Ban quản trị chung cư hết thời lộng quyền

Tranh chấp sở hữu chung, riêng; thành lập và hoạt động của ban quản trị; kinh phí bảo trì; phí quản lý, vận hành nhà chung cư… là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Để giải quyết những tồn tại này, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan và các địa phương về dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để thay thế Quyết định 08/2008.

Ban quản trị có tư cách pháp nhân

So với Quyết định 08, dự thảo lần này quy định khá chặt chẽ về tổ chức ban quản trị chung cư (gọi tắt là BQT) từ việc thành lập, nhân sự, quy chế lẫn mô hình hoạt động. Điều này xuất phát từ thực tế thời gian qua diễn ra nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư, thậm chí giữa cư dân với chính BQT do họ bầu lên. Một số BQT có dấu hiệu lộng quyền, không minh bạch tài chính, tự ý quyết định nhiều khoản chi tiêu gây bức xúc cho cư dân.

Dự thảo đề xuất đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. BQT hoạt động theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần, tuân theo quy chế do hội nghị nhà chung cư thông qua. Các thành viên BQT phải có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật...

Các cuộc họp giải quyết tranh chấp sở hữu chung, riêng tại chung cư Phú Mỹ, quận 7 (TP.HCM) thường rất căng thẳng. Ảnh: VIỆT HOA

Theo dự thảo, mọi quyết định của BQT không được vượt quá quyền hạn quy định. Trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì BQT phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. BQT không được ký hợp đồng thuê người lao động, không được thành lập các bộ phận trực thuộc...

Nếu BQT hoặc thành viên BQT vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế chi tiêu tài chính thì có thể bị bãi miễn tùy theo mức độ vi phạm. Thậm chí nếu các hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Được mua, bán chỗ để xe

Sở hữu chung, riêng cũng là dạng tranh chấp phổ biến hiện nay giữa chủ đầu tư và cư dân. Một trong những hạng mục dễ xảy ra tranh chấp nhất là chỗ để xe. Dự thảo của Bộ Xây dựng áp dụng Luật Nhà ở 2014 để quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, chỗ để xe thuộc sở hữu chung (xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh) sẽ do đơn vị quản lý vận hành chịu trách nhiệm quản lý. Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì BQT quản lý phần diện tích này.

Đối với chỗ để xe ô tô, nếu chủ sở hữu đã mua của chủ đầu tư thì phải có trách nhiệm quản lý. Khi không có nhu cầu sử dụng, họ được phép chuyển nhượng (hoặc cho thuê) cho các cư dân khác trong chung cư. Những chỗ để ô tô không có cư dân mua thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Tổ chức, cá nhân quản lý chỗ để xe phải thực hiện bảo trì khi chỗ để xe xuống cấp, hư hỏng. Nếu không thực hiện bảo trì thì không được tiếp tục sử dụng phần diện tích này.

Liên quan đến việc bảo trì chung cư, dự thảo quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Trường hợp chung cư đã có BQT thì phải bàn giao sang tài khoản của BQT. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư sẽ được trích từ kinh phí bảo trì của khu căn hộ và kinh phí bảo trì của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu các khu chức năng này. Nếu không thỏa thuận được thì trích tối thiểu 25% tổng kinh phí bảo trì của khu căn hộ và tối thiểu 50% tổng kinh phí bảo trì của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại để chuyển vào tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà.

Các thành viên BQT phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư do cơ sở có chức năng đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư được Bộ Xây dựng công nhận tổ chức. Chương trình học tối thiểu 12 tiết, bao gồm các nội dung: Pháp luật chung về nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, kiến thức về phòng cháy, chữa cháy, quản lý chi tiêu tài chính, quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, việc ký kết và giám sát hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Sau khi kết thúc khóa học, các học viên được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học.