Những rủi ro cần đề phòng khi liên doanh phát triển bất động sản

Trong một liên doanh điển hình, một chủ sở hữu bất động sản và một nhà phát triển sẽ hợp tác thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn để xây dựng một dự án. Chủ sở hữu góp đất vào liên doanh. Nhà phát triển đóng góp kiến ​​thức chuyên môn của mình và có thể là một số vốn nhất định. Đồng thời, nhà phát triển sẽ tìm kiếm một khoản vay cho dự án, và liên doanh này sẽ đưa tất cả tài sản của mình - toàn bộ dự án, bao gồm cả đất đai - làm tài sản thế chấp. Vì nhà phát triển không phải trả bất kỳ chi phí mua lại nào đối với tài sản nên việc tìm kiếm nguồn tài chính sẽ dễ dàng hơn. Việc rót vốn vào dự án có lợi hơn cho nhà phát triển.

Nếu dự án suôn sẻ, chủ sở hữu bất động sản có thể kiếm được nhiều tiền hơn mức có thể có thông qua việc bán toàn bộ khu đất. Nhưng nếu dự án thất bại hay đi sai hướng, người cho vay thường sẽ tịch thu tài sản và liên doanh sẽ mất mọi thứ mà họ sở hữu, bao gồm cả dự án. Điều đó có nghĩa là chủ sở hữu sẽ không còn sở hữu mảnh đất của mình (vì chủ sở hữu đã chuyển nhượng nó cho liên doanh), không có bất kỳ khoản tiền nào trong ngân hàng từ việc bán mảnh đất, và chỉ giữ lại những quyền lợi vô giá trị trong một liên doanh mà giờ đây đã mất đi toàn bộ tài sản. Đây không phải là một kết quả tuyệt vời đối với chủ sở hữu.

Việc liên doanh trong bất kỳ lĩnh vực này đều tạo ra những rủi ro nhất định, bất động sản không phải là ngoại lệ. Tuy vậy, nếu các chủ sở hữu vẫn muốn tham gia vào một dự án bất động sản, họ có một vài lựa chọn ưu việt hơn so với hình thức liên doanh.

Dễ nhất và đơn giản nhất là bán đất của họ ngay lập tức. Nguy cơ là họ có thể bán đất quá rẻ hoặc bán cho một người không đủ khả năng tài chính và vướng vào những vụ kiện tụng không đáng kể. Nhưng một khi việc chuyển nhượng hoàn tất, chủ sở hữu chỉ việc thu tiền và không còn bất kỳ trách nhiệm gì với mảnh đất nữa.

Ở một lựa chọn phức tạp hơn, chủ sở hữu có thể ký hợp đồng cho thuê mặt bằng dài hạn với một nhà phát triển. Người này có thể tìm được một đối tác rót vốn, nhận được khoản vay được đảm bảo bằng thế chấp từ lợi nhuận cho thuê (thay vì quyền sở hữu đất của chủ sở hữu), và dùng tiền đó để xây dựng dự án. Cấu trúc này buộc chủ sở hữu phải gắn bó với dự án, có khả năng trong suốt thời gian thuê, nhưng dòng tiền thuê mà họ nhận được thường sẽ có giá trị vượt xa mức giá nếu bán toàn bộ mảnh đất. Nếu có vấn đề gì xảy ra kéo theo các vụ kiện tụng, thì nguy cơ mất tài sản của chủ sở hữu vẫn khá thấp.

Ở một phương án khác, các bên có thể cấu trúc liên doanh để nếu nhà phát triển thất bại, nhà phát triển sẽ mất lợi ích trong liên doanh nhưng chủ sở hữu vẫn thỏa thuận với bất kỳ ai tiếp quản vị trí của nhà phát triển để tiếp tục hoàn thiện dự án. Đây là một cuộc thương lượng khá tinh tế và khó khăn, nhưng hoàn toàn có thể thực hiện được nếu chủ đất giàu kinh nghiệm và kiến thức về thị trường, luật pháp và đàm phán.

Cuối cùng, chủ sở hữu hoàn toàn có thể tự đóng vai trò là nhà phát triển và thuê một bên thứ ba để giám sát và quản lý dự án. Giữ cả hai vai trò này, chủ sở hữu sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm về thành công và thất bại của dự án, cũng như hưởng toàn bộ lợi nhuận hoặc mất đi toàn bộ tài sản dựa trên các quyết định của chính bản thân mình.