Mua bán nhà đất bằng công chứng ủy quyền: Rủi ro cao thuộc về người mua

"Hợp đồng ủy quyền và giao kèo mua bán là hai giao dịch dân sự,
do đó việc xác định có dấu hiệu tội phạm hay không là một câu hỏi khó, phải được xem xét cụ thể từng trường hợp" - Luật sư Phạm Chí Công.

Thưa ông, đối với những trường hợp mua bán nhà đất nhưng lại núp bóng hình thức “ủy quyền có công chứng” để trốn thuế (Báo Tiền Phong ngày 7-1 phản ánh) thì rủi ro cho người “được ủy quyền”- thực chất là người mua, là gì?

Thường thì bên cạnh một “Hợp đồng mua bán viết tay” thỏa thuận về nội dung, giá chuyển nhượng giữa các bên, các bên sẽ thỏa thuận ký một hợp đồng ủy quyền qua công chứng, theo đó người mua (bên được ủy quyền) có quyền thay mặt bên bán (bên ủy quyền) toàn quyền thực hiện các thủ tục để quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh cũng như nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Bản chất của giao dịch này giúp các bên hợp pháp hóa việc chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán sang bên mua.

Do đây là giao dịch lách luật nên đối diện với rất nhiều rủi ro pháp lý.

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt khi “một trong hai bên bị chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích…”.

Cụ thể, khi bên được ủy quyền chết, bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Trường hợp một trong hai bên bị tòa án tuyên là bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền sử dụng bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền.

Trường hợp thứ hai, bên ủy quyền (bên bán) có thể thông báo cho bên được ủy quyền một thời hạn rồi đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào. Bên được ủy quyền (bên mua) thường sẽ không đồng ý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, chắc chắn tranh chấp phức tạp sẽ xảy ra.

Trường hợp thứ ba, khi có biến động lớn về giá bất động sản, hoặc bất cứ lý do nào khác, một bên vẫn có thể yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng ủy quyền vô hiệu bởi vì ngay từ đầu hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch khác (giao dịch mua bán bất động sản). Hậu quả pháp lý là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên ủy quyền nhận lại bất động sản, bên được ủy quyền đã trả tiền sẽ nhận lại tiền. Rõ ràng việc hoàn trả sẽ không dễ dàng…

Tất cả các trường hợp này đều dễ dẫn đến tranh chấp và thiệt hại thường thuộc về bên được ủy quyền.
Nếu có một giao kèo khác bên cạnh hành vi ủy quyền có công chứng như ông vừa nói thì rõ ràng cả người mua lẫn người bán đang đồng phạm trốn thuế-một tội danh được quy định rõ trong Bộ luật Hình sự?

Đúng như vậy, đằng sau một hợp đồng ủy quyền thường có một giao kèo mua bán viết tay như tôi đã nói ở trên. Tuy nhiên, Hợp đồng ủy quyền và giao kèo mua bán là hai giao dịch dân sự, do đó việc xác định có dấu hiệu tội phạm hay không là một câu hỏi khó, phải được xem xét cụ thể từng trường hợp.

Theo quy định của pháp luật, khi nhận được đơn tố cáo hành vi trốn thuế của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào thì cơ quan điều tra phải vào cuộc xác minh. Nếu có bằng chứng rõ ràng các bên đã câu kết, thống nhất thông qua giao dịch ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng nhằm trốn thuế thu nhập thì có thể cơ quan điều tra sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can về hành vi trốn thuế theo Điều 161 Bộ luật Hình sự.

Cảm ơn ông.

“Về vấn đề xử lý thuế đối với loại giao dịch này, nếu là một hợp đồng ủy quyền thực chất (chứ không phải núp bóng để chuyển nhượng), bên được ủy quyền phải giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền (Điều 584- Bộ luật Dân sự).

Như vậy cần quy định trường hợp này, nếu bên nhận ủy quyền đã giao lại tiền chuyển nhượng cho bên ủy quyền thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc xác định giao dịch ủy quyền thực chất hay việc giao lại tiền nói trên cũng không phải dễ dàng”.