Bài 2: Nhà thu nhập thấp… khó nhiều bề

Ông Phạm Sỹ Liêm: Chúng ta phải phân biệt các loại giá. Nhà đầu tư nước ngoài tuyên bố 5 triệu đồng/m2 là giá thành xây dựng của công trình, còn một ngôi nhà để ở cần nhiều thứ lắm, chẳng hạn như tiền san nền, tiền đất, tiền giải phóng mặt bằng... Trong 5 triệu không bao gồm những thứ đó. Chúng ta phải hiểu như vậy. Nếu hiểu như vậy, hoàn toàn có khả năng thực hiện, tất nhiên cũng không dễ dàng gì, nhưng tôi cho rằng, nếu họ áp dụng những công nghệ hiện đại thì có thể làm được.

Cách đây khoảng gần 1 năm thôi, Vinaconex Xuân Mai có thể xây một căn nhà chỉ 4 triệu đồng/m² tại Xuân Mai cho cán bộ công nhân viên rất đàng hoàng. Sở dĩ họ có thể xây nhà với giá rẻ như vậy bởi không tính tiền đất, hạ tầng bởi vì đất là nhà máy của họ rồi. Thứ hai là họ áp dụng công nghệ lắp ghép những cấu kiện do chính họ sản xuất ra, cấu kiện ấy rất nhỏ, trông mảnh nhưng rất vững chắc.

Việc Vinaconex Xuân Mai xây nhà cho người thu nhập thấp như hiện nay cũng phải tính đủ mọi thứ đất đai, hạ tầng đường sá, điện nước vào giá thành chứ chỉ 4 triệu đồng ấy thì chỉ được mỗi xác nhà không. Chúng ta nên hiểu như vậy để khỏi thất vọng. Tuy nhiên, dù sao giá thành của một ngôi nhà, cộng thêm các phần chi phí khác nữa cũng không thể nào vượt quá 8 - 9 triệu đồng/m².

PV :Có ý kiến cho rằng, công nghệ, kỹ thuật xây dựng của chúng ta hiện nay đã lạc hậu. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Cũng không hẳn là công nghệ của chúng ta lạc hậu, bởi trên thế giới đúng là công nghệ luôn luôn có sự thay đổi, nhưng đâu phải cứ có công nghệ mới thì tất cả thế giới đều thay đổi theo. Công nghệ của chúng ta chẳng phải tiên tiến gì, tuy nhiên công nghệ đó chúng ta cũng học của thế giới chứ không phải mình tự nghĩ ra. Ví dụ, công nghệ đo đạc của chúng ta hiện giờ rất tốt.

Thứ hai, trong việc xây dựng một tòa nhà, để cho nhẹ và tiết kiệm sắt thép, ở ta cũng đã dùng công nghệ hiệu ứng lực, sàn hiệu ứng lực rất hiệu quả. Hay như vấn đề ván khuôn, để làm nhà ngày nay chúng ta đã dùng ván khuôn thép, ván khuôn nhựa cho nên rất phẳng và tốt chứ không phải ván khuôn gỗ ngày xưa.

Giá nhà thu nhập thấp đắt... là do đất

PV: Có ý kiến cho rằng, giá nhà thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay bị đội lên cao. Vậy theo ông, giá cao nằm ở khâu nào?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Nhà thấp tầng dưới đất rất đắt bởi vì diện tích đất tốn tiền rất lớn, còn xây nhà cao tầng, bản thân cái nhà phải tốn kém hơn, nhưng lại đỡ tiền đất. Ví dụ nhà biệt thự chẳng hạn, tỷ lệ đất có thể chiếm quá nửa giá thành.

Cũng có thể thể hiểu thế này, với nhà cao tầng, càng xây cao thì kết cấu của nó phía dưới càng phải vững chắc, phải to hơn... đắt là về khâu thiết bị, hệ thống nước, thang máy hay chi phí cho việc phòng chống chữa cháy cũng tốn kém hơn…

PV: Như vậy, có thể hiểu, giá đất đang không nằm trong giá thành của nhà thu nhập thấp, thưa ông?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Đúng thế. Để làm nhà thu nhập thấp, Chính phủ đã có chủ trương ưu đãi trong việc sử dụng đất cho việc xây nhà. Giá đất nếu có, chỉ rất ít trong giá thành.

PV: Vậy ông lý giải tại sao ở Đà Nẵng, người ta mua nhà thu nhập thấp chỉ hơn 5 triệu đồng/m2, còn ở Hà Nội lại lên đến 11 - 12 triệu đồng/m2, trong khi như ông nói, giá đất đã được Nhà nước ưu đãi?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Ở đây, nếu nói về nguyên lý: giá thành khác, giá bán khác, hai cái không phải là một. Giá thành thì có thể là ở đâu cũng không chênh nhau bao nhiêu, bởi vì cũng sắt thép xi măng như vậy thôi, công sá thì cũng tương tự nhau.

Giá bán đắt vì phụ thuộc vào giá đất, mà giá đất phụ thuộc vào vị trí. Một miếng đất ở chỗ này nhưng chỉ sau nó 100m thôi, ví dụ sâu vào trong ngõ thì giá khác hẳn. Cho nên giá đất phụ thuộc vào vị trí của miếng đất đấy nữa.

Thứ hai, nó phụ thuộc vào tình trạng hạ tầng của khu đất ấy, đường sá, điện nước. Chẳng hạn, ta xây một cái nhà mà chen vào giữa khu phố thì mọi thứ hạ tầng đã có sẵn, nhưng nếu xây một khu đô thị mới thì đường sá, điện nước, san nền, tôn nền đều phải tính vào tiền giá nhà chứ biết tính vào đâu?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Giá cả trên thị trường phụ thuộc vào 3 cơ chế. Thứ nhất là cơ chế giá cả thuận mua, vừa bán, giá cả ấy cũng phải xuất phát từ giá thành.

Thứ hai là cơ chế cung cầu. Nếu cung cầu cân bằng thì giá cả cũng cân bằng, nếu cung ít cầu nhiều thì giá cả tăng vọt.

Cơ chế thứ ba là cơ chế cạnh tranh, có nghĩa là nhiều người tranh nhau để cung hoặc để cầu. Lúc đó, yếu tố này không đơn thuần là cung cầu nữa mà là cạnh tranh nhau để nâng giá hoặc hạ giá. 3 cơ chế ấy cùng chi phối giá cả chứ không phải chỉ có một.

Về giá thành, TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng không chênh lệch nhau bao nhiêu, nhưng cơ chế cạnh tranh và cung cầu ở từng khu vực có thể hoàn toàn khác nhau. Ngay ở tại một địa phương như Hà Nội thôi, ở thời điểm này hay thời điểm khác, quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh cũng khác, giá cả có thể cũng biến động chứ không phải như trước nữa.

Chúng ta không nên chỉ so sánh nơi này nơi kia mà quên mất là: Cái nhà không giống cái áo sơ mi. Chẳng hạn ở TP HCM, nếu thiếu thì lập tức áo sơ mi lên tàu vào thành phố hay là ngược lại. Còn cái nhà xây ra ở đâu thì chỉ có cung cầu ở đấy thôi, không thể nào nhà thừa ở nơi này lại mang bán nơi khác.

PV: Tóm lại, vấn đề bây giờ vẫn là câu chuyện: giá nhà thu nhập thấp có thể giảm hơn không? Với tư cách là Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng, ông cho rằng chúng ta có thể giảm ở những khâu nào?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Giảm thì có thể giảm nhưng tôi nói thẳng, cái này nhiều người không để ý: Dù giá cả có thấp thì người thu nhập thấp cũng không thể trả ngay một lần. Người có thể trả ngay một lần, dù là nhà rẻ thì đó là người trung lưu. Có thể là trung lưu mức dưới nhưng không phải là người có thu nhập thấp.

Những người đăng ký mua trả tiền ngay thì không phải là người thu nhập thấp theo đúng quan niệm của thế giới, hay là tiêu chuẩn phân định người thu nhập thấp. Muốn người thu nhập thấp có nhà thì phải giúp đỡ họ tăng khả năng thanh toán lên, sau đó chi trả dần dần. Như thế mới là người thu nhập thấp. Chứ tôi xem thấy tranh nhau mua, mua xong trả tiền ngay rồi rao bán ngay thì đâu phải là người thu nhập thấp.

PV: Có phải ông đang lý giải cho câu chuyện thời gian gần đây người ta rao bán nhà thu nhập thấp trên mạng?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Không phải, chuyện đó không phải bởi vì họ đã vào ở đâu. Nhưng tôi dẫn chứng nhiều người bán lại nhà tái định cư bởi vì họ được đưa ra những khu xa tít mù tắp. Tôi nghèo, tôi sống bằng buôn bán lặt vặt ở chợ này, chợ kia. Nhưng bây giờ ra giữa một khu xa xôi, chỗ ăn ở thì đàng hoàng nhưng tôi sống bằng cái gì? Đó là bất cập.

Hiện nay, chúng ta quan niệm nhà thu nhập thấp rất đơn thuần là nơi để ở mà không hiểu rằng, nhà ở gắn với thu nhập của con người. Chẳng hạn, cho một người nghèo đang có việc làm, đang kiếm sống trong nội thành sang khu Việt Hưng (Quận Long Biên) mua một cái nhà thu nhập thấp, đúng là giá cũng phải chăng, nhưng hàng ngày anh ta tốn bao nhiêu xăng dầu, thời gian để đi vào nội thành làm việc kiếm sống? Cho nên, nhà ở gắn với việc kiếm sống rất quan trọng. Đó là lý do khiến cho ngay cả những người thu nhập thấp mua được nhà rồi cũng muốn bán lại, rồi tìm cái nhà khác bởi vì họ phải còn “sống” chứ có phải chỉ “ở” đâu.

Xin cảm ơn ông!./.