Tranh chấp khi mua chung đất

Tôi có sự việc như sau: Năm 1992, bố và chú tôi có đơn xin đất thổ cư (thực chất là mua có trả tiền cho xã chung nhau, thoả thuận bằng miệng mỗi người một nửa ) tại UBND xã. Có biên bản giao đất thổ cư diện tích là 630 m2 đứng tên anh trai tôi ( ngang 30 m sâu 21m ) và có mốc giới rõ ràng. Từ đó, chúng tôi cho một người bà con sử dụng ổn định có đóng thuế ( theo thông báo đóng thuế là 840 m2 ) và không có tranh chấp với các hộ liền kề.

Tháng 10/2009, thím tôi ( vợ của chú vì chú tôi đã mất năm 2007 ) muốn bán phần đất của chú thím đi ( thửa đất vẫn chưa có GCNQSDĐ ) nên bắt đầu phát sinh vấn đề. Qua thỏa thuận cũng bằng miệng ( nếu thím tôi thay mặt đi làm sổ đỏ cho cả thửa đất và chịu mọi chi phí phát sinh vì diện tích thực tế lúc đó lớn hơn biên bản giao đất ( nếu có ).

Sau khi có GCNQSDĐ, để bù lại thì thím tôi sẽ được tách thửa và sử dụng 2/3. Ngày 17/10/2009 thím tôi lập một giấy uỷ quyền ghi : "đại ý là có mua chung, nay tách riêng để làm sổ đỏ, phần anh tôi có ( ngang 10 m sâu 30 m ), phần thím ngang 20 m sâu 30 m ). Vậy ủy nhiệm cho thím đi làm sổ đỏ ". Tin tưởng vào thím, bố tôi đã ký vào giấy ủy quyền đó.

Sau đó thím tôi đã được cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích là 1062 m2 ngày 9/11/2009 chỉ sau có 20 ngày làm việc kể cả thứ 7( ngang 24m dài một cạnh 50m, một cạnh hơn 40m ) lấn luôn cả phần đất của hộ đằng sau và chừa lại 10m ngang cho anh tôi tất nhiên là không được cấp sổ đỏ. Sau đó thím tôi sang nhượng toàn bộ 1062 m2 cho một cán bộ tổ chức huyện.

Khi phát hiện sự việc trên. Ngày 5/12/2009 bố tôi làm làm đơn ra UBND xã không xác nhận việc chuyển nhượng QSDĐ và nộp đơn lên UBND huyện khiếu nại về việc cấp GCN cho thím là không đúng vị trí, không cấp GCN cho anh tôi là không đúng đối tượng và không đúng diện tích. Trong đơn bố tôi có đề nghị cấp GCNQSDĐ bằng 1/2 ( thoả thuận từ lúc mua ) diện tích đo đạc thực tế hiện tại. Nhưng từ đó đến nay vẫn không được giải quyết mặc dù bố tôi đã gửi đơn nhiều lần và nhiều cấp.

Khi hộ có đất liền kề đằng sau làm đơn xin cấp GCNQSDĐ thì cũng có đơn khiếu nại tranh chấp ( tháng 1/2010) với thửa đất đã được cấp GCN của thím tôi. Hộ này đã được UBND huyện giải quyết bằng quyết định thu hồi lại GCN đã cấp với lý do không đúng vị trí, diện tích và kích thước. Sau đó đã được đo vẽ lại sơ đồ thửa đất tranh chấp này. Cả thím tôi và người mua đều không có bất cứ khiếu nại gì. Còn khiếu nại của bố tôi thì không cấp nào chịu giải quyết cả.

Trong khi đó việc chuyển nhượng QSDĐ của thím vẫn được hợp UBND xã chứng thực để hợp thức hóa việc mua bán trao tay này. Hiện nay người mua đã xây nhà từ tháng 3/2011. Khi khởi công xây dựng, hộ liền kề đằng sau không cho xây dẫn đến xô xát, nên người mua đất này đã làm đơn ra UBND xã yêu cầu giải quyết. UBND xã đã mở cuộc họp, nhưng người làm đơn lại vắng mặt không có lý do. Biên bản họp có ghi “ không được xây dựng và cải tạo gì thêm trên thửa đất đó. Nhưng đến giờ nhà đã xây xong.

Trong thời gian khiếu nại bố tôi có xin được tại phòng TN – MT huyện ( có dấu ) bản Photo GCNQSDĐ đã cấp cho thím. Trên GCN, phần tên người sử dụng chỉ ghi tên thím tôi nhưng phần hình thức sử dụng lại ghi “ sử dụng riêng không m2; sử dụng chung 1062 m2”.

Vì anh em chúng tôi đều ở xa nên không biết sự việc này. Khi nộp đơn khiếu nại, thì cán bộ thụ lý đơn đều không có hướng dẫn gì và đều nhận đơn. Đến ngày 29/11/2011 anh tôi mới làm giấy ủy quyền cho bố tôi tiếp tục khiếu nại.

Qua sự việc trình bày ở trên, tôi rất mong luật sư tư vấn cụ thể :

1- Về việc cấp GCNQSDĐ cho thím tôi có đúng quy trình, thủ tục không ?

2- Việc bố tôi ký giấy ủy quyền đó có giá trị về mặt pháp lý không ?

3- Hiện tại đã có quyết định thu hồi GCNQSDĐ từ 9/5/2012 nhưng tới nay vẫn không có quyết định giải quyết khiếu nại theo như đơn của bố tôi đề nghị. Vậy chúng tôi phải làm gì tiếp theo.

4- Bố tôi yêu cầu cấp GCNQSDĐ 1/2 diện tích đất thực tế có được không ?

5- GCNQSDĐ ghi như vậy nghĩa là sao ?

6- Nếu có đúng, có sai thì căn cứ vào điều khoản nào trong quy định của pháp luật và hướng giải quyết . Trường hợp này có kiện ra tòa được không ?

phhai_kt@...

Công ty Luật ANT Lawyers trả lời:

1. Theo thông tin bạn cung cấp, tuy bố bạn và chú bạn bỏ tiền mua mảnh đất nhưng trong biên bản giao đất người đứng tên lại là anh trai bạn. như vậy, về mặt pháp lý, người sử dụng hợp pháp của mảnh đất là anh trai của bạn. Do đó, theo quy định của pháp luật về ủy quyền, việc ủy quyền cho thím của bạn phải do anh trai bạn ký, việc ủy quyền phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân xã.

2. Do không có hồ sơ cụ thể, nên chúng tôi không thể nhận định việc quy trình, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thím bạn là đúng hay không, tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, Điều 135, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn như sau:

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Bạn có thể rà soát lại quá trình thực hiện theo quy định trên để biết được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thím bạn đã đúng thủ tục hay chưa.

3. Gia đình bạn đã làm đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân các cấp, nhưng chưa được giải quyết có thể do thủ tục khiếu nại và nội dung khiếu nại chưa đúng thẩm quyền, gia đình bạn có thể tham khảo tư vấn dưới đây để tìm hình thức khiếu nại, khiếu kiện phù hợp, và gửi đến đúng cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.

Căn cứ Điều 138 Luật đất đai năm 2003, việc khiếu nại được quy định:

“Điều 138. Giải quyết khiếu nại về đất đai

1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau:

a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;

c) Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

3. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai quy định tại khoản 2 Điều này không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luật này”.

Nếu gia đình bạn khiếu nại về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng, hoặc có hành vi hành chính trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật, hoặc không đồng ý với nội dung trong giấy chứng nhận, bạn có thể làm đơn khiếu nại theo quy định trên.

Tuy nhiên, xem xét trường hợp của bạn, chúng tôi xác định giữa gia đình bạn và Thím của bạn hiện đang phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất, là việc thím bạn đứng tên toàn bộ mảnh đất và không thực hiện việc tách thửa, chuyển lại phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn. Theo quy định tại Điều 135, 136 Luật Đất đai năm 2003, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

“Điều 135. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.

Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Điều 136. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”

Như vậy, Gia đình bạn cần làm đơn lên Ủy ban nhân dân xã nơi có đất về việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và thím bạn, nếu các bên không nhất trí hoặc thống nhất được phương án giải quyết, gia đình bạn có quyền làm đơn lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4.Gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia lại phần đất trên với ½ diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình bạn phải cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp, biên bản thỏa thuận phân chia giữa hai bên, hoặc các giấy tờ chứng minh công sức đóng góp, xây dựng trên phần đất mà gia đình bạn yêu cầu, Tòa án sẽ căn cứ trên các chứng cứ hợp pháp để phân chia bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn.

5. Theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 5 của thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc thể hiện thông tin phần diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định như sau:

“d) Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ngoài ra, diện tích thửa đất còn được thể hiện bằng chữ trong ngoặc đơn và thể hiện theo hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng như sau:

- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi "không" vào mục sử dụng chung.

- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi diện tích đó vào mục sử dụng chung và ghi "không" vào mục sử dụng riêng.

- Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng.

- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng; ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung kèm theo vào mục sử dụng chung (ví dụ: "riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2");”

Nếu theo thông tin của bạn, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi cấp cho mình thím của bạn thì việc ghi hình thức sử dụng chung là “không” và hình thức sử dụng riêng là 1.062 m2 là không đúng với quy định trên.

Căn cứ vào quy định của pháp luật và trường hợp cụ thể của gia định để lựa chọn phương án xử lý tiếp theo cho phù hợp. Do không nắm rõ trường hợp của gia đình bạn thế nào nên tôi không thể tư vấn cụ thể hơn.