Bất động sản 2015, sau phục hồi là thanh lọc

Những chính sách mới đem lại lợi ích cho người mua nhà sẽ giúp thị trường BĐS khởi sắc trong năm 2015

Thêm vốn, tăng cung - cầu

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam dự báo, năm 2015, thị trường bất động sản sẽ có thêm nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển. Đó là Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) và Luật Đầu tư (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua sẽ mở rộng “sân chơi” cho các doanh nghiệp khi được tự do đầu tư, kinh doanh ngoài các lĩnh vực cấm. Từ 1/7/2015, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, sẽ không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu và cho phép phân lô bán nền. Điều này sẽ giúp nguồn cung BĐS có thêm nhiều căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với nhu cầu của nhiều người tiêu dùng.

Điều đặc biệt, nguồn vốn đổ vào BĐS sẽ tăng mạnh trong năm 2015, tạo cơ hội để nhà đầu tư dự án tăng nguồn cung nhà ở và người mua nhà dễ dàng hiện thực hóa giấc mơ nhà đất. Các ngân hàng đã mở rộng tín dụng cho BĐS, lãi suất vay giảm và ổn định, việc tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Như với gói vay ưu đãi 30 ng hìn tỷ đồng, khách hàng không còn bị khống chế về diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng như trước; thời hạn vay kéo dài lên 15 năm; người vay được vay để sửa chữa nhà ở...

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills nhìn nhận, từ ngày 1/2/2015, ngân hàng giảm hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 250% xuống còn 150% - mức thấp nhất theo thông lệ sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS tiếp cận, vay vốn sẽ dễ dàng hơn. Ngoài ra, từ ngày 1/7/2015, các tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được mua, thuê và đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, điều này sẽ giúp thị trường BĐS có thêm nhiều nguồn vốn đầu tư. Bởi hiện đã có trên 80 nghìn người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam; cùng lượng kiều hối từ nước ngoài đổ về lên tới cả chục triệu USD mỗi năm. “Đón đầu dòng đầu tư này, ngày 18/12, Savills đã thành lập riêng bộ phận chăm sóc khách hàng Nhật Bản và có kế hoạch thành lập các bộ phận chăm sóc khách hàng nước ngoài khác tại Việt Nam”, ông Troy Griffiths nói.

TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) cho hay, khi chính sách thông thoáng, nguồn vốn được khơi thông, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều có cơ hội tăng cung - cầu và chắc chắn, thị trường BĐS sẽ nhộn nhịp hơn trong năm 2014.

Sân chơi chỉ còn ông lớn

Năm 2015, ngoài những thuận lợi về chính sách, tín dụng, các doanh nghiệp BĐS cũng đứng trước nhiều thử thách khi hàng loạt quy định mới sẽ đặt ra yêu cầu khắt khe hơn cho doanh nghiệp, như phải ký quỹ trước khi được giao đất, phải được ngân hàng bảo lãnh trước khi bán BĐS hình thành trong tương lai, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên...

Khá nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, quy định mới gây khó cho doanh nghiệp, bởi ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, nay đóng tiền ký quỹ, chi phí bảo lãnh cho ngân hàng, doanh nghiệp sẽ bị “chôn” một khoản vốn không nhỏ. Chưa kể, không phải dự án BĐS nào, chủ đầu tư nào cũng được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh.

"Hiện hàng tồn kho bất động sản còn rất nhiều, nên chúng ta chỉ cần khuyến khích những doanh nghiệp bất động sản tiềm lực lớn, uy tín, bảo lãnh được ngay, đi vay được ngay”.

Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam

Tuy nhiên, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, những quy định này là cần thiết để bảo vệ người mua nhà - đối tượng đang được coi ở thế yếu trong tam giác thị trường BĐS hiện nay. Tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý nếu chủ đầu tư không triển khai dự án đúng cam kết sẽ buộc chủ đầu tư có trách nhiệm hơn. Khi dự án được ngân hàng bảo lãnh, thì dù chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng, ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách. Đồng thời, các quy định mới sẽ loại trừ được các nhà đầu tư, phát triển kém năng lực, uy tín, góp phần giảm cung ảo - những dự án trên thực tiễn khó hoàn thành hoặc độ trễ rất dài.

Thứ trưởng Nam cho rằng, một doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà chỉ có vốn pháp định vài tỷ, thì chỉ đủ sức “ôm” vài căn chung cư cao cấp hoặc 1-2 biệt thự liền kề, nên mức 20 tỷ đồng là ngưỡng thấp nhất. Hiện doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 60%. “Sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể vào “sân chơi” BĐS được”, Thứ trưởng Nam cho hay.

Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Hòa Phát, ông Phạm Trung Hà cũng đồng tình với các quy định mới và cho rằng, điều này sẽ giúp phân hóa các doanh nghiệp BĐS, loại bỏ những doanh nghiệp làm ăn manh mún, nhỏ lẻ, giúp thị trường BĐS chất lượng và chuyên nghiệp hơn. “Đã qua rồi thời bước chân ra ngõ là gặp trung tâm môi giới, “cò” BĐS. Không thể để các doanh nghiệp không có vốn hoặc ít vốn cũng xin đất xây dựng dự án BĐS rồi “trùm mền”, lỡ tiến độ”, ông Hà nói.

Dự án tốt sẽ tăng giá nhẹ

Năm 2014, thị trường BĐS đã có sự phục hồi rõ nét, giá nhà ở ổn định, những dự án gần trung tâm, vị trí thuận lợi, có tiện ích tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, giá chào bán còn có xu hướng tăng nhẹ. Xu hướng tăng giá nhẹ này sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2015 là nhận định chung của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Năm 2015, khung giá đất vừa được ban hành tại các đô thị đều tăng mạnh, cộng thêm nhiều quy định về ký quỹ, chi phí bảo lãnh… có thể làm giá nhà đội lên. Tuy nhiên, đã hết thời “bong bóng” bất động sản, mua nhà đất theo phong trào, người mua nhà sẽ mua theo nhu cầu thực, do đó nhà đất sẽ không thể tăng giá ào ào dù sức mua tăng hơn. Và chỉ những dự án tiến độ tốt, vị trí tốt, có chất lượng, chủ đầu tư uy tín mới có cơ hội tăng giá”, ông Phạm Trung Hà nhận định.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, năm 2015, các chi phí cấu thành giá nhà đất sẽ tăng thêm và giá nhà một số dự án có thể nhỉnh hơn. “Nhưng tôi tin người mua nhà sẽ đồng thuận bởi mất thêm chút tiền mà có được căn hộ chất lượng hơn, có sự bảo lãnh cho khoản tiền lớn mình bỏ ra, ai cũng yên tâm”, Thứ trưởng Nam nói.