Bất động sản bất ổn do giao dịch ngầm

Tại hội thảo "Kinh tế và quản lý xây dựng - những vấn đề lý luận và thực tiến", chuyên gia Phạm Thanh Lân - Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, những năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, những khiếm khuyết cũng dần bộc lộ như tình trạng giá bất động sản quá cao, thông tin thị trường thiếu minh bạch, bất ổn và nhiều biến động.

Bất động sản Việt Nam đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế nhưng còn nhiều khiếm khuyết, thiếu minh bạch và bất ổn. Ảnh: AAP

Hiện giao dịch trên thị trường chủ yếu còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Mức tăng, giảm giá bất động sản chủ yếu đánh giá trên quan điểm dư luận, hay giá chào bán của thị trường sơ cấp là chính. Điều này tạo ra tâm lý đầu tư theo phong trào thành những đợt sốt ảo, nóng lạnh bất thường của thị trường.

Đồng tình với quan điểm này, TS Vũ Kim Yến - Đại học Xây dựng cho rằng, Nhà nước hiện chưa có chính sách về cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản như quy hoạch, chính sách, giá cả... Do đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê còn thiếu thông tin, dẫn đến thị trường nhà ở phát triển thiếu lành mạnh và bền vững.

Hậu quả là, riêng ở Hà Nội, trong hơn 20 năm qua, thị trường bất động sản trải qua 3 cơn bão giá vào các năm 1991-1992, 2001-2002 và cuối 2007-2008. Ngoài ra còn nhiều cơn bão nhỏ như sốt đất Ba Vì, Sóc Sơn...

Để hạn chế, kiểm soát các giao dịch ngầm đó, điều chỉnh sự "nóng", "lạnh" của thị trường, chuyên gia Nguyễn Đình Hiếu - Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng cho rằng nên xây dựng một hệ thống các chỉ tiêu đồng bộ, đánh giá thị trường một cách khách quan nhất.

Hiện nay về các thông tin trên thị trường, Việt Nam chưa xây dựng được các tiêu chí một cách khoa học, thống nhất nên việc đánh giá mang nặng tính cảm tính, phiến diện và thường sai lệch, chủ quan. Một số công ty như CBRE, Vinaland... cũng đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các doanh nghiệp.

"Vì vậy số liệu không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết nên báo cáo này chỉ mang tính chất tham khảo tương đối", ông Hiếu nói.

Do đó, chuyên gia này cho rằng, cần nhanh chóng xây dựng hệ thống các chỉ tiêu đánh gái thị trường một cách đồng bộ giúp các nhà quản lý, chủ đầu tư và chủ thể liên quan có được cái nhìn chính xác nhất về thị trường.

Đối với cơ quan quản lý, hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ tương lai để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và thực sự hiệu quả. Với các ngân hàng và quỹ đầu tư, các dữ liệu sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán cân đối dòng tiền nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực.

Ông Hiếu cho rằng, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường ở thời điểm hiện tại, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3-8 năm. Do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của các ngân hàng rất cao.

Chuyên gia này cũng cho rằng, hệ thống dữ liệu còn giúp các nhà đầu tư tránh các quyết định bỏ tiền vào phân khúc được dự báo sẽ dư thừa. Đối với người dân, sàn giao dịch và các công ty tư vấn, ông Hiếu cho rằng việc xây dựng hệ thống dữ liệu này đều có ý nghĩa rất quan trọng.

Dựa trên kinh nghiệm của các quốc gia, chuyên gia này đề xuất xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường địa ốc dựa trên 4 phương diện là nguồn cung, quy mô thị trường, nguồn cầu, giá và giao dịch. Trong đó, ban đầu, các số liệu có thể được tiến hành thu thập theo quý hoặc sáu tháng. Đến lúc thị trường phát triển hơn thì công bố theo tháng hoặc tuần.