Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. |
Sở hữu
chung cư ở các nước rất đa dạng về đối tượng. Đó có thể là căn hộ chung
cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần
sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của
chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn
hộ được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị: đối
với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các
quy cách được xác định. Cũng có trường hợp căn hộ được hình dung theo
nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu.
Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ mới được xác định một
cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản,
nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn
về tuổi thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Có đối
tượng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu
tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó.
Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để
sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể
cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng
đất.
Giả sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư,
dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được
xây dựng hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối
đa đến hết thời hạn giao hoặc cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để
sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng
đất cũng tồn tại ổn định và lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là
một phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với
căn hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không
bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên, không ai cấm người có quyền sử
dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn hộ
cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu không có thoả thuận gì cụ
thể, thì một vụ chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ có tác dụng trao cho
người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời hạn đối với căn hộ:
một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của pháp luật và
phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây
dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình. Trên
thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự
án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới.
Dường như khi xây dựng phương án cải cách chế độ sở hữu nhà chung cư,
các tác giả ở bộ Xây dựng chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn
hộ chung cư theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ
thể gọi là toà nhà chung cư; họ không nghĩ đến các trường hợp căn hộ
chung cư có “chứa đựng” một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá
với một phần không gian được phép xây dựng. Nhưng dù căn hộ chung cư
chỉ được coi là một vật cụ thể, thì việc dùng luật để giới hạn quyền sở
hữu nhà chung cư trong thời gian cũng là việc làm không nên. Đáng lý
ra, phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt tiên không bị
đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây, đối tượng
của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở
nên có thời hạn.