Bất động sản TP.HCM: Đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ?

Thị trường bất động sản TP.HCM có nguy cơ dư thừa nguồn cung cao cấp?

Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của công ty JLL Việt Nam, trong quý 3/2015, có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm). Hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm từ 7-10%. Giá bán thứ cấp tăng 10-20%.

Bên cạnh nguồn cung căn hộ cao cấp từ các dự án lớn trước đó như dự án Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) với 10.000 căn, Masteri Thảo Điền (quận 2) với 3.000 căn, Sala (quận 2) với trên 6.000 căn… Trong thời gian gần đây, thị trường tiếp tục đón nhận nhiều dự án trung, cao cấp mới như An Gia Skyline, Diamond Lotus, The Gold View, Grand Riverside, Hưng Phúc – Happy Residence…

Theo Báo cáo Kinh tế Vĩ mô Việt Nam quý III/2015 của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), thị trường bất động sản có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong quý 3 cũng như 9 tháng đầu năm. VEPR cho rằng, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN về việc nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo, tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho biết, ghi nhận trên thị trường từ nay đến năm 2016 sẽ có khoảng 50 – 60 ngàn căn hộ được tung ra, trong đó chiếm đa số trong đó thuộc phân khúc trung và cao cấp. Với số lượng căn hộ này thì tiến sĩ Nhân lo ngại khả năng sẽ bị dư thừa nguồn cung căn hộ trung và cao cấp trong thời gian tới.

Tiến sĩ Nhân phân tích, giá bán căn hộ trung cấp khoảng vài chục triệu/m2, trong khi với thu nhập của đa số người dân hiện nay chưa có đột biến. Thị trường kì vọng nhiều vào việc Luật Nhà ở 2014 cho phép người Việt Kiều và người nước ngoài mua nhà, tuy nhiên cho tới thời điểm này số lượng người nước ngoài mua nhà là chưa như kì vọng, thậm chí không có một con số thống kê chính xác nào liệu đã có bao nhiêu người nước ngoài đã đặt mua.

Cũng theo tiến sĩ Nhân, hiện thị trường đang bị nhiễu loạn thông tin về số lượng giao dịch, ngay các báo cáo thị trường thì mỗi đơn vị cũng đưa ra một số liệu khác nhau. Thậm chí, không loại trừ khả năng công ty nghiên cứu thị trường đưa ra con số báo cáo theo đơn đặt hàng của doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp có quyền nói sao để có lợi nhất cho dự án, một dự án chủ đầu tư thông báo bán hết vài trăm căn ngay trong buổi mở bán nhưng không ai có thể kiểm chứng được số liệu này có chính xác hay không? Nhiều dự án chủ đầu tư thông báo bán hết nhưng thực tế là đẩy xuống cho các sàn giao dịch, đại lý nắm giữ. Như vậy để có được con số chính xác nhất về lượng giao dịch của thị trường thì cần phải dựa vào số liệu báo cáo của Sở Xây dựng, cục thuế và các ngân hàng bảo lãnh dự án”, tiến sĩ Nhân nói.

Nói về nguy cơ bong bóng của thị trường, tiến sĩ Nhân cho rằng, hiện chưa có một số liệu cụ thể nào để nói về nguy cơ bong bóng hay không, tuy nhiên nếu giá bán tăng trong khoảng 3% - 5% thì không sao, nhưng tăng lên mức 20% - 30% thì khả năng bong bóng rất có thể xảy ra.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường TP.HCM hiện đang bùng nổ nguồn cung căn hộ trung và cao cấp. Nguyên nhân đó là, đầu tư dự án cao cấp hiện nay mức độ lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư thuộc phân khúc khác. Nguyên nhân thứ hai, hiện nay người mua trên thị trường chủ yếu là nhà đầu tư, rất ít người mua có nhu cầu ở thực. Mà nhà đầu tư khi mua họ phải tính toán khả năng sinh lời, do đó họ sẽ chọn mua những dự án có vị trí tốt, chất lượng, tiện ích phải đảm bảo.

Một nguyên nhân nữa thúc đẩy nguồn cung căn hộ trung và cao cấp bùng nổ hiện nay là do tác động tích cực từ sự ổn định của nền kinh tế, hiệu ứng từ các chính sách Luật Nhà ở 2014, trong đó có việc cho phép Việt Kiều và người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, ngoài ra là các tín hiệu lạc quan về sự tham gia của các Quỹ ngoại và hiệu ứng từ TPP…Theo ông Quang nhận định, do nhu cầu của nhà đầu tư nên xu hướng bùng nổ nguồn cung căn hộ trung và cao cấp sẽ tiếp tục diễn ra mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, với hàng loạt dự án đang và sẽ ra mắt thị trường trong thời gian tới có khả năng phân khúc này sẽ bị dư thừa.