Bất động sản năm 2013: Giá giảm, nguồn cung dồi dào

Giá căn hộ trong năm 2013, đặc biệt phân khúc căn hộ phổ thông không dễ đoán. Ảnh: Quỳnh Mai

Giá nhà đất năm 2013 những tưởng đã ngã ngũ vì quỹ căn hộ tồn đọng quá lớn, giá giảm liên tục thế nhưng những diễn biến mới lại khiến cho giá nhà đất năm 2013 trở thành ẩn số khó đoán.

Doanh nghiệp vẫn đua nhau xả hàng

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết: “Tôi khá sốc khi đọc thấy một loạt thông tin cho rằng giới DN BĐS đang kìm hàng chờ giải cứu chứ không chịu hạ giá bán. Không chỉ riêng tôi mà nhiều anh em DN khác cũng có chung tâm trạng. Tôi có thể khẳng định, việc kìm hàng chờ giá lên nhờ những giải pháp tháo gỡ của Chính phủ có thể diễn ra ở đâu đó chứ không thể có ở TPHCM.

Giá BĐS ở TPHCM hiện nay vẫn đang tiếp tục giảm, rất nhiều DN rất muốn bán ra còn không được, thậm chí chấp nhận lỗ nặng. Tôi đơn cử một dự án trên địa bàn quận 2, trước đây khi đưa ra thị trường (không phải là thời kỳ hoàng kim của thị trường) chào giá 27 -28 triệu đồng/m². Nay dự án này đang bán ra với giá chỉ 15 triệu/m², mức giảm tương đương 45%. Nếu tôi có tiền tôi sẽ mua sỉ dự án này. Có thể nói, rất nhiều dự án căn hộ đang bán hàng trong thời điểm hiện nay có mức giảm giá rất sâu so với trước đây".

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu: “Việc giảm giá ồ ạt của thị trường BĐS trong thời gian qua là giảm giá cưỡng bức chứ không phản ánh đúng quy luật cung cầu trên thị trường, bài toán giá đầu vào, đầu ra. Đa số DN BĐS Việt Nam đều có quy mô vừa và nhỏ, khi triển khai một dự án vốn tự có chỉ khoảng 20 - 30%, phần còn lại phải đi vay. Những năm trước mặt bằng lãi suất thường trên 20%/năm, khi thị trường BĐS lâm vào khó khăn, rất nhiều DN rơi vào tình trạng khốn đốn, hàng tồn kho không bán được, trong khi lãi vay NH mỗi này một chồng chất.

Không chỉ lãi cao, NH còn không muốn cho vay, thúc nợ. Trong tình cảnh đó, không có phương án xử lý tối ưu mà chỉ có phương án xử lý nào ít xấu hơn mà thôi. Nhiều DN buộc phải chọn phương án ít xấu hơn bán lỗ để xử lý nợ còn hơn là gánh lãi suất cao trong thời gian dài. Việc giảm giá như vậy là không bền vững, không phản ánh đúng giá đầu vào của hàng hóa BĐS”.

Tiếp tục chờ giá giảm thêm

Theo một số chuyên gia, giá căn hộ trong năm 2013 là một ẩn số. Bởi theo những thông tin ban đầu sẽ có khoảng 30.000 - 40.000 tỉ đồng sẽ được dành cho người mua nhà vay với lãi suất ưu đãi khoảng 6%/năm. Số tiền này tương ứng với khoảng 30.000 - 40.000 căn hộ phổ thông, chiếm khoảng 60% quỹ căn hộ tồn đọng hiện nay. Chắc chắn một điều khi số tiền khổng lồ này được đưa vào thị trường BĐS sẽ tạo ra những tác động sâu sắc, có thể tác động mạnh lên mặt bằng giá.

Diễn biến mặt bằng giá căn hộ hiện nay cho thấy rõ sự tác động của quỹ căn hộ tồn đọng lớn, giá liên tục giảm. Trong khi đó, những tác động của những giải pháp hỗ trợ thị trường sẽ thấy rõ vào đầu quý II/2013.

Trên địa bàn TPHCM có vài chục dự án căn hộ, hiện nay đang được bán với giá chỉ bằng từ 55 - 60% mặt bằng giá của khu vực. Bên cạnh đó, còn có hàng chục ngàn căn hộ khác đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang cố chen chân tìm đường ra. Nếu so sánh với bảng giá thành cơ sở có thể thấy trong những dự án này chủ đầu tư đã đưa ra giá bán thấp hơn từ 20 - 30%.

Về lý thuyết, khi chủ đầu tư chấp nhận bán dưới giá thành thì người tiêu dùng đã có thể xuống tiền mua nhà. Thế nhưng trên thực tế, giá căn hộ đã, đang giảm khiến người tiêu dùng, giới đầu tư có tâm lý tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm.