Từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì chưa hủy đặt cọc, có đúng luật?

Tháng 12/2022, khách hàng có đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà đất của tôi (hai bên có công chứng hợp đồng đặt cọc), thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc thì hai bên ra Văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán nhà đất, bên đặt cọc nếu không mua sẽ mất cọc, bên nhận đặt cọc nếu không bán thì phải đền cọc (bằng số tiền đã nhận cọc và trả lại tiền cọc).

Tuy nhiên, quá thời hạn hai bên cam kết tôi gọi điện cho khách hàng thì họ nói không mua nhà đất đó nữa và bảo tôi phải trả lại tiền cọc, kèm theo khoản bồi dưỡng 100 triệu đồng cho họ thì họ mới chịu hủy hợp đồng đặt cọc, nếu tôi không đồng ý sẽ không bán được nhà.

Tôi có hỏi một số Văn phòng công chứng thì họ hướng dẫn tôi phải hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với khách thì mới bán nhà đất cho người khác được, vì trên hệ thống công chứng thì nhà đất này bị “treo” nên không thể công chứng hợp đồng mua bán với người khác.

Luật sư cho hỏi, việc Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì chưa hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó có đúng luật hay không?

Ảnh minh họa

Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM tư vấn như sau:

Thứ nhất, việc Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì trước đó đã có hợp đồng đặt cọc công chứng với người khác là không có cơ sở pháp lý, thể hiện sự hiểu sai quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

(i) Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cũng không phải là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chỉ là biện pháp nhằm bảo đảm các bên thực hiện nghĩa vụ của mình.

(ii) Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật không cấm việc một người chỉ có một nhà đất nhưng nhận đặt cọc của nhiều người; mà chỉ quy định nếu nhận đặt cọc nhưng không bán thì phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương.

(iii) Chưa hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhưng nay Văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cho người khác thì hoàn toàn đúng pháp luật và không xảy ra rủi ro pháp lý gì. Bởi lẽ, theo hợp đồng đặt cọc trước đó thì bên đặt cọc đã quá hạn nhưng không chịu mua nhà đất; trong trường hợp xấu nhất là “bên nhận đặt cọc cố tình che giấu sai phạm” và là bên có lỗi thì bên đặt cọc có thể khởi kiện bên nhận đặt cọc ra Tòa án yêu cầu trả cọc và tiền phạt cọc.

Thứ hai, việc Văn phòng công chứng hướng dẫn hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng là không đúng với bản chất vấn đề. Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Như vậy, rõ ràng trong trường hợp này sẽ thiệt thòi cho bên nhận cọc, còn bên đặt cọc có hành vi vi phạm nhưng không gánh lấy hậu quả pháp lý nào.

Thứ ba, nguyên tắc chung của pháp luật là bảo vệ lẽ phải, tính công bằng, người ngay tình; tuy nhiên, việc một số Văn phòng công chứng yêu cầu phải hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trước đó mới chịu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì đây không chỉ là sự hiểu sai quy định của pháp luật mà còn gián tiếp tạo cơ hội cho kẻ xấu làm điều kém tử tế, thiệt thòi cho những người ngay tình như tình huống ở trên.