Bất động sản cuối năm: "Bong bóng" có trở lại?

Những con số màu hồng

Đánh giá mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy, từ đầu năm 2015 đến nay thị trường BĐS tiếp tục sôi động, thể hiện ở lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm mạnh, FDI vào BĐS tăng tiếp tục tăng cao...

Trong tháng 9-2015, thị trường Hà Nội đã ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy tính chung quý III-2015, số giao dịch thành công tại Hà Nội đạt 5.300 giao dịch, cao hơn toàn năm 2014 và tăng 70% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, tháng 9 cũng có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tăng 55% so với cùng thời điểm năm 2014, đưa tổng số giao dịch thành công trong quý III lên con số 5.100. Thị trường BĐS phục hồi tích cực kéo theo lượng tồn kho giảm. Hà Nội và TP.HCM vẫn là hai địa phương có lượng tồn kho BĐS giảm sâu nhất: Hà Nội còn khoảng 7.550 tỷ đồng (giảm 218 tỷ đồng so với tháng 8); TP.HCM còn khoảng 11.368 tỷ đồng (giảm 290 tỷ đồng so với tháng 8).

Lượng giao dịch tăng cũng đẩy giá bán tăng nhẹ khoảng 2-4% so với đầu năm. Theo đánh giá của VNREA, giao dịch thành công chiếm tỉ lệ lớn nhất vẫn là phân khúc căn hộ tầm trung, sau đó là nhà bình dân rồi mới đến căn hộ cao cấp. 9 tháng đầu năm 2015 cũng ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp BĐS mới khai sinh, mức tăng vượt trội đến xấp xỉ 80% so với cùng kỳ năm ngoái, số doanh nghiệp giải thể giảm 30% so với cùng kỳ. Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 cũng tăng với số vốn đăng ký tăng 53,4%, vốn giải ngân tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2014. Các nhà đầu tư nước ngoài đang ra sức săn các doanh nghiệp BĐS tiềm năng để hợp tác, rót vốn và phát triển các dự án.

Nhiều thuận lợi những tháng cuối năm

Một trong những chính sách được cho là sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS trong tương lai, đó là việc hạ lãi suất huy động USD xuống mức 0-0,25% của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi không nhỏ từ động thái này của NHNN, đặc biệt khi quyết định này lại rơi đúng vào thời điểm mà dòng ngoại tệ từ nước ngoài chảy ồ ạt về Việt Nam trong thời điểm cận Tết. Việc tỷ giá USD được NHNN cam kết đảm bảo ổn định cho đến cuối năm cộng với lãi suất giảm nên kênh đầu tư này được coi là đã mất đi sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

Tuy vậy, cũng có ý kiến cho rằng không hẳn việc hạ lãi suất đồng USD thì ngoại tệ sẽ đổ về BĐS hay chứng khoán. Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển đã đưa đánh giá “không thể loại trừ khả năng nhà đầu tư chuyển sang tiền VND và tiếp tục hưởng lãi suất 6%, nhất là những người chỉ mong muốn bảo toàn số tiền trong bối cảnh lạm phát đang ở mức thấp”. Dù vậy, theo quan sát của ông thì đã có một bộ phận người dân cũng có xu hướng rút tiền tiết kiệm đi đầu tư BĐS do lãi suất huy động giảm từ trên 10% xuống còn khoảng 6%. Hơn nữa tâm lý lo BĐS giảm giá đã không còn như trước.

Bên cạnh đó chính sách mở cửa cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà, hay xa hơn là triển vọng từ việc ký kết Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa được đàm phán thành công cũng góp phần làm sáng thêm bức tranh thị trường BĐS. TPP được đánh giá sẽ là cơ hội “vàng” cho thị trường BĐS Việt Nam, nhất là BĐS thương mại như khu công nghiệp, văn phòng cho thuê...

Tín dụng BĐS tăng mạnh

Từ đầu năm đến nay, cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, tín dụng đã có những bước phục hồi mạnh mẽ. Tính đến ngày 20-9, tín dụng toàn hệ thống đã đạt mức tăng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay với khoảng 10,8% (cùng kỳ năm 2014 chỉ tăng 6,6) và dự báo có thể tăng 17% trong năm 2016 với quy mô ước đạt khoảng 340.000 tỷ đồng.

Đối với tín dụng BĐS, Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay BĐS, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực. Tín dụng BĐS đã và đang có mức tăng trưởng cao hơn con số trung bình của toàn hệ thống, tính đến đầu tháng 9-2015 đã tăng 13%. Thị trường BĐS đang có tín hiệu hồi phục tích cực với nhiều dự án có khả năng hồi sinh, cộng với khảo sát của nhiều tổ chức thì đến 70% người mua nhà có nhu cầu ở thực là những lý do khiến các ngân hàng sẵn sàng tạo điều kiện hỗ trợ nguồn vốn. Nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà từ 0 đến vài phần trăm chỉ được áp dụng trong vài tháng đầu như “mồi nhử” đối với người mua nhà, thì nay, mức lãi suất thấp ưu đãi đã được kéo dài hơn.

CBRE Việt Nam cũng đưa ra dự báo trong 3 tháng còn lại của năm 2015, tín dụng với lãi suất thấp có thể vẫn là một trong những đòn bẩy của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhiều ngân hàng tích cực giải ngân cho các dự án và tung ra nhiều ưu đãi cho người mua nhà, nhờ đó đã góp phần đưa dòng vốn chảy vào thị trường BĐS, kích thích thị trường phát triển. Trên thực tế việc ngân hàng cho khách hàng vay ưu đãi hầu hết nằm trong kế hoạch hợp tác giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Do đó, cả ba bên người mua nhà, chủ đầu tư, khách hàng đều có lợi.

Có dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS?

Thị trường BĐS thời gian qua tăng trưởng mạnh mẽ cũng đặt ra lo ngại về việc tăng trưởng nhanh của tín dụng BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS quay trở lại. Theo lý lẽ của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách thì có một thực tế là sự hồi phục của thị trường BĐS tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới chỉ giải ngân được 26% tính đến tháng 9-2015 trong khi tốc độ cho vay BĐS thì có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa. Điều này có thể thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và “bong bóng” tài sản trong giai đoạn sau.

Tuy nhiên lo ngại này được nhiều chuyên gia kinh tế trấn an, bởi dù tăng trưởng cao hơn bình quân toàn hệ thống, song tín dụng BĐS mới chiếm tỷ trọng 8% tổng tín dụng toàn hệ thống và hoàn toàn chưa đáng lo ngại. Thêm vào đó, hiện nay dòng vốn tín dụng chủ yếu được chuyển sang nhu cầu thực của người mua nhà nên rủi ro từ tín dụng BĐS sẽ ít hơn nhiều so với dòng vốn chảy vào đầu cơ.

Hơn nữa, với những bài học đắt giá đã trải qua, chắc chắn lần này các ngân hàng thương mại sẽ phải thận trọng hơn. Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh rằng trong năm nay, các ngân hàng thương mại đã rất cẩn trọng trong việc cho vay BĐS bởi họ đã học được các bài học đắt giá trước đó khi nợ xấu tăng mạnh. Tình trạng “bong bóng” BĐS thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Đối với những phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng 3-5% thì hoàn toàn không có “bong bóng”, nhưng nếu tăng lên từ 20% là hết sức cẩn thận. Nếu thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40% chắc chắn “bong bóng” sẽ xuất hiện.

Còn với tình hình thị trường thời điểm này, mặc dù 3 tháng cuối năm sẽ là thời điểm khách hàng có nhu cầu cao về nhà ở song nguồn cung của thị trường BĐS cũng rất nhiều nên giá bán nhà sẽ khá bình ổn. Dù vậy cho vay BĐS vẫn luôn được cảnh báo là có hệ số rủi ro cao nhất, vì vậy, các doanh nghiệp cũng như các ngân hàng cần thận trọng hơn trong quá trình vay và cho vay BĐS, nhất là đối với những khách hàng mua nhà với mục đích đầu cơ. Giới đầu cơ cũng không nên quá kỳ vọng vào thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ là con dao hai lưỡi bởi việc mức giá tăng cao là khó xảy ra trong tương lai gần.