Bất hợp lý cho thuê đất khu công nghiệp

Đây là một trong những doanh nghiệp nhà nước (DNNN) đầu tiên của TPHCM thực hiện dự án KCN để chuyển đổi các khu đất nông nghiệp canh tác không hiệu quả, hoang hóa… thành KCN nhằm gia tăng giá trị đất, thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm…

Với sự ổn định về đơn giá thuê đất được ký kết giữa Nhà nước và chủ đầu tư KCN (ổn định trong 5 năm, sau 5 năm điều chỉnh 1 lần, mỗi lần tăng không quá 15% theo giá hợp đồng thuê đất), đã thu hút nhiều DN đến KCN Tân Bình thuê đất sản xuất kinh doanh, chủ động được chi phí đầu vào.

Đến năm 2002, Công ty Tanimex mở rộng KCN về phía quận Bình Tân, đã có những điều chỉnh về đơn giá thuê đất theo giá trị trường, mang lại nhiều rủi ro cho chủ đầu tư cũng như DN thuê lại đất.

Cụ thể, giá thuê đất vẫn ổn định trong 5 năm, nhưng hết thời hạn 5 năm giá thuê đất được tính lại theo giá thị trường, trên cơ sở tham chiếu theo giá đất ở tại khu vực tiếp giáp dự án. Điều này dẫn đến các chi phí đầu vào của DN không thể tính trước, do giá đất ở luôn tăng nhanh, trong khi đất để phục vụ sản xuất kinh doanh không thể có tỷ lệ sinh lời như đất ở.

Ông Trần Quang Trường, Tổng giám đốc Tanimex, cho biết đối với KCN Tân Bình mở rộng công ty chấp hành sự điều chỉnh đơn giá thuê đất của Nhà nước, nộp tiền thuê đất theo đề nghị của cơ quan thuế và thu lại từ DN thuê đất (trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng thuê đất với công ty thuê lại đất).

Tuy nhiên, thời gian qua đã có những tranh chấp phát sinh dẫn đến kiện tụng giữa Tanimex với một số DN thuê đất tại đây. Đơn cử, do có nhu cầu mở rộng sản xuất, Công ty Xuân Hương đề nghị được thuê thêm đất tại KCN Tân Bình mở rộng.

Ngày 9-8-2010 các bên đã ký biên bản ghi nhớ với các nội dung diện tích thuê khoảng 5.200m2, tiền thuê đất hàng năm 1.740 đồng/m2, đơn giá thuê đất được thay đổi theo quy định của pháp luật hiện hành.

Đến ngày 16-10-2014 Nhà nước điều chỉnh giá thuê đất, Công ty Tanimex đã ký với Sở Tài nguyên - Môi trường phụ lục hợp đồng thuê đất với đơn giá mới 10.440 đồng/m2. Công ty Xuân Hương không chấp thuận đơn giá mới này, buộc Tanimex phải khởi kiện ra tòa.

Qua xét xử tranh chấp, cách hiểu của các cơ quan tố tụng không thống nhất. Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án nhân dân TPHCM, cho rằng Tanimex đã thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng thuê lại đất.

Còn Tòa án nhân dân cấp cao tại TPHCM lại nhận định, trách nhiệm nộp tiền thuê đất tăng thêm thuộc chủ đầu tư. Trong khi đó, các hợp đồng giữa bên cho thuê và thuê có sự ràng buộc chặt chẽ: giá thuê đất phải được điều chỉnh theo quy định của Nhà nước tại từng thời kỳ, và do bên thuê lại thực hiện việc nộp số tiền thuê đất tăng thêm này.

Nếu các cơ quan tố tụng không xem xét thấu tình đạt lý, phủ nhận các hợp đồng thuê lại đất đã được ký kết minh bạch, có nguy cơ các công ty thuê lại sẽ dùng án lệ để khiếu nại các chủ đầu tư của các KCN đòi quyền lợi, dẫn đến phá sản hàng loạt, gây bất ổn môi trường đầu tư, ảnh hưởng tới chính sách của Nhà nước khuyến khích DN đầu tư vào các KCN.

Thực tế, giá thuê đất tại các KCN cao khiến môi trường thu hút đầu tư bị ảnh hưởng. Tất nhiên giá thuê tại các KCN đều do các cơ quan chức năng quyết định, nhưng phải mang tính ổn định, minh bạch để yên tâm nhà đầu tư, cũng như tạo môi trường đầu tư hấp dẫn để thu hút DN.

Vì vậy, có thể nói việc áp đơn giá mới đối với DN thuê đất tại các KCN trên cơ sở tham khảo giá BĐS khu vực liền kề theo giá thị trường, không chỉ gây khó khăn cho bên đi thuê mà cả cho các đơn vị cho thuê.

Ngoài việc xem xét lại những bất hợp lý trong chính sách cho thuê và thuê lại đất trong KCN, cần thống nhất cách nhìn nhận và giải thích tranh chấp trên. Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư KCN và DN đến đầu tư hiểu và thực hiện đúng quy định nhà nước.