Bất động sản Đà Nẵng trong cơn “nóng lạnh” bất thường

Giá nhà đất nhảy múa

Một nhà kinh doanh nhận xét, tình hình bất động sản Đà Nẵng hiện đang ở “cung đoạn cuối các giá trị ảo mộng”. Những khu vực được xem là “đang hot” của thành phố này cũng chính là những điểm đầu tư “cuối sổ” trong phần diện tích đất mà Đà Nẵng có thể chia lô bán nền. Cụ thể, từ năm 2008, Đà Nẵng bắt đầu thường xuyên hình thành cơn sốt bất động sản, khởi đầu là khu vực ven biển phía Đông. Đến nay, đô thị này đã trải qua 4 phen chao đảo.

Trục đô thị Tây Bắc Đà Nẵng, điểm nóng bất động sản thời gian qua

Chặng đầu là giai đoạn từ năm 2008 đến 2011. Cơn sốt đất lan từ phía đông về vịnh Đà Nẵng rồi ngược lên phía Tây Bắc. Chặng tiếp theo vào những năm 2012 - 2014, đất từ khu vực Sơn Trà về phía Nam, chạy dọc tuyến đường biển vào Hội An với các khu nghỉ dưỡng “tỏa sáng”. Chặng thứ ba đến cuối 2016, giá đất biến động ở phía Tây Nam thành phố và chạy dọc bờ sông Hàn.

Còn đến nay, năm 2018 lại là năm “nhảy múa” của giá đất vùng ven Hòa Xuân, ngược lên trục Tây Bắc Hòa Vang. Ở mỗi giai đoạn như vậy, có thể thấy, giá đất Đà Nẵng được “điều phối” chủ yếu bởi các nhà đầu tư từ phía Bắc, mà hình thức phổ biến, lặp đi lặp lại là: họ tăng giá mua, đẩy cả khu vực lên cao, rồi ngưng lại và bán một phần, làm thị trường tạm lắng để chờ đợt tăng kế tiếp.

Ông L, một chuyên gia bất động sản ở Đà Nẵng, cho biết hoạt động kinh doanh bất động sản ở Đà Nẵng biến động như biểu đồ hình sin, cứ cao lên rồi thấp xuống khá đều, bình quân mỗi đợt tăng từ 3 - 7 lần so với thực tế, và khi kết thúc khiến giá bình quân tăng trên 40%. Cứ thế, các nhà đầu tư đã đẩy giá đất Đà Nẵng sau 3 đợt lên thực tế gần 200%, cá biệt nhiều khu vực tăng gấp 5 - 7 lần, và đến nay, những điểm nóng giá tăng từ 10 - 15 lần. “Đây chính là lý do khiến bất động sản Đà Nẵng những năm qua luôn trong diện “hot” của thị trường chung, và người người nhà nhà đua nhau kinh doanh bất động sản ở đây”, ông L nhận định.

Ngổn ngang đất chết

Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia, các chỉ số giá ảo thời gian qua đã tạo nên những vùng “đất chết” cho thị trường Đà Nẵng. Khi được hỏi vì sao gọi là đất chết, ông Vũ Hồng Tâm, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản VIP, giải thích: “Đất không
thể giao dịch được thì coi như chết chứ còn cách gọi nào khác. Nguyên nhân chỉ có một, đó là giá nâng quá cao, vượt chính giá trị của nó, người mua cuối không thể bán cho ai nữa, mà cũng không thể giảm giá”.

Giới kinh doanh cho rằng, bất động sản Đà Nẵng sau nhiều biến động, cộng hưởng với giai đoạn đầu chỉnh trang đô thị đang
có khá nhiều khu “đất chết”. Cụ thể, ở trung tâm thành phố, cụm các cao ốc 84 Hùng Vương, đất vàng Đông Á, dự án Vũ Châu Long... đã là “những thây ma” trải qua nhiều đời lãnh đạo vẫn không xử lý được.

Rải khắp địa bàn Đà Nẵng, không khó xác định được những khu “đất chết” như thế, gắn với cảnh giao dịch ồ ạt một thời kỳ, sau đó qua từng đợt biến động giá lại được nâng tiếp, trong khi khả năng khai thác đầu tư lại rất khó. Khu vực Thuận Phước với các dự án ven biển Thanh Bình đang là một ví dụ điển hình. Hàng trăm tỉ đồng đã “chôn cứng” ở đây mà không có nhà đầu tư nào có khả năng gỡ.

Khu vực đô thị Đa Phước đã qua nhiều lần chuyển nhượng chủ đầu tư, lần cuối về tay Vũ Nhôm và giờ đã thành “đất chết”

Dĩ nhiên theo các tổ chức môi giới, gần 20 năm qua, hiện tượng các vùng “đất chết” của Đà Nẵng gắn liền với cái tên quen thuộc: Vũ Nhôm. Đại gia nhà đất này, trong mối quan hệ chồng chéo, đã nắm rất nhiều hồ sơ, dự án đất đai mà đến nay vẫn phải điều tra. Do đó, giá trị thật của các lô đất “nóng” ở Đà Nẵng được xem như chưa thể định dạng rõ.

Nối tiếp hiện tượng đó là xu hướng khai thác quỹ đất thương mại của các tập đoàn đầu tư. Sun Group được xem là đồ sộ nhất, với đô thị sinh thái Hòa Xuân. Ban đầu, giá đất ở đây chỉ từ 200 - 300 triệu đồng, nay có nhiều vị trí đã tăng đến 3 tỉ đồng và hơn nữa. Song theo các nhà đầu tư, nhu cầu đất của người Đà Nẵng thấp hơn nhiều so với những khung giá được rao.

Thực tế thu nhập, cơ hội tích lũy của đa phần dân bản địa chưa đủ tầm mua những lô đất vài tỉ đồng. Thành thử, đất lên giá cứ lên, nhưng số người sở hữu thật rất khiêm tốn. Các giao dịch kiểu “đảo nợ ngân hàng”, tạo sóng giả, kể cả bằng cách giả văn bản chính quyền để thổi thị trường đang chiếm đa số giao dịch bất động sản Đà Nẵng. Mà như vậy thì hiện trạng “đất chết” ở Đà Nẵng lại càng tăng, nặng nề thêm.

Năm 2018 đang qua chặng cuối cùng. Mọi ngành nghề trong nền kinh tế đều kỳ vọng sẽ có thêm nhiều thay đổi tích cực với năm mới 2019. Nhưng ở lĩnh vực bất động sản Đà Nẵng, niềm tin này có vẻ mong manh bởi việc tăng giá đất của Đà Nẵng
trong thời gian qua được đóng góp rất lớn bởi dòng tiền đầu cơ. Ngoài ra, một khi khâu quản lý chưa được siết chặt, thị trường vẫn còn nhiều bấp bênh và rủi ro khó dự báo.

Những dự án, công trình bất động sản cũngchưa thể phát huy hết tác dụng đóng góp cho sự phát triển thật sự của nền kinh tế.

Câu hỏi bao giờ thị trường bất động sản ở đô thị biển này sẽ có giá đúng giá trị và cơ hội đầu tư thật vẫn treo lơ lửng!