Chứng khoán hóa bất động sản

Bộ Xây dựng đặt mục tiêu đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân đạt 21,5 m2/người

Tầm nhìn dài hạn

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ tính từ năm 2000 đến năm 2009, cả nước đã phát triển thêm khoảng 706 triệu m2 nhà ở (bao gồm cả nhà cải tạo và xây dựng mới). Bình quân mỗi năm, cả nước xây dựng được hơn 70 triệu m2 nhà ở, nâng diện tích bình quân đầu người hiện nay lên khoảng hơn 16,7 m2/người.

Tuy nhiên, lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở đang xuất hiện nhiều vướng mắc, tồn tại. Từ năm 1991, Nhà nước đã đưa tiền nhà ở vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở cho bản thân và gia đình. Nhưng với cơ cấu tiền nhà ở tính trong tiền lương mới đạt từ 8-10%, trong khi giá cả ngày càng tăng cao, chi phí cho nhà ở ngày càng lớn so với mức tiền lương thực tế được chi trả.

Chính sách ưu đãi, phát triển nhà ở cho người dân hiện chỉ thông qua các ưu đãi cho từng dự án, thông qua các doanh nghiệp (DN) kinh doanh nhà mà chưa trực tiếp đến các đối tượng thụ hưởng, dẫn đến tình trạng các DN chỉ quan tâm đến lợi nhuận, chú trọng phát triển nhà thương mại. Hoạt động của thị trường nhà ở chưa thật bền vững, thông tin về thị trường còn thiếu và chưa minh bạch, các giao dịch chưa bảo đảm tính công khai, chuyên nghiệp, cạnh tranh thiếu lành mạnh, dẫn đến nhiều rủi ro cho các NĐT, những người mua nhà ở.

Bản Dự thảo đưa ra mục tiêu đến năm 2020, phấn đấu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 25 m2 sàn/người, tỷ lệ nhà kiên cố toàn quốc đạt 75%, khoảng 70-80% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá và 60% công nhân khu công nghiệp có nhu cầu được thuê nhà ở trong các dự án dành cho công nhân.

Nhiều giải pháp thúc đẩy thị trường

Nội dung được quan tâm hàng đầu trong Dự thảo là việc xây dựng các quỹ tín thác và tiết kiệm. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, Quỹ tín thác bất động sản (BĐS) là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ này là huy động vốn nhàn rỗi của các NĐT nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục được tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay. Quỹ này được đầu tư 100% vốn vào BĐS và sẽ được ưu đãi về thuế.

Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ) và nhiều người có thể đầu tư vì vốn huy động có thể chỉ từ vài triệu đồng. Người dân sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát để hạn chế rủi ro cho các NĐT khi mua các chứng chỉ quỹ tín thác BĐS như quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro...

Còn Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu về nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn sẽ được hình thành từ đóng góp của người lao động từ tiền lương hàng tháng theo tỷ lệ quy định (có những quốc gia quy định ở mức cao từ 10 đến 15%, mức thấp từ 3 đến 5%). Nếu mức thu là 1% tiền lương tháng của người lao động có hưởng lương thì chỉ tính riêng đối tượng là cán bộ công chức (với số lượng khoảng hơn 1,1 triệu người và bình quân lương là 3 triệu đồng/tháng), thì mỗi năm đối tượng này sẽ đóng khoảng gần 400 tỷ đồng để phục vụ cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Quỹ sẽ được dùng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người mua hoặc thuê nhà ở vay ưu đãi và người gửi tiền sau 10 đến 15 năm sẽ được mua nhà ở xã hội bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không có nhu cầu mua nhà ở thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nước có nền kinh tế phát triển áp dụng.

Liên quan đến giải pháp quy hoạch phát triển nhà ở đô thị, Bộ Xây dựng yêu cầu sẽ bổ sung quy định các dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ 50 héc-ta trở lên phải nằm trong kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn (tối thiểu 5 năm) của đô thị, hạn chế tuyệt đối tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ, trừ trường hợp các dự án nằm xen kẽ trong các khu dân cư, khu đô thị cũ.