Bất động sảnTP. Hồ Chí Minh: Khởi động cuộc sàng lọc

Trước bối cảnh 3 dự án đã hoàn thành có giao dịch chậm, nguồn tài chính tích lũy qua nhiều năm đã trở nên cạn kiệt, lại đối mặt với các khoản vay đến hạn, nhưng kỳ vọng ở thị trường đang có những biểu hiện khởi sắc, một DN đóng trên địa bàn quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh chuyên phát triển các dự án chung cư phân khúc trung bình đánh liều với giải pháp cuối cùng: gom toàn bộ nguồn lực để dồn sức phát triển dự án mới với kỳ vọng cứu vãn sự tồn tại của công ty.

Buộc ký quỹ để tránh chiếm dụng đất

Tuy nhiên, phó giám đốc công ty cho hay, DN tiếp tục bị rơi vào tình trạng “khủng hoảng” khi bắt đầu từ 1/7/2014, UBND TP. Hồ Chí Minh siết chặt hơn đối với các dự án mới triển khai bằng quy định yêu cầu các DN kinh doanh BĐS, phát triển dự án buộc ký quỹ trước khi nhận giấy chứng nhận đầu tư.

Sở dĩ có vấn đề này bởi trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng hơn 600 dự án đã được cấp phép đầu tư nhưng tiến độ triển khai rất chậm. Thậm chí, một số dự án trọng điểm được cơ quan quản lý trên địa bàn điểm danh như Dự án Khu đô thị Đông Thăng Long (quận 9), Đảo Kim Cương (quận 2) đã “đắp chiếu” gần chục năm trời, mặc cho hàng trăm hecta cỏ lau mọc um tùm.

Ngoài ra còn phải kể đến hàng loạt dự án khác như Sông Đà Riverside (quận Thủ Đức), 584 Lilama Nguyễn Oanh (quận Gò Vấp) M&C Tower (quận 1), Waseco - Indochina Plaza (quận Tân Bình)… cũng đang trong tình trạng tương tự, chưa biết đến khi nào mới hoàn thành.

Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của UBND TP. Hồ Chí Minh, thành phố có khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích đất trên 11.770 ha. Trong đó, mới có khoảng 1.563 ha đất (13,28%) đã triển khai hoàn thành, hơn 1.811,62 ha đất đang xây dựng, 7.253 ha đất (61,62%) đang ngưng triển khai. Song, thành phố cũng có trên 1.138 ha đất (tương đương 9,68%) đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư…

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, xét về quan điểm, chính sách xuất phát từ mong muốn làm lành mạnh hóa thị trường thì có thể coi là phù hợp. Nhưng nếu xét trên thực tế, bản thân những DN đang trong tình trạng “đắp chiếu” dự án đều do quá khó khăn về tài chính, không có khả năng chi trả. Cho nên, nếu phải đóng thêm tiền ký quỹ thì chắc chắn sẽ không khả thi và khó thực hiện được trong bối cảnh hiện nay.

Vì vậy, mỗi quy định đưa ra cần xem xét kỹ nên áp dụng vào thời điểm nào cho phù hợp, cũng như tính toán số tiền bao nhiêu phần trăm trên tổng số vốn đăng ký để không quá tạo áp lực cho DN, tăng thêm gánh nặng chi phí, bởi để có đất phát triển dự án, bản thân các DN đã hoàn thành nhiều nghĩa vụ về nộp thuế sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đền bù…

Hơn nữa, cũng nên tính đến vấn đề chuyển nhượng, mua lại dự án, quỹ đất của DN không có khả năng tiếp tục phát triển để bán lại cho những DN có tiềm lực tốt hơn thì sẽ phát huy hiệu quả, thay vì chỉ thấy không phát triển đúng hướng thì siết lại như một số biện pháp trước đây đã từng áp dụng, song lại không đạt được mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Nguyễn Hữu Tín, Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh, việc yêu cầu DN BĐS ký quỹ trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ của chủ đầu tư gây lãng phí và thiệt hại cho quỹ đất. UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ siết chặt hơn trong việc áp dụng Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có quy định buộc các chủ đầu tư phải ký quỹ trước khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư BĐS.

Dự án có vốn càng cao thì số tiền ký quỹ sẽ càng lớn. Đồng thời, chủ đầu tư phải có bản cam kết tiến độ thực hiện dự án hết sức rõ ràng. Nếu dự án nào không triển khai đúng tiến độ thì dứt khoát sẽ bị mất tiền ký quỹ, buộc trả lại giấy chứng nhận đầu tư để thành phố kêu gọi nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện.

Quan điểm của UBND TP. Hồ Chí Minh là, mặc dù vấn đề này có thể gây khó khăn trước mắt cho một số chủ đầu tư BĐS không có nguồn tài chính vững vàng, nhưng về lâu về dài thị trường sẽ phát triển lành mạnh, cũng như tránh tình trạng đăng ký đầu tư chiếm dụng quỹ đất, gây lãng phí quỹ đất của thành phố.

Đồng thời với chủ trương này, ngay đầu tháng 7/2014, UBND thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với sở ngành liên quan và UBND quận, huyện lập danh mục dự án cần thu hồi và kế hoạch sử dụng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở trong năm 2015. Ngoài ra, thành phố cũng yêu cầu cơ quan chức năng được giao nhiệm vụ công bố công khai các dự án, chủ đầu tư có vi phạm để công tác quản lý, thu hồi được thực hiện triệt để, công khai, minh bạch.

Với quan điểm trên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc lành mạnh hóa thị trường là việc làm cấp thiết. Các cơ chế về BĐS thời gian qua đã tạo điều kiện rất nhiều cho DN ngành này nhưng vẫn không đẩy được thị trường đi lên, chính do bản thân các DN luôn tìm cách lách cơ chế tạo sự thiếu minh bạch.

Vì vậy, biện pháp ký quỹ là việc làm minh bạch các quan hệ, đặt vấn đề quyền lợi và trách nhiệm cho DN khi tham gia thị trường. Có như vậy, thị trường BĐS mới có cơ hội vực dậy.