Bán hàng “ẩu”, coi chừng mất khách

Do công ty CP Thanh Bình Hà Nội làm chủ đầu tư, dự án 259 Yên Hòa (Yên Hòa Condominium) gồm hai tòa nhà với số tầng nổi ngang nhau. Theo tài liệu môi giới bán hàng cung cấp (thời gian trước) nhằm truyền thông cho block N02, dự án được cấp phép xây dựng 19 tầng nổi theo GPXD số 27 (Sở Xây dựng Hà Nội cấp ngày 24/2/2012).

Tới nay, đơn vị bán hàng khẳng định, N02 đã bán gần toàn bộ (“sót” khoảng 7 căn diện tích lớn từ đợt giữa năm, môi giới hé mở) và chuẩn bị thông báo tới khách về việc nhận bàn giao căn hộ.

“Thượng đế” e rằng sẽ khó hài lòng với cách phân phối “chớt chát cẩu thả” ở dự án này

Điệp khúc …chênh

Còn nhớ, khi N02 đang “khuấy” góc thị trường tại quận Cầu Giấy nhờ vị trí trung tâm, tầng cao “vừa phải” (12 tầng) – đảm bảo tiến độ thi công nhanh, nhiều đơn vị sàn đã mau mắn nhảy vào phân phối mỏ vàng này. Trong đó, một đơn vị thuộc Liên minh G5 nhiệt tình hơn cả.

Tài liệu cho thấy (thông tin từ nhân viên sàn M.), bảng giá giao thô dự án N02 – 259 Yên Hòa có tổng cộng 32 căn hộ được phân phối với đủ mức… phí dịch vụ. Trong đó, đa số các căn được bôi đỏ (đã có khách vào hợp đồng hoàn tất) ghi nhận phí dịch vụ từ 198 tới 544 triệu đồng/căn. Cá biệt, các căn dạng này nhất loạt bỏ trống phần diện tích thông thủy (?)

Tiến độ đóng tiền áp dụng sản phẩm N02: Ký đặt cọc căn hộ 50 triệu đồng; sau 5 ngày từ ngày đặt cọc: thanh toán tiền phí dịch vụ (tức là khoản tiền chênh tương ứng với từng căn); sau 7 ngày (kể từ ngày đặt cọc 50 triệu đồng) sẽ đóng đợt 1 (30% tổng giá trị căn hộ)…

Tất cả các đợt đóng tiền (7 đợt) đều tính trên giá gốc 22 triệu đồng/m2. Đối chiếu bảng giá giao thô, “Thượng đế” nếu muốn sở hữu một căn hộ “sắp bàn giao”, sẽ buộc phải trả thêm 2,5-8 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đương nhiên, trước đó là khoản phí dịch vụ từ ngót 150 tới hơn 720 triệu đồng “chảy” vào túi nhà phân phối (không có phiếu thu, chứng từ – nhân viên sàn M. khẳng định).

Tới phiên N01 “chào sân”, theo hai cá nhân được cho là nhân viên của sàn M. nêu trên, việc bán chênh tiếp tục tái diễn. “Chung cư 259 Yên Hòa: Mở bán các sàn 2,5,6,9,11. Giá bán 24-30 triệu đồng. Hiện tại, đang làm móng…” – cá nhân tên N. quảng cáo qua thư điện tử.

Đáng chú ý, trong bảng giá dự án gửi kèm, sản phẩm của N01 đều áp dụng hình thức phí dịch vụ song song với giá bán. Công thức hình thành phí dịch vụ (tạm hiểu tiền chênh – nguồn tin cho biết), là: Giá bán (đã gồm VAT; 24-30 triệu đồng/m2) trừ giá trong hợp đồng mua bán (22 triệu đồng/m2) rồi nhân với số mét vuông.

Điểm mới, “phần tiền chênh – phí dịch vụ này sẽ có phiếu thu từ sàn giao dịch hoặc chủ đầu tư” – N tư vấn.

Cẩu thả, hay coi thường?

Chưa cần tới người am tường về pháp lý BĐS, nhiều người sẽ có cảm giác không được tôn trọng khi được tư vấn sản phẩm của dự án. Ở đây, chỉ bàn về những bộ hồ sơ, tài liệu, thông số của dự án mà một số cá nhân (được cho là thuộc quân số của sàn M – khá nổi tiếng trong liên minh sàn G5) cung cấp để thu hút quan tâm của khách hàng.

Cơ sở pháp lý để N01 tới tay thị trường, được cung cấp bao gồm vỏn vẹn: Quyết định giao đất của Tp.Hà Nội cho chủ đầu tư, giấy phép xây dựng (cho phép dự án xây 19 tầng nổi, cấp từ năm 2012) và hợp đồng mua bán (dạng mẫu).

Trong khi đó, theo thông tin đăng tải trên website chính thống của sàn M., dự án có chiều cao 12 tầng (gồm 2 block). Đồng thời, theo lời cá nhân bán hàng, “dự án ban đầu được xây 19 tầng. Sau chỉ xây 12 tầng”.

Nếu quả thực dự án chỉ được xây 12 tầng, thì GPXD 19 tầng (số 27 của Sở Xây dựng Hà Nội) có được xem là cơ sở pháp lý cao nhất về chiều cao công trình? Điều này, đã từng được LS. Phạm Trưởng nhắc tới: “GPXD là một dạng văn bản pháp lý, chỉ có hiệu lực trong một thời điểm không gian cụ thể. Không phải vì từ cao hơn xuống thấp đi mà không phải xin. Giả sử dự án chưa được cấp GPXD bổ sung, thì dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bán hàng, xét theo góc độ quản lý nhà nước”.

Tiếp đến, là thời gian dự kiến bàn giao căn hộ N01. Hợp đồng mẫu thể hiện, ở Điều 8, bên Bán bàn giao căn hộ cho bên Mua dự kiến ngày 15/2/2017. Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 180 ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao căn hộ cho Bên Mua.

Tạm hiểu, chậm nhất, giữa tháng 8/2017, khách sẽ được nhận bàn giao căn hộ. Tài liệu là vậy, nhưng người bán hàng lại “tư vấn”: 12 tầng nên xây nhanh lắm anh ạ. Khoảng quý III/2016 là được dọn vào căn hộ rồi. Vì cẩn thận nên chủ đầu tư ghi thời hạn bàn giao “lùi” tới 2017 (!)

GPXD một đằng, chiều cao thực tế… một nẻo. Bảng giá gửi khách hàng nêu cả “Giá bán tim tường tham khảo” (không cần thiết – PV). Công khai “tiền chênh”. Thông tin bàn giao không… ăn khớp. Có lẽ, lợi thế lớn nhất – duy nhất để Yên Hòa Condominium tự tin bán hàng kiểu này, chỉ nằm ở vị trí đắc địa!?