Bất động sản Hải Phòng cần trợ lực nào để bứt phá?

Thực tế này xuất phát từ những nút thắt về chính sách, hạ tầng và quy hoạch. Nếu được tháo gỡ, dư địa của thị trường bất động sản tại thành phố Hoa Phượng Đỏ này còn rất lớn.

Phát triển chưa tương xứng tiềm năng

Hải Phòng là một trong những tỉnh thành thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản của cả nước những năm gần đây.

Đặc biệt, 2021 là năm bùng nổ về chung cư tại địa phương này với sự xuất hiện của một loạt dự án cao cấp mà trước đây chưa từng có.

Trong số đó có dự án cung cư cao cấp Hoàng Huy Commer, Hoàng Huy Grand Tower, Hoàng Huy Đổng Quốc Bình, Hoàng Huy New Pruksa Town, The Minato Residence, BRG Legend. Những dự án này đều có tỉ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng, cho biết Hải Phòng là địa phương có nhiều khu công nghiệp. Riêng FDI thu hút hơn 23 tỉ USD, trong đó Nhật Bản, Hàn Quốc là hai quốc gia có vốn đầu tư lớn nhất.

Theo ông Tùng, với việc thu hút hơn 500.000 công nhân là người dân các tỉnh lân cận dịch chuyển đến làm việc, nhu cầu nhà ở, phát triển đô thị ở Hải Phòng những năm qua tăng cao và đặc biệt trong những năm tới.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư lớn đến Hải Phòng đầu tư xây dựng các khu đô thị chất lượng cao ở như khu đô thị ven sông Lạch Tray, ven sông Cấm…

Tuy nhiên, các khu chung cư tại Hải Phòng còn chậm phát triển. “Có lẽ, giá đất chưa cao nên nhà chung cư thương mại chưa phát triển tại nhiều địa phương”, ông Tùng nhận định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), mặc dù có sự bùng nổ ở phân khúc chung cư trong năm 2021, nhưng bước sang quý 1.2022, nguồn cũng dòng sản phẩm này cũng đã không còn nhiều.

Tổng lượng nhà ở quý 1 được chào bán trên thị trường (bao gồm cả chung cư và thấp tầng) đạt xấp xỉ 2.800 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt hơn 30% mỗi đợt chào bán.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này đang phát triển tại Cát Bà, Đồ Sơn nhưng chưa có nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư.

“Năm 2021 chứng kiến sự tăng nóng về giá tại Hải Phòng, nhưng mức giá vẫn thua Quảng Ninh, Hà Nội, chưa tương xứng với tiềm năng”, ông Đính nhận định.

Trợ lực để bứt phá

Lý giải về nguyên nhân, Chủ tịch VaRS cho rằng khuyết điểm của Hải Phòng là hệ thống hạ tầng chưa đầu đủ, thiếu đồng bộ.

Một số phân khúc bất động sản chưa được quan tâm, thiếu các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đặc biệt nhà ở cho thuê. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản chưa được chú trọng.

PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá, 10 năm qua, Hải Phòng vượt lên về tăng trưởng, đặc biệt là thu hút đầu tư nước ngoài. Đây cũng là triển vọng phát triển bất động sản dù ở bất cứ góc độ nào.

Tuy nhiên, điểm hạn chế cần lưu ý hiện nay là chất đô thị hiện đại của Hải Phòng chưa thực sự thể hiện rõ, thiếu trường đại học, thiếu bệnh viện.

Điểm hạn chế thứ hai là sức hấp dẫn dân cư và lao động của Hải Phòng đang rất thấp. Hải Phòng gần như đứng yên tại chỗ về dân số. Số dân di chuyển ra ngoài thành phố Hải Phòng tương đương với dân được sinh ra.

Cân bằng dân số của Hải Phòng được hiểu theo nghĩa số lao động có chất lượng đang bị hút đi. Đây là phần quyết định triển vọng chất lượng đô thị, khi làm đô thị, làm phát triển cần tính đến.

Ngoài ra, những nút thắt cho sự phát triển còn nằm ở ở những sự trì trệ, xung đột, chồng chéo của chính sách vẫn chưa tháo gỡ được khiến quá trình bùng nổ chậm lại.

Ông Thiên cho rằng, vì sự trói buộc ấy, nên mô hình phát triển bất động sản đầu tư tăng lên nhưng do không được định hướng nên chỉ đầu cơ rồi "bỏ chạy".

Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là câu chuyện tăng trưởng dựa vào đầu cơ cần phải xử lý như thế nào. “Đầu cơ không có gì xấu, nhưng chứa nhiều rủi ro và chúng ta phải quản lý được rủi ro đó”, ông Thiên nhận định.

Theo ông Thiên, trước mắt cần chuyển cách tiếp cận định giá như hiện nay, định ra thuế đất và có cách tiếp cận giá trên tinh thần thuế đúng hướng thì cấu trúc của thị trường bất động sản sẽ ổn hơn rất nhiều.

Để tăng sức hấp dẫn cho thị trường Hải Phòng, theo ông Đính, cần hoàn thiện hệ thống pháp lý, giảm thiểu các thủ tục hành chính, thủ tục cấp phép đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn nhằm ổn định giá bán, từ đó giúp doanh nghiệp bất động sản cũng yên tâm hơn khi đầu tư vào đây.

Công khai toàn bộ các thông tin quy hoạch và công bố rộng rãi cho người dân. Mọi thay đổi về thông tin quy hoạch cần được cập nhật nhanh chóng nhất có thể, qua đó giúp thị trường minh bạch, giảm thiểu sốt ảo đất có thể gây nhiều hệ lụy.

Hải Phòng cũng nên ưu tiên quỹ đất nhà ở xã hội cũng như cần có chính sách thu hút mạnh hơn với sản phẩm bất động sản du lịch.