Áp dụng phương pháp thặng dư ra sao để không gây ách tắc cho các dự án bất động sản?

Ảnh minh hoạ

Sẽ có lỗ hổng pháp lý

Trong dự thảo được Bộ Tài nguyên & Môi trường báo cáo mới đây, phương pháp thặng dư (PPTD) đã được giữ lại, nhưng có nhiều điều chỉnh quan trọng so với quy định hiện hành.

Các trường hợp áp dụng định giá đất theo PPTD đã bị bó hẹp. Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong dự thảo là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết. Trong khi quy định hiện hành là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc.

Vì thế, theo TS Cấn Văn Lực, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp này; nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Áp dụng ra sao?

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, để PPTD được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí.

Một là mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường (hơn là theo từng nhóm đất cụ thể như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Hai là đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/bất động sản.

Ba là chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với 1 số lô/thửa đất/bất động sản). Nếu thông tin, dữ liệu đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả khá tương tự nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên.

Liên quan đến cách tính chi phí tại PPTD, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh.

Theo đó, nên xem xét bổ sung: các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...); các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế.. (hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.

Đồng quan điểm, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, cần cân nhắc một số vấn đề liên quan đến điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, thông tin áp dụng định giá.

Theo đó, cân nhắc quy định điều kiện áp dụng PPTD như quy định hiện hành, tức là “PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Ngoài ra, nên cân nhắc bỏ quy định nếu “chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất” thì người sử dụng đất phải “nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó” trong khi đó chiều ngược lại tại sao người sử dụng đất lại không được lấy lại tiền của Nhà nước.

Bên cạnh đó, ông Tuấn cho rằng, quy định này có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính của việc thực hiện dự án đầu tư, khi nhà đầu tư phải chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu, kiểm tra lại giá trị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng mới được xem là hoàn thành công trình.

Ở góc độ doanh nghiệp, góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho biết, các dự án bất động sản muốn triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và đủ điều kiện bán được hàng. Do đó, định giá đất là khâu then chốt để dự án đi vào hoạt động, tạo nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Hiệp, nếu giữ lại PPTD cần triệt để khắc phục những hạn chế trong đối tượng áp dụng. Đồng thời quy định chặt chẽ thêm các yếu tố trong việc ước lượng doanh thu, chi phí giả định.

Lãnh đạo GP Invest bày tỏ lo lắng trong thời gian đó, nếu không có giải pháp hợp lý, cởi mở trong định giá đất nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Bởi theo ông Hiệp, hiện nay, hàng nghìn dự án trên cả nước đang bị ách tắc tính tiền sử dụng đất khiến cho hàng ngàn tỷ đồng của xã hội đang bị chôn vùi trong đất. Doanh nghiệp không triển khai được dự án, thị trường thiếu nguồn cung, người mua nhà phải chịu giá cao. Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là chúng ta phải sửa đổi và nhanh chóng ban hành quy định mới.