Bất động sản là “bom” chuyển giá!

Giá trị thực của sản phẩm bất động sản hiện vẫn là ẩn số!

Đầu năm 2012, tại Hội nghị chuyên đề về chống thất thu và nợ đọng thuế, ông Cao Anh Tuấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế đã nhấn mạnh: Công tác thanh tra thuế năm nay sẽ thực hiện theo các chuyên đề, chuyên sâu đối với doanh nghiệp có tiềm ẩn rủi ro về gian lận thuế cao như bất động sản.

Tại sao lại có nhận định như vậy?

Nhìn lại thị trường bất động sản nhiều năm nay có thể thấy, trên thị trường bất động sản cũng đã và đang tồn tại rất nhiều liên minh giữa các Tập đoàn, tổng công ty xây dựng liên doanh, liên kết triển khai các dự án bất động sản. Ở thời kỳ thị trường bất động sản còn sôi động, giá trị của mối quan hệ đó có thể lên tới cả trăm, thậm chí là cả ngàn tỉ đồng. Và lợi ích được phân chia theo những hợp đồng trên là những căn hộ hay lợi nhuận sau khi đã bán hết số lượng căn hộ trên ra thị trường.

Tuy nhiên, để thực hiện được việc này, hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản cũng cho thành lập một loạt các sàn giao dịch bất động sản hoặc là các công ty môi giới, kinh doanh bất động sản,…

Trong nhiều bài viết trước, khi nói về hiện tượng chuyển giá, Petrotimes đã từng đề cập tới câu chuyện “mờ ám” trong hoạt động đầu tư, liên doanh, liên kết,… giữa các công ty, các doanh nghiệp trong nhóm lợi ích. Và nếu điều này được các Tập đoàn, các tổng công ty kinh doanh, đầu tư bất động sản áp dụng thì tính chất và mức độ nghiêm trọng của hiện tượng chuyển giá sẽ là vô cùng lớn.

Trước tiên phải thấy rằng, các sản phẩm bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị vô cùng lớn. Vào thời điểm hoàng kim, bất động sản được xem là một trong những yếu tố đòn bẩy “nâng bước” không ít các ông chủ doanh nghiệp bước vào hàng ngũ đại gia. Chúng ta có thể kể đến ông Đặng Thành Tâm – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (với mã chứng khoán KBC).

Dấu mốc đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ trong cuộc đời doanh nghiệp của ông và của cả các thành viên trong gia đình ông là cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997- 1998. Vào thời điểm đó, với nhiều doanh nghiệp, cuộc khủng hoảng chẳng khác gì một “cơn bão” có sức tàn phá vô cùng mạnh mẽ và cũng có không ít doanh nghiệp đã phải gục ngã trước nó thì Khu công nghiệp Tân Tạo lại tìm kiếm được cơ hội phất lên nhanh chóng.

Tổng chi phí cho Dự án Tân Tạo hết khoảng 32 triệu USD, vốn điều lệ công ty chỉ vẻn vẹn 1 triệu USD, đang loay hoay không biết xoay đâu ra tiền thì chạm trán ngay khủng hoảng. Nhưng cũng chính nhờ nó mà ông Đặng Thành Tâm có cơi hội tiếp cận vốn vay ngân hàng. Trong khi nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa vì suy thoái, thì Đặng Thành Tâm đã chớp cơ hội giá vật liệu xây dựng giảm 50%, được Nhà nước hỗ trợ lãi suất, ông mạnh dạn vay vốn xây nhà xưởng. Xây xong cũng là lúc khủng hoảng đi qua, giá cả phục hồi, vậy là lãi được gấp đôi.

Sẽ có những Coca - Cola bất động sản.

Nói như vậy để thấy rằng, bất động sản chính là lĩnh vực dễ sinh ra các đại gia nhất và điều này được chứng minh khi có tới 7/10 người giàu nhất sàn chứng khoán Việt Nam năm 2012 là do nắm giữ các cổ phiếu bất động sản.

Thời gian gần đây, trước trào lưu giảm giá tại một loạt các dự án bất động sản, rất nhiều chuyên gia đã đăng đàn đề cập tới vấn đề lãi khủng trên thị trường của các công ty kinh doanh bất động sản. Nhưng vấn đề mà chúng tôi đề cập tới ở đây lại là một câu chuyện khác, vấn đề khác đó là chuyển giá!

Những năm gần đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến một hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản, các công ty mua bán bất động sản mọc lên như “nấm mọc sau mưa” và một phần không nhỏ những sàn, những công ty đó là do chính các doanh nghiệp, các chủ đầu tư dự án bất động sản thành lập lên. Có nhiều người bảo, họ lập lên là do quy định bắt buộc bán nhà qua sàn của Bộ Xây dựng nhưng cũng lại có người bảo, họ lập lên là để che giấu lợi nhuận, trốn thuế thông qua hình thức chuyển giá.

Thực hư của câu chuyện này đến đâu thì không biết nhưng có một điều chắc chắn và cũng đã được thị trường kiểm nghiệm là người tiêu dùng nhiều năm nay đã phải mua các sản phẩm bất động sản cao hơn giá trị thực rất nhiều. Khoản chênh lệch hay nói đúng hơn là khoản lợi nhuận khổng lồ này rơi vào túi ai thì vẫn là ẩn số. Nhưng cũng phải nhìn nhận rằng, một phần không nhỏ trong khối lợi nhuận khổng lồ đó đã rơi vào tài khoản của các sàn, các công ty mua bán bất động sản và tất nhiên, tài khoản đó rất có thể là của chính chủ đầu tư.

Ví dụ, một căn hộ được chủ đầu tư định giá 2 tỉ đồng, sau khi bán thu về lợi nhuận là 100 triệu đồng. Như vậy, nếu dự án có 100 căn thì chủ đầu tư sẽ thu về lợi nhuận là 10 tỉ đồng. Nhưng vẫn với khối lượng căn hộ như trên và mức giá như trên, chủ đầu tư thông qua các sàn, các công ty mua bán bất động sản do mình lập lên bán với mức giá là 2,5 tỉ đồng thì lợi nhuận của các công ty này thu về sẽ là 50 tỉ đồng.

Câu chuyện bây giờ là khoản lợi nhuận 50 tỉ đồng này sẽ được tính như thế nào? Có được tính vào lợi nhuận chung của chủ đầu tư hay không? Nếu không thì đây chính là chuyển giá, là trốn thuế!

Điều tương tự cũng hoàn toàn có thể được các sàn, các công ty bất động sản thực hiện thông qua các sàn, các công ty bất động sản cấp 2 để chia nhỏ khoản lợi nhuận này.

Chuỗi chu trình luẩn quẩn này diễn ra liên tục đồng nghĩa lợi nhuận doanh nghiệp giảm và như vậy, một khoản thuế thu nhập doanh nghiệp đã bị “bốc hơi”!