Bài học Nhơn Trạch còn đó, Long Thành có hay chăng?

Hoạt động mua bán đất vẫn diễn nhộn nhịp khu vực quanh sân bay Long Thành

Sóng ngầm giao dịch

Từ khi được Quốc hội “bấm nút” thông qua vào năm 2015, dự án sân bay Quốc tế Long Thành trở thành đòn bẩy khiến giá đất quanh khu vực dự án bị đẩy lên chóng mặt.

Cụm từ đất sân bay Long Thành trở nên phổ biến hơn bao giờ hết, thậm chí ngay cả những con đường thuộc trung tâm TP.HCM, “đất sân bay Long Thành” cũng xuất hiện nhan nhản trong các mẫu quảng cáo nằm vắt vẻo trên những cành cây hai bên đường.

Hai năm sau phê duyệt, cơn sốt đất quanh sân bay Long Thành vẫn còn đó. Ở điểm nóng vang bóng một thời là Nhơn Trạch giờ đây lại cũng có tin rao mua bán Long Thành nhan nhản. Vừa bước xuống phà Cát Lái, dọc hai bên con đường Lý Thái Tổ đi vào trung tâm huyện Nhơn Trạch là vô số trung tâm môi giới, ký gửi nhà đất. Trên những cây xanh, cột điện các mẫu quảng cáo rao bán đất đu bám nhau, trong đó thông tin nổi bật hơn cả là “bán đất gần sân bay Long Thành”.

Tại xã Long An, một trong những xã nằm ngay cạnh sân bay Long Thành và trở thành điểm nóng của sốt đất cách đây 2 năm tình hình giao dịch vẫn khá sôi nổi.

Bà Hương, một người dân tại đây nhớ lại, cách đây 2 năm, khi dự án vừa mới được Quốc Hội thông qua, từng đoàn xe ô tô từ đâu đổ về quần nát cả làng quê bình yên. Hình ảnh những người khách mang cả bao tải tiền đi mua đất khiến cho người dân ngơ ngác. Giá đất cũng biến động liên tục, thậm chí từng giờ.

Những lô đất bao đời dùng để trồng keo, cao su hay cây nông nghiệp chỉ sau một đêm được đẩy giá lên trăm triệu thậm chí tiền tỷ một sào (1.000m2) khiến nhiều người dân chạy đua bán đất.

Cũng theo bà Hương, hiện nay dù tình hình sốt đất không còn biến động mạnh như lúc trước nhưng vẫn diễn ra. Vẫn có những chiếc xe ô tô chở từng đoàn người về đây xem đất.

Những khu đất được phân lô bán nền với hạ tầng sơ sài

Hai bên trục đường Giải Phóng, con đường được xem là cửa ngõ đi vào sân bay Long Thành, nhiều nhà dân trở thành trung tâm môi giới nhà đất. Thậm chí có người vừa bán nước mía vừa kiêm môi giới đất.

Tại địa phương này, nhiều khu đất trồng keo bị chặt hạ sau đó chủ đất xây dựng một con đường sơ sài rồi phân lô để bán lại cho khách. Một cò đất tên Hưng, chỉ chúng tôi xem một lô đất vừa được phân lô, với hạ tầng duy nhất là một đoạn đường trải nhựa đi giữa khu đất. Mức giá đưa ra 2 triệu/m2 với những khu giáp mặt đường và phía bên trong là 1,5 triệu/m2.

Chúng tôi thắc mắc về pháp lý và quy định cấm tách thửa thì cò đất này cho hay, khu đất đã mua từ trước, hiện chủ đất đang hoàn thiện pháp lý, xin chuyển đổi, nên yên tâm. Được biết, khu đất này vốn là đất nông nghiệp chỉ có giá vài trăm ngàn đồng.

Bài học nhãn tiền từ Nhơn Trạch

Nhà đầu tư cần tỉnh táo để không đi vào vết xe đổ của Nhơn Trạch trước đây

Đầu tư đất ăn theo hạ tầng là hình thức rất phổ biến, tuy nhiên đây cũng là con dao hai mặt luôn tiềm ẩn rủi ro với các nhà đầu tư. Câu chuyện hiện nay tại Long Thành có thể cũng sẽ lặp lại “vết xe đổ” của đô thị Nhơn Trạch trước đây.

Cách đây 20 năm, Nhơn Trạch được Chính Phủ phê duyệt xây dựng thành phố mới. Ngay lập tức, đất nền nhơn trạch đồng nai bỗng nổi sóng với hàng loạt dự án bất động sản đình đám và dòng người về đầu tư gom đất. Thế nhưng, hiện tại Nhơn Trạch được ví như thành phố chết, là “mồ chôn” của các siêu dự án và hàng loạt nhà đầu tư.

Trong một hội thảo về bất động sản Đồng Nai mới đây, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, cho biết câu chuyện của Nhơn Trạch là bài học cho các nhà đầu tư hiện nay tại dự án sân bay Long Thành.

Theo ông Lâm, hiện nay vùng lõi thực hện dự án quy mô 5.000ha đã được Quốc hội phê duyệt. Để thực hiện dự án, tỉnh sẽ di dời khoảng 15.000 nhân khẩu thuộc 6 xã (Suối Trầu, Bình Sơn, Cẩm Đường, Bàu Cạn, Long An và Long Phước) với kinh phí giải phóng mặt bằng khoảng 23.000 tỷ đồng.

Bên cạnh vùng lõi 5.000ha, tỉnh Đồng Nai đã quy hoạch 21.000ha đất quanh vùng lõi này để chuẩn bị cho các công trình phụ trợ sân bay, các khu đô thị, dân cư lân cận…

Tuy nhiên, do những biến động trong thời gian gần đây, đặc biệt là tình trạng phân lô bán nền tràn lan xum quanh khu vực này nên tỉnh đã quyết định tạm dừng toàn bộ quy hoạch 21.000ha này để điều chỉnh lại.

Theo đó, Đồng Nai đang xin Chính phủ để thuê tư vấn nước ngoài điều chỉnh quy hoạch khu vực 21.000ha, đồng thời cũng trình xin quy định mới về phân lô, tách thửa tại đây.

Ông Lâm cho rằng, sân bay Long Thàn là một dự án lớn, không thể hoàn thành trong ngày một ngày hai nên nhà đầu tư muốn tham gia cần có tiềm lực dài hơi.

“ví dụ như 5.000ha sân bay Long Thành khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, có nhà đầu tư vào đầu tư thì cũng phải đến năm 2023 hoặc 2025 hoàn thành giai đoạn 1. Do đó, khu vực 21.000ha quanh đó cũng mất khoảng 10 năm nữa thì mới hình thành. Nhóm này chủ yếu dành cho những nhà đầu tư dài hơi”, ông Lâm nói.

Ông Lâm khuyến cáo, nhà đầu tư cũng cần thận trọng vì quy hoạch cũng có thể thay đổi. Chẳng hạn, việc quy hoạch 21.000ha quanh vùng lõi sân bay Long Thành đã được phê duyệt từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, theo thời gian có những thay đổi, biến động về kinh tế, xã hội nên buộc tỉnh phải tạm dừng và đang xin điều chỉnh lại quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, cơn sốt đất diễn ra quanh khu vực sân bay Long Thành phần lớn là do nhóm đầu cơ bất động sản. Những người này dùng tiền để gom một quỹ đất lớn sau đó tìm mọi cách tung tin giả, gây sốt ảo, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường. Việc này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhỏ lẻ mà còn làm thiệt hại kinh tế, gây tác động xấu nên thị trường bất động sản.

Trước tình trạng cò đất gây sốt ảo, thao túng giá đất khu vực quanh dự án sân bay Long Thành, UBND huyện Long Thành đã khyến cáo người dân và nhà đầu tư thận trọng tránh sập bẫy. Tình trạng phổ biến là nhiều công ty dù chỉ là môi giới bất động sản nhưng đã tự xưng là chủ đầu tư, rao bán hàng loạt dự án đất nền tại huyện Long Thành. Họ tự quảng cáo dự án với nhiều tiện ích như gần sân bay Long Thành, gần trung tâm thương mại, với mức sinh lời cao và kêu gọi khách mua bằng các loại hợp đồng như góp vốn, đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.