Bất động sản 2013 và những trăn trở

Nhận định bất động sản là một ngành xương sống của nền kinh tế Việt Nam là hoàn toàn chuẩn xác. Trong mấy thập niên vừa qua, thực tế trên thế giới và ở nước ta cho thấy bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, kéo theo sự thịnh vượng của nền kinh tế, ngược lại thị trường bất động sản bị khủng hoảng cũng kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản vừa qua như cơn con chim báo bão, vừa cũng là con chim én báo mùa xuân về.

Bất động sản là một ngành sản xuất ra các loại sản phẩm hàng hóa đặc biệt có giá trị co như các khu đô thị, khu nhà ở, các khu cao ốc, khu thương mại, văn phòng làm việc, du lịch, y tế giáo dục, vui chơi giải trí… với các loại dịch vụ nhằm phục vụ tối đa nhu cầu đa dạng hóa của xã hội và người tiêu dùng. Cùng với sự phát triển của khoa học và công nghệ đã hình thành các tòa nhà thông minh sử dụng nhiên liệu tiết kiệm năng lượng và thân thiết với môi trường.

Từ năm 2008 đến nay (ngoài trừ năm 2010) thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, bị đình trệ trên tất cả các phân khúc thị trường và gây hậu quả nặng nề đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản , nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn xã hội, góp phần làm thất thu ngân sách. Riêng năm 2012, là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản với hai vấn nạn bao trùm đó là hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Đi đôi với hiện tượng người tiêu dùng mất niềm tin với thị trường. Kỳ vọng đông đảo người thu nhập thấp đô thị có được căn nhà mơ ước ngày càng xa vời.

Tuy nhiên, trong vô vàn khó khăn đó, năm 2012 vẫn có những điểm sáng đó là phân khúc thị trường căn hộ quy mô nhỏ với giá trung bình và một số dự án căn hộ cao cấp được đầu tư bài bản với tiện ích tốt, thân thiện môi trường vẫn được thị trường đón nhận.

Tìm hiểu nguyên nhân của tình hình trên, trước hết là trách nhiệm thuộc doanh nghiệp do thiếu tầm nhìn, thiếu nghiên cứuthị trường, thiếu năng lực và năng lực quản trị. Nhưng một nguyên nhân quan trọng khác như người đứng đầu Chính phủ đã nhìn nhận đó là năng lực và hiệu quả công tác quản lý nhà nước bất cập.

Có thể nói một trong những thành quả lớn nhất của nước ta trong thời kỳ đổi mới đó là đã tạo ra lực lượng doanh nghiệp tư nhân và đội ngũ doanh nhân đã đóng góp đến hơn phần nửa GDP của cả nước, trong đó cso các doanh nhân và doanh nghiệp bất động sản. Nhưng gần 50 ngàn doanh nghiệp bị phá sản hoặc dừng hoạt động trong năm 2012 và có nhiều doanh nhân bị trắng tay là một tổn thất rất lớn cho nền kinh tế.

Thật là bất công khi có những doanh nghiệp làm ra nhiều sản phẩm, tạo được nhiều việc làm cho người lao động nhưng lại phải è lưng trả lãi vay quá cao làm teo típ lợi nhuận hoặc thậm chí bị lỗ, rơi vào gánh nặng nợ nần. Môi trường kinh doanh lại chưa tốt nên chưa tạo ra cơ hội công bằng, bình đẳng và cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Từ thực tế năm 2011-2012, bước vào năm 2013 với kỳ vọng giải quyết khó khăn cho bằng được bài toán hàng tồn kho và nợ xấu, từ khôi phục lại lòng tin và đặt nền tảng cho khôi phục của thị trường bất động sản theo đúng mục tiêu dài hạn là phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định.

Trước tình hình khó khăn đó trong tháng 12/2012, Hiệp hội bất động sản TPHCM đã đề xuất kiến nghị UBND TP HCM, các Bộ ngành để tìm kiếm giải pháp xử lý hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản năm 2013.

Các doanh nghiệp sẽ phải rà soát, tái cấu trúc bộ máy, cơ cấu đầu tư, kiên quyết đình hoãn hoặc giãn tiến độ thực hiện các dự án, cơ cấu sản phẩm, xin phép điều chỉnh công năng dự án, quy mô căn hộ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của khách hàng. Trong thời điểm khó khăn này, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá thậm chí "bán để cắt lỗ" để giải quyết bài toán hàng tồn kho và nợ xấu để đảm bảo uy tín thương hiệu nhằm tăng cường khả năng tồn tại. Đây cũng là lúc doanh nghiệp định hình lại các dòng sản phẩm hướng đến nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Người tiêu dùng hiện nay đang đứng ở vị trí trung tâm của thị trường bất động sản với lợi thế hơn trong lúc nào hết.Với các chính sách hỗ trợ tín dụng lãi suất ưu đãi trong dài hạn 10 năm hoặc dài hơn sẽ tạo cơ hội cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình mua được căn nhà mơ ước với giá cả hợp lý và phương thức thanh toán phù hợp. Đồng thời, trên thị trường cũng xuất hiện nhiều căn hộ cho thuê và loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn giúp gia tăng sự lựa chọn người tiêu dùng. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp cũng sẽ có sự chuyển động lớn theo hướng tăng cường thêm tiện ích với giá cả linh hoạt tùy theo nhu cầu của khách hàng.

Tuy nhiên, chỉ có Nhà nước mới là nhân tố quyết định nhất là giải quyết các khó khăn của nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản. Đó là sự cần thiết phải tiếp tục đổi mới tư suy kinh tế thành chính sách cơ chế thể hiện tinh thần "khoan thư sức dân". Phải thực hiện nguyên lý giảm trực thu tăng gián thu, giảm thu để tăng thu, mở rộng diện thu, thu bền và khuyến khích tinh thần kinh doanh làm giàu chính đáng trong toàn xã hội.

Nghị quyết 01 đầu năm 2013 của Chính phủ đã kích hoạt lòng tin và đưa ra được tổng thể các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế trong đó có bất động sản như một luồng gió mát lành.

Trước hết là sự thay đổi ngay chính sách cho vay quá cao hiện nay đang bóp chết doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách tín dụng cần được hỗ trợ lãi suất ưu đãi dài hạn cho người mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở chật hẹp (bình quân dưới 8m2/người), cung cấp tín dụng cho doanh nghiệp để hoàn thiện có khả năng tiêu thụ sản phẩm, cơ cấu lại nợ vay cũ và cho phép tiếp tục vay đối với các doanh nghiệp có phương án kinh doanh khả thi. Cần thiết sửa đổi phương án thu tiền sử dụng đất đang là một gánh nặng và đang là nhân tố đẩy giá bất động sản lên cao bất hợp lý.

Nhà nước cần cho phép chuyển nhượng dự án tự do theo cơ chế thị trường, cho phép điều chỉnh công năng dự án và cơ cấu căn hộ cho phù hợp với thị trường. Ngoài ra, một giải pháp mà Nhà nước cần xem xét mua lại dự án căn hộ phù hợp để làm nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội. Đồng thời, mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đây cũng là phương thức xuất khẩu tại chỗ và làm tăng giá trị tài sản quốc gia và tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động.

Năm 2013, tiếp tục là một năm đầy khó khăn và thách thức những nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp và Nhà nước, TTBĐS sẽ có những bước chuyển tích cực, khó khăn sẽ giảm dần. Đồng thời, với việc sửa đổi Hiến pháp, luật Đất đai và các quy phạm pháp luật khác sẽ đặt nền tảng cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững trong những năm tiếp theo góp phần bảo đảm an ninh xã hội.

(Bài viết của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM)