Bảng giá đất năm 2011: Có tiệm cận thị trường?

Nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất năm 2011 chưa tiệm cận với thị trường. Ảnh: Nguồn internet

Hai giá lệch pha

Theo kết quả điều tra của UBND thành phố Hà Nội, giá chuyển nhượng đất trên thị trường năm 2010 tại các quận, thị trấn, thị xã, huyện giáp ranh quận và trục đầu mối giao thông cao hơn giá đất ở quy định tại bảng giá đất năm 2010. Do đó, bảng giá đất năm 2011 tại Hà Nội sẽ được điều chỉnh theo hướng dần dần tiếp cận với thị trường.

Theo đó, giá đất nằm trong mức tối thiểu là 2.340.000 đồng mỗi m2 (đường 72 qua phường Dương Nội, quận Hà Đông). Giá tối đa vẫn là 81.000.000 đồng mỗi m2 thuộc các phố Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) như năm 2010.

Tuy nhiên, nếu áp dụng bảng giá đất không vượt mốc 81 triệu đồng/m2 thì không khả thi. Bởi thực tế, từ nhiều năm trước, giá đất khu vực được áp dụng mức “81 triệu” vẫn được giao dịch với giá gấp 5 – 7 lần giá nhà nước. Đối với các khu vực khác, giá đất thực tế chuyển nhượng luôn cao hơn bảng giá đất 3 - 5 lần, còn giá đất nông nghiệp – trên thực tế là giá đón đầu quy hoạch, có thể cao hơn tới 5 – 7 lần, thậm chí 10 lần.

Mặc khác, người dân luôn có xu hướng kê khai hợp đồng mức giá thấp hơn giao dịch để trốn thuế. Và cơ quan nhà nước cũng không có cơ sở pháp lý nào để áp giá mua bán thật, bởi bảng giá đất trong khu vực chỉ mang tính chất “tượng trưng”.

Chính vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất thị trường chỉ phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường khi trong điều kiện bình thường.

Mâu thuẫn quyền lợi, dự án kéo dài

Ngoài việc chịu sức ép từ nguồn vốn do lãi suất tăng, chi phí đầu tư tăng thì giờ đây doanh nghiệp phải chịu thêm áp lực về giá đất.

Theo bảng giá đất năm 2011, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Hà Nội được điều chỉnh tăng với mức giá tối đa 40,5 triệu đồng/m2, tối thiểu là 525.000 đồng/m2 (đối với khu vực đô thị).

Cũng chính từ việc điều chỉnh tăng giá đất đã khiến cho công tác đền bù GPMB sẽ không bao giờ nhanh gọn. Bởi doanh nghiệp muốn nhanh để được thực hiện nghĩa vụ tài chính ít hơn, thì người dân muốn chậm để được hưởng đền bù cao hơn. Từ đó, những mâu thuẫn quyền lời dựa trên giá đất đã khiến cho tiến độ dự án kéo dài.

Thực tế, thời gian qua tại Hà Nội có hơn 260 dự án đã có quyết định xử lý, thu hồi do vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng hoặc đã đưa đất vào sử dụng nhưng tiến độ bị ảnh hưởng từ nguyên nhân khách quan.

Nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp tốt nhất để xây dựng bảng giá đất hiện nay là nên chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm.

Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.

Theo phân tích CafeLand, mục tiêu xác định bảng giá đất năm 2011 là bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát, tránh gây ra những cơn “sốt” cục bộ. Tuy nhiên, thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối và hạn chế. Điều đó chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã không khớp với nhu cầu thực tế hiện nay. Thiết nghĩ, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xây dựng bảng giá đất. Cụ thể là nên tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Giá đất do nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận.

Riêng việc giao đất cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng, cần áp dụng theo giá thị trường trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tương đương.