Ba kịch bản có thể xảy ra với thị trường địa ốc từ nay đến cuối năm

Ảnh minh hoạ

Dat Xanh Services vừa có buổi công bố báo cáo thị trường quý 1.2023 với chủ đề “Gỡ dần nút thắt – kỳ vọng phục hồi”.

Tại buổi công bố, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho biết mặt bằng giá bán bất động sản hiện nay đang có sự phân hóa theo địa phương và theo loại hình.

Một số phân khúc như căn hộ ở khu vực trung tâm và có tính thanh khoản cao vẫn tăng giá ổn định trong khoảng 5-10% như giai đoạn trước đây.

Đối với những sản phẩm chưa phù hợp để đầu tư trong giai đoạn ngắn hạn thì mặt bằng giá tiếp tục có xu hướng ổn định, thậm chí là giảm nhẹ so với nguồn cung không nhiều và giao dịch trên cả thị trường sơ cấp cũng như thứ cấp ảm đạm.

“Nhiều nhà đầu tư vẫn đang thăm dò và tìm kiếm cơ hội, khi giá bán trở về mức thực tế dễ chấp nhận hơn họ sẵn sàng xuống tiền. Có thể nói đây là một giai đoạn tốt để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và mang lại dòng tiền sẽ phù hợp để đầu tư trong ngắn hạn”, vị này nhận định.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services, cho rằng đối với nhà đầu tư luôn cần có một phương pháp đầu tư, đánh giá thị trường chuẩn. Khi đó, thị trường xuống hay lên, nhà đầu tư cũng có phương pháp đầu tư được.

Tuy nhiên, nếu muốn mua bất động sản lúc này nhà đầu tư nên có hai phương án.

Một là xuống tiền nhỏ giọt, ví dụ có 10 tỉ đồng thì chỉ nên xuống khoảng 500 triệu đến 1 tỉ đồng. Hai là dùng chiến lược neo giá, tức là chốt mua giá ở thời điểm hiện tại nhưng thanh toán trong tương lai (giãn tiến độ thanh toán khoảng 2-3 năm) để không quá bị ảnh hưởng bởi biến động về lãi suất.

“Những người sẵn sàng đầu tư trong thời điểm này là những người dũng cảm, dám chấp nhận rủi ro khi thị trường rung lắc mạnh. Thông thường, nhóm này chiếm rất ít (chưa tới 5%) nhưng đây là nhóm luôn có mức lợi nhuận cao nhất, nếu nhìn lại quá khứ năm 2008-2009 và 2011-2012”, ông Khôi nói.

Vị này cũng nhấn mạnh, đừng nên quan tâm khi nào thị trường trở lại mà phương pháp của chúng ta là luôn luôn mua giá tương lai. Khi thị trường lên hay xuống đều phải mua giá tương lai.

“Tức là ở thời điểm hiện tại, tôi khuyên anh chị không nên mua giá ở tháng 4 năm nay mà mua giá tháng 4 năm sau, thậm chí mua giá tháng 4 năm sau nữa. Chúng ta phải neo được một mức giá mà nghĩ rằng đến tháng 4 năm sau hay tháng 4 năm sau nữa mới có mức lời. Điều này nghĩa là: Một số sản phẩm anh chị phải mua ở mức giá chiết khấu 20-40% so với giá ngày hôm nay. Tuy nhiên, quan trọng là người bán đã sẵn sàng bán hay chưa, có thể là 10 người chỉ có 1-2 người sẵn sàng bán. Lúc đó, nhà đầu tư phải thương lượng", ông Khôi phân tích.

Cũng theo chuyên gia này, thời điểm hiện nay, muốn đầu tư thì tài chính phải sẵn sàng. Bởi ở thời điểm hiện tại nếu đi vay ngân hàng và chờ ngân hàng giải ngân mới thanh toán thì rất khó. Phải chấp nhận sẵn sàng thanh toán ngay, thậm chí phải hỗ trợ người bán tất toán khoản vay.

Cuối cùng, nhà đầu tư phải biết kiểm soát về dòng tiền. Điều này rất quan trọng bởi đa số nhà đầu tư gặp khó khăn không phải do tài sản xấu, tài sản vẫn rất tốt nhưng gặp vấn đề dòng tiền.

Trong tài chính có nguyên tắc dòng tiền ra và vào phải phù hợp với nhau. Nhà đầu tư nên tập trung vào sản phẩm có dòng tiền hoặc công việc ổn định để chi trả được các chi phí ít nhất 12 tháng tới còn tốt hơn nữa là 24 tháng tới.

“Như vậy, theo dự đoán của tôi, trong vòng 12-24 tháng tới thị trường bất động sản mới chạm đáy”, chuyên gia dự báo.

Từ nay đến cuối năm, ông Khôi dự báo có 3 kịch bản có khả năng xảy ra với thị trường địa ốc.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất giảm xuống 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40-50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50%, lãi suất dao động trong khoảng 12-14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 20-30%.

Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, lãi suất vẫn ở mức trên 14%, giá bán giảm 20-30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Dự báo về thị trường bất động sản sắp tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thời gian gần đây giao dịch bất động sản đã tăng trở lại. Mặc dù chưa thể sôi động ngay, nhưng có thể thấy thị trường đang dần có dấu hiệu vực dậy niềm tin.

“Sự vào cuộc của Chính phủ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, về chính sách tín dụng… cùng sự đồng lòng của các đơn vị, tổ chức, các nhà môi giới cá nhân, dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm lên từ quý 3.2023”, ông Đính cho hay.