Bi kịch mang tên "hợp đồng góp vốn"

Gần đây, nhiều người mua bất động sản trong dự án do Công ty Angel Lina (trụ sở tại quận 1, TP HCM) rao bán gửi đơn khiếu nại, kêu cứu khắp nơi. Khách hàng cho rằng doanh nghiệp (DN) có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi "vẽ" dự án rồi huy động vốn dưới chiêu bài hợp đồng góp vốn giữ chỗ nền đất.

Những cổ đông bất đắc dĩ

Theo hợp đồng, khách hàng thanh toán trước 50% giá trị lô đất. Số tiền còn lại sẽ thanh toán nhiều đợt theo tiến độ. Chủ đầu tư cam kết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, bàn giao đất trong vòng 12 tháng, kể từ khi ký hợp đồng và khách đóng đủ 90% giá trị tài sản... Công ty quảng bá khoảng 5 dự án với những cam kết như trên. Trong số đó có dự án Nhà ở phường Hiệp Thành (quận 12, TP HCM).

Với chiêu bài ký hợp đồng góp vốn, công ty này đưa nhiều nạn nhân "vào tròng". Khu vực "dự án" Nhà ở phường Hiệp Thành có diện tích gần 10.000 m2 nhưng thực tế, một phần diện tích khu đất đang là trạm trung chuyển rác do Công ty Dịch vụ Công ích quận 12 quản lý. Phần còn lại do một người dân sở hữu nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước quy hoạch xây dựng phần đất đó làm công viên cây xanh. Vậy mà, Công ty Angel Lina vô tư lập bản vẽ hiện trạng với 94 lô đất. Trong 5 ngày, công ty phân phối nhận tiền giữ chỗ của 126 khách hàng. Sau đó, khách hàng ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina.

“Dự án” Nhà ở phường Hiệp Thành thực tế là trạm trung chuyển rác và là đất được quy hoạch làm công viên cây xanh

Tương tự, không ít người mắc bẫy công ty này khi góp vốn vào "dự án" Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp (quận 9). Ông Hoàng Văn Vũ (ngụ quận Thủ Đức, TP HCM) cho biết ông giao 750 triệu đồng và làm hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina. "Một năm trôi qua, dự án y nguyên bãi đất trống, tôi chưa nhận nền đất hay bất cứ giấy tờ, thông báo có giá trị nào" - ông Vũ chua chát.

Cám cảnh hơn, 200 "cổ đông" góp vốn vào "dự án" Khu nhà ở cho người lao động ở quận Thủ Đức (TP HCM), do Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng công trình (viết tắt: Công ty Tranimexco) làm chủ đầu tư vẫn tay trắng sau hơn 10 năm góp vốn. Bà Trần Thị Châu Giang cho hay năm 2005, bà ký thỏa thuận góp vốn 480 triệu đồng với mục đích sở hữu lô đất 160 m2. Thế nhưng, từ đó đến nay, chủ đầu tư chưa bàn giao tài sản. Dự án không rục rịch, vẫn là một bãi đất cỏ mọc um tùm.66

Việc mua theo giai đoạn tài sản "hình thành trong tương lai" là lựa chọn bất đắc dĩ của khách hàng không có tài chính đầy đủ. Kéo theo đó, câu chuyện "hậu" hợp đồng góp vốn như những trường hợp kể trên cũng không còn xa lạ.

Dân sự hay hình sự?

Hình thức mua bán bằng hợp đồng góp vốn thường mang lại nhiều rủi ro cho bên mua tài sản. Theo đại tá Trần Việt Hải, Trưởng Công an huyện Hóc Môn (TP HCM), ở góc độ mua bán nhà đất thì những giao dịch như vậy là giao dịch dân sự. Tuy nhiên, bản chất sự việc có thể không phải thế. Các đối tượng làm giả giấy tờ, lên mạng quảng cáo sơ đồ, bản vẽ dự án, đặc biệt là nhập nhằng trong xác nhận vi bằng hòng chiêu dụ người mua. Những mánh khóe này có dấu hiệu cấu thành hành vi lừa đảo.

Thạc sĩ luật Nguyễn Thị Kim Thanh phân tích trường hợp khách hàng bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn diễn ra khá phổ biến trong vài năm trở lại đây. Pháp luật nêu rõ chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước theo đúng mục đích cam kết; hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm. Dù vậy, không ít nhà đầu tư nhận tiền nhưng không tiếp tục triển khai dự án như cam kết mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác. Hoặc họ lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng. Hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn thảo. Vì vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng có thể gây ra bất lợi cho khách hàng. Trái lại, phía người mua không phải không có sai sót. Đơn cử, không ít khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng; bán trao tay...

Về chế tài, thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Thanh cho rằng nhà nước cần tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với cá nhân, tổ chức vi phạm. Trước đây, mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 300 triệu đồng. Mức phạt này có điều chỉnh nhưng nhìn chung còn thấp, chưa đủ sức răn đe, đặc biệt là với chủ đầu tư. Đôi khi, chủ đầu tư chấp nhận mức phạt này để có được lợi nhuận cao hơn thế gấp nhiều lần. Vì thế, pháp luật cần có chế tài xử lý hình sự khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng góp vốn.