Ban quản trị chung cư “vật vã” đòi quyền quản lý phí bảo trì!

Bất bình với việc đòi nhiều lần phí bảo trì chung cư nhưng chủ đầu tư không chịu trả, ngày 5-10, đại diện Ban quản trị và tổ dân phố chung cư Keangnam, The Manor, Sky City, Golden Westlake, Golden Palace... chung cư 93 Lò Đúc đã cùng ký bản kiến nghị tập thể gửi đến HĐND, UBND TP Hà Nội.

“Thả gà ra để đuổi”?

Ban quản trị các chung cư kiến nghị người dân đã đóng số tiền 2% của quỹ bảo trì tòa nhà trước khi nhận bàn giao nhà, nhưng chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng số tiền này mà không hoàn trả cho cư dân khi chung cư đã bầu được Ban quản trị theo luật định. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cố tình không bàn giao các bản vẽ hoàn công, các qui trình bảo trì tòa nhà cho Ban quản trị để ngăn cản việc tổ chức đấu thầu quản lý tòa nhà.

Sau nhiều năm sinh sống, giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn diễn ra tranh chấp phần diện tích công cộng, diện tích dùng chung, diện tích chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh, và các khoản phí dịch vụ của phần diện tích này… Ban quản trị các chung cư này khẩn thiết đề nghị UBND TP Hà Nội nhanh chóng ban hành quyết định, biện pháp để tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài, và tránh bức xúc cho người dân.

Theo bà Trịnh Thúy Mai, đại diện Ban quản trị chung cư Keangnam, phí bảo trì chỉ tính riêng phần mà cư dân đã đóng trong số tiền mua các căn hộ là khoảng 200 tỷ đồng. Đó là chưa tính số tiền phí bảo trì thuộc phần sở hữu của chủ đầu tư. Đây là một khoản tiền rất lớn. Tuy nhiên, khi cư dân yêu cầu chủ đầu tư trả số tiền này về cho Ban quản trị để phục vụ cho việc bảo trì nhà thì phía chủ đầu tư cứ lờ đi. Cty Keangnam Vina cho rằng, do cần phải báo cáo “Cty mẹ”, nên chưa thể thực hiện được yêu cầu này. Đại diện các Ban quản trị nhà chung cư The Manor, Golden Westlake cũng trả lời tương tự, Chủ đầu tư đã chiếm dụng tiền bảo trì nhà chung cư mà không “hoàn trả” lại cho Ban quản trị quản lý theo qui định.

Bà Trịnh Thúy Mai, đại diện Ban quản trị chung cư Keangnam:
“Chủ đầu tư cứ lờ đi, không chuyển giao quyền quản lý quỹ bảo trì cho Ban quản trị”. Ảnh: Phương Thảo

Người dân có quyền khởi kiện

Theo qui định của luật, số tiền bảo trì chung cư sau khi được thu của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được lập tài khoản tiết kiệm, gửi tại ngân hàng và bàn giao lại cho Ban quản trị khi chung cư thành lập được Ban quản trị. Ban quản trị có trách nhiệm quản lý quỹ bảo trì, với hình thức đồng chủ tài khoản (trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra).

“Khi đòi chủ đầu tư không chuyển quyền quản lý, thì Ban quản trị làm gì được? Muốn kiện ra Tòa, với số tiền 200 tỷ đồng, thì án phí không hề nhỏ, và tiền đâu để đóng, trong khi Ban quản trị chỉ là một nhóm người do cư dân bầu ra. Mà tại sao người mua căn hộ chung cư lại phải nộp số tiền này cho chủ đầu tư, sao các cơ quan Nhà nước không thành lập ra một đơn vị trung gian để thu và giữ số tiền này? Nộp tiền cho chủ đầu tư, rồi chờ họ chuyển cho Ban quản trị quản lý rất khó khăn, chẳng khác nào thả gà ra đuổi”, bà Mai nói.

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% phí bảo trì giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Quy định này nhằm bảo đảm các phần diện tích khác trong khu chung cư, các căn hộ không được bán hết, hoặc các căn hộ do chủ đầu tư để lại sử dụng cũng sẽ phải đóng phí bảo trì chung cư như những căn hộ khác. Tuy nhiên, nhiều đại diện Ban quản trị nhà chung cư cho rằng, không dễ đòi chủ đầu tư nộp các khoản này, nhất là khi chủ đầu tư lần lữa không muốn chuyển giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị quản lý.

Cũng theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (1-7-2006), thì chủ đầu tư tính khoản phí này luôn trong tiền bán căn hộ. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, thì chủ đầu tư sẽ thu 2% kinh phí bảo trì từ người mua để bảo trì phần diện tích sử dụng chung. Một vấn đề pháp lý khác đặt ra với những trường hợp bán nhà trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành là các căn hộ được chuyển nhượng nhiều lần, thì ai sẽ là người phải chịu phí bảo trì: người mua ký hợp đồng đầu tiên với chủ đầu tư, hay người là chủ sở hữu vào thời điểm thu phí phải chịu trách nhiệm nộp quỹ này?

Khi nào nên thu phí bảo trì?

Quỹ bảo trì cho một tòa nhà chung cư lên đến 2% giá trị các căn hộ được bán, nên là số tiền không hề nhỏ. Thế nên, khi chủ đầu tư chậm chuyển giao phí này, nhiều chủ căn hộ cho rằng chủ đầu tư đang cố tình “chiếm dụng vốn” từ nguồn phí bảo trì của họ. Trong khi đó, Điều 20 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng đã nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa chung cư vào sử dụng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, dùng để sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

LS Trương Văn Hải, Đoàn LS Hà Nội cho rằng, về mặt pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Khi đưa các chung cư được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đều phải bảo hành trong thời gian vài năm. Khi đó, khoản tiền bảo trì chung cư theo quy định chỉ được phép sử dụng vào việc việc sửa chữa, tu bổ kết cấu công trình và hệ thống máy móc vận hành tòa nhà khi hết hạn bảo hành của chủ đầu tư. Vì vậy, nhiều chủ căn hộ chung cư cho rằng, việc quy định thu phí bảo trì chung cư ngay khi mua bán căn hộ mà chưa cần sử dụng đến là không hợp lý, gây thêm gánh nặng cho người dân khi phải lo một số tiền lớn để mua nhà.

Do đó, nên chăng thu phí bảo trì chung cư khi hết hạn bảo hành để giảm gánh nặng cho người dân khi mua nhà. Việc thu phí bảo trì chung cư khi hết thời hạn bảo hành cũng sẽ tránh được việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của người dân làm của riêng hoặc dùng vào việc khác, tránh được các tranh chấp không cần thiết.