Becamex IJC: Mẹ ăn ốc, con đổ vỏ

Becamex IJC thành lập năm 2007 và năm 2010 niêm yết cổ phiếu trên sàn HOSE. Hiện công ty có vốn điều lệ 2.741 tỷ đồng, trong đó công ty mẹ Becamex IDC sở hữu 78,8% cổ phần, BIDV Bình Dương sở hữu 2,45% cổ phần và cổ đông khác nắm giữ 18,75% cổ phần. Năm 2011, Công ty đã thực hiện một đợt tăng vốn lớn thông qua việc phát hành cổ phiếu ra công chúng, thu về 2.203 tỷ đồng. Đáng nói là gần như toàn bộ số tiền thu được đã được dùng để đầu tư mua quỹ đất từ công ty mẹ Becamex IDC.

Mua đất của mẹ giá cao?

Với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án khu đô thị IJC lên tới 15 triệu đồng/m2, nhiều cổ đông cho rằng, công ty đã nhận chuyển nhượng đất từ công ty mẹ với giá quá cao so với mặt bằng chung trên thị trường. Cổ đông tổ chức là quỹ đầu tư Temasia đã từng thắc mắc về giá đất bình quân của dự án IJC.

Mặc dù lãnh đạo Becamex IJC giải thích rằng, đây là dự án lớn, có vị trí đẹp và thuận lợi nhất trong quy hoạch khu đô thị mới - đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt và giá nhận chuyển nhượng là giá chung cho toàn khu đô thị mới do Becamex IDC chào bán. Tất cả các dự án khác trong khu quy hoạch do các doanh nghiệp khác thực hiện cùng thời điểm đều không thấp hơn mức giá này.

Song, nhìn vào thương vụ mua lại đất từ công ty mẹ của Becamex IJC, không ít nhà đầu tư đặt câu hỏi về việc hệ số sử dụng đất của dự án là bao nhiêu? Chi phí xây dựng hạ tầng dự kiến? Lãi vay phát sinh cho đến khi có nguồn thu? Giá thành và giá bán? Lợi nhuận dự kiến của cả siêu dự án này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, cổ đông nhỏ lẻ gần như có rất ít thông tin để trả lời cho những câu hỏi này.

Chỉ biết rằng, với giá vốn đầu tư quá cao và ngay sau đó thị trường bất động sản sụt giảm mạnh khiến cho việc tiêu thụ, bán hàng của Becamex IJC gặp khó khăn. Năm 2012, doanh thu và lợi nhuận trước thuế của công ty đạt 612 tỷ đồng và 224 tỷ đồng, giảm lần lượt 54% và 44%. Sáu tháng đầu năm 2013, lợi nhuận sau thuế của công ty chỉ còn 29 tỷ. Nguyên nhân là do hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty mẹ sụt giảm.

Gánh nặng hàng tồn kho

Tính đến hết quý II năm nay, Becamex IJC ghi nhận giá trị hàng tồn kho là 2.545 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản mục hàng tồn kho trên chủ yếu do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang lên tới 2.521 tỷ đồng từ các công trình xây dựng nhà phố, khu thương mại, nhà biệt thự, nhà chung cư. Riêng công trình khu đô thị Đông Đô Đại Phố có số dư đầu tư dở dang là 2.017 tỷ đồng. Công trình này đang trong quá trình xây dựng, phần lớn hàng tồn kho phản ánh chi phí quyền sử dụng đất.

Chưa nói tới việc bán hàng mới, ngay các khoản phải thu của khách hàng cũng là gánh nặng đối với Becamex IJC. Chỉ tính riêng dự án Đông Đô Đại Phố, với khách hàng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư cơ sở hạ tầng, công ty có 80 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và 121 tỷ đồng phải thu dài hạn. Tại Đại hội cổ đông 2013 của công ty, đã có cổ đông đề nghị ban lãnh đạo công ty đưa ra giải pháp xử lý hàng tồn kho tại dự án trên, tuy nhiên, câu trả lời hầu như không có thông tin. Nợ quá hạn của khách hàng tính đến cuối quý II là 120 tỷ đồng.

Ngoài Đông Đô Đại Phố, Becamex IJC hiện đang triển khai một loạt dự án dở dang như: nhà phố Prince Town, IJC Aroma, Sunflower, IJC2, Becamex City Center… Mới đây, ở dự án Prince Town, Becamex IJC đã nói lời chia tay với đối tác Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ đầu tư, một doanh nghiệp cùng họ Becamex, để tự mình triển khai dự án. Dự án có quy mô 130 căn nhà phố thương mại, song chủ đầu tư mới bán được 49 căn cho khách hàng. Không chỉ lo thu hồi nợ từ khách mua nhà, Becamex IJC còn nhiều khoản phải thu từ chính công ty mẹ và các doanh nghiệp cùng họ. Đơn cử, phải thu từ công ty mẹ 429 tỷ đồng góp vốn xây dựng dự án Becamex City Center; phải thu 60 tỷ đồng của Công ty cổ phần Tư vấn dịch vụ đầu tư trong dự án Prince Town…

Ở chiều ngược lại, khoản nợ phải trả của Becamex IJC là 1.702 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn tới 1.087 tỷ đồng. Nặng nhất là nghĩa vụ từ khoản trái phiếu để huy động vốn triển khai các dự án Becamex City Center, khu biệt thự Sunflower, dự án khu dân cư Green Rier, dự án cao cấp IJC Aroma đáo hạn vào năm 2015 và có kỳ thanh toán 6 tháng/lần. Riêng năm 2012, chi phí lãi vay đã ngốn gần 100 tỷ đồng của Becamex IJC.

Giá bất động sản vẫn chưa chấm dứt đà giảm mạnh, thị trường bất động sản Bình Dương tuy không đóng băng, nhưng cũng chỉ nhúc nhắc ở phân khúc đất nền giá rẻ (cách thành phố mới 4-5 km). Cũng may, lĩnh vực bất động sản lâu nay vốn khó ghi nhận giá thị trường, bởi vậy Becamex IJC chưa phải trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho và do đó không thể hiện kết quả trên báo cáo tài chính.