Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư Phạm Chí Công (ảnh) - người điều hành Công ty Luật Khai Phong cảnh báo, mua bán nhà đất dưới hình thức “công chứng ủy quyền” để trốn thuế, rủi ro với người mua sẽ rất cao.

"Hợp đồng ủy quyền và giao kèo mua bán là hai giao dịch dân sự,
do đó việc xác định có dấu hiệu tội phạm hay không là một câu hỏi khó, phải được xem xét cụ thể từng trường hợp" - Luật sư Phạm Chí Công.

Thưa ông, đối với những trường hợp mua bán nhà đất nhưng lại núp bóng hình thức “ủy quyền có công chứng” để trốn thuế (Báo Tiền Phong ngày 7-1 phản ánh) thì rủi ro cho người “được ủy quyền”- thực chất là người mua, là gì?

Thường thì bên cạnh một “Hợp đồng mua bán viết tay” thỏa thuận về nội dung, giá chuyển nhượng giữa các bên, các bên sẽ thỏa thuận ký một hợp đồng ủy quyền qua công chứng, theo đó người mua (bên được ủy quyền) có quyền thay mặt bên bán (bên ủy quyền) toàn quyền thực hiện các thủ tục để quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh cũng như nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Bản chất của giao dịch này giúp các bên hợp pháp hóa việc chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán sang bên mua.

Do đây là giao dịch lách luật nên đối diện với rất nhiều rủi ro pháp lý.

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt khi “một trong hai bên bị chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích…”.

Cụ thể, khi bên được ủy quyền chết, bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Trường hợp một trong hai bên bị tòa án tuyên là bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền sử dụng bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền.

Trường hợp thứ hai, bên ủy quyền (bên bán) có thể thông báo cho bên được ủy quyền một thời hạn rồi đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào. Bên được ủy quyền (bên mua) thường sẽ không đồng ý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, chắc chắn tranh chấp phức tạp sẽ xảy ra.

Trường hợp thứ ba, khi có biến động lớn về giá bất động sản, hoặc bất cứ lý do nào khác, một bên vẫn có thể yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng ủy quyền vô hiệu bởi vì ngay từ đầu hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch khác (giao dịch mua bán bất động sản). Hậu quả pháp lý là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên ủy quyền nhận lại bất động sản, bên được ủy quyền đã trả tiền sẽ nhận lại tiền. Rõ ràng việc hoàn trả sẽ không dễ dàng…

Tất cả các trường hợp này đều dễ dẫn đến tranh chấp và thiệt hại thường thuộc về bên được ủy quyền.
Nếu có một giao kèo khác bên cạnh hành vi ủy quyền có công chứng như ông vừa nói thì rõ ràng cả người mua lẫn người bán đang đồng phạm trốn thuế-một tội danh được quy định rõ trong Bộ luật Hình sự?

Đúng như vậy, đằng sau một hợp đồng ủy quyền thường có một giao kèo mua bán viết tay như tôi đã nói ở trên. Tuy nhiên, Hợp đồng ủy quyền và giao kèo mua bán là hai giao dịch dân sự, do đó việc xác định có dấu hiệu tội phạm hay không là một câu hỏi khó, phải được xem xét cụ thể từng trường hợp.

Theo quy định của pháp luật, khi nhận được đơn tố cáo hành vi trốn thuế của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào thì cơ quan điều tra phải vào cuộc xác minh. Nếu có bằng chứng rõ ràng các bên đã câu kết, thống nhất thông qua giao dịch ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng nhằm trốn thuế thu nhập thì có thể cơ quan điều tra sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can về hành vi trốn thuế theo Điều 161 Bộ luật Hình sự.

Cảm ơn ông.

“Về vấn đề xử lý thuế đối với loại giao dịch này, nếu là một hợp đồng ủy quyền thực chất (chứ không phải núp bóng để chuyển nhượng), bên được ủy quyền phải giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền (Điều 584- Bộ luật Dân sự).

Như vậy cần quy định trường hợp này, nếu bên nhận ủy quyền đã giao lại tiền chuyển nhượng cho bên ủy quyền thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc xác định giao dịch ủy quyền thực chất hay việc giao lại tiền nói trên cũng không phải dễ dàng”.

Cafeland.vn - Theo TPO
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Felix City 920 - 1,380
Ha Tien Venice Villas 3,162 - 5,900
Hoa Khải New Land 550 - 625
The Link - L3 L4 L5 1,961 - 5,432
Grand Gardenville 14,000 - 39,600
Khu dân cư Nam Long TAT 450 - 600
D - One 1,400 - 2,100
Victoria Garden 925 - 2,425
Khu dân cư Đại Nam 650 - 836
Ocean Gate 1,200 - 3,000
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an