Bất động sản công nghiệp 3 miền đang cạnh tranh gay gắt

Diễn biến ở phân khúc bất động sản công nghiệp đang hết sức sôi động.

Cạnh tranh cao nhất tại miền Nam

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng mới đây đã thực hiện “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”.

Báo cáo đã phác họa những nét chính về môi trường cạnh tranh và đặc điểm cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam thông qua chỉ số CR và HHI.

Chỉ số CR (Concentraion Ratio) được tính bằng tổng thị phần của các doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất trên thị trường, thể hiện quy mô tương đối của nhóm doanh nghiệp này so với tổng dung lượng thị trường.

Còn chỉ số HHI (Herfindahl – Hirschman Index) cho thấy quy mô của doanh nghiệp trên thị trường, từ đó xác định mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp đó.

Trên thị trường càng có nhiều doanh nghiệp và thị phần của mỗi doanh nghiệp càng gần với thị phần trung bình của thị trường thì chỉ số HHI càng nhỏ.

Điều này cho thấy khả năng gây hạn chế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường thấp. Ngược lại, càng ít doanh nghiệp và mức độ chênh lệch thị phần của các doanh nghiệp trên thị trường càng lớn thì chỉ số HHI có giá trị càng cao.

Thông qua các chỉ số CR và HHI, báo cáo đã cho thấy mức độ cạnh tranh tại ba khu vực đang ở ngưỡng cao.

Cụ thể, tại miền Bắc, chỉ số CR cho thấy các khu công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt.

Chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%.

Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%.

Các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường.

Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Chỉ số HHI cũng thể hiện tương tự với chỉ số CR.

Mức HHI trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang ở mức 164, nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 (ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao).

Điều này cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp. Các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Trong khi đó, chỉ số CR và HHI của thị trường miền Trung cao hơn so với khu vực miền Bắc. Song nhìn chung cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt.

Chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế cho thấy rằng thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp, chưa có khu công nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và các khu công nghiệp đều có mức thị phần phân bổ đồng đều.

Dựa vào chỉ số CR và HHI có thể thấy, cấu trúc thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn.

Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt. Khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%.

Do vậy, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam đang có mức cạnh tranh cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.

Chỉ số HHI cũng thể hiện rằng, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp. Các khu công nghiệp đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có khu công nghiệp nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.

Còn nhiều tiềm năng

Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ Người tiêu dùng, thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

Điều này được thể hiện một cách tập trung ở chỗ, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản. Đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác.

Bên cạnh đó, cần kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.

Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng.

Theo đánh giá của Colliers Việt Nam, việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại chính là đòn bẩy để Việt Nam “thay áo” cho diện mạo nền kinh tế cũng như tạo ra những kết nối chặt chẽ hơn ở thị trường bất động sản công nghiệp.

Với việc ngày càng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đang có nhiều cơ hội để thu hút nhiều công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất tạo cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp ngày càng phát triển.

Đơn vị này cho rằng, dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD.

Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường này nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, dự báo, 2022 sẽ là một năm tăng trưởng tốt khi hoàn thiện pháp lý và tiến trình xây dựng hoàn tất. Các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam sẽ được xem là động lực lớn cho phân khúc này.

Với các nhà đầu tư, tuỳ theo khẩu vị rủi ro và nguồn lực tài chính mà chọn lựa cho mình phân khúc phù hợp. Phân khúc sinh lời tốt nhất sẽ là phân khúc mà nhà đầu tư đó am hiểu nhiều nhất và có nhiều nguồn lực nhất.