Giá nhà Việt Nam đắt hay rẻ?

Để đánh giá nhà đắt hay rẻ đầu tiên phải thống nhất tiêu chí đánh giá. Thông thường đắt hay rẻ tùy thuộc vào cảm nhận của mỗi người. Nói theo quan điểm kinh tế học thì mức độ đắt hay rẻ tùy thuộc và khả năng chi trả của người mua và độ thỏa dụng của người đó với món hàng mà người đó mua. Do vậy, thực tế với cùng một món hàng và cùng một mức giá nhưng đối với người này thì đắt nhưng đối với người khác lại rẻ. Như vậy, khái niệm đắt hay rẻ luôn là một khái niệm tương đối.

Nói như vậy không có nghĩa là không có cách nào để so sánh 2 món hàng đắt hay rẻ với nhau. Thông thường tiêu chí so sánh thường là chênh lệch giữa giá thành sản xuất món hàng đó với lại giá bán hoặc giá cùng một món hàng đó giữa khu vực này và khu vực khác.

Đối với bất động sản, việc so sánh đắt hay rẻ càng trở nên phức tạp bởi bất động sản là một mặt hàng “bất động” và không đồng nhất. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không thể đánh giá được mức độ “đắt rẻ” của bất động sản như thế nào. Thực tế người ta có nhiều phương pháp để đánh giá mức độ đắt rẻ bất động sản. Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với các nhà đầu tư và các nhà làm chính sách.

Phương pháp đơn giản nhất là so sánh theo giá thị trường. Phương pháp này có ưu điểm là dễ nhìn dễ thấy nhưng nó lại không hoàn toàn chính xác vì chưa tính đến nhiều yếu tố khác. Bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM được xem là sánh vai ngang với các nước phát triển có thu nhập cao gấp hàng chục lần. Có rất nhiều địa điểm ở Tp.HCM và Hà Nội có giá lên đến 50.000 USD/m2, tương đương với những thành phố có giá nhà đất đắt đỏ nhất thế giới.

Phương pháp so sánh giá nhà được sử dụng phổ biến là so sánh giá nhà trung bình với thu nhập trung bình. Phương pháp này có ưu điểm là nó kết hợp giá nhà với khả năng chi trả của người dân. Theo khảo sát tại trang web Numbeo thì chỉ số giá nhà trên thu nhập của người dân (trung bình) của người dân Việt Nam hiện nay là 23,92, cao thứ 9 trong số 121 quốc gia được khảo sát. Con số này tương đương với giá trung bình một căn nhà theo tiêu chuẩn của Việt Nam bằng tổng cộng thu nhập của một hộ gia đình trong 24 năm.

Đứng trong nhóm có giá nhà cao hơn Việt Nam là Hồng Kông, Trung Quốc, Đài Loan, Myanmar có chỉ số giá nhà trên thu nhập từ 25 đến 31 lần. Nhưng nước có chỉ số giá nhà trên thu nhập trung bình rất thấp như Mỹ (2,62 lần), Nam Phi (3,14 lần), Canada (5,52 lần). Số liệu thống kê cho thấy những nước phát triển thường có giá nhà trên thu nhập thấp hơn so với nước đang hoặc chậm phát triển, những nước có mật độ dân số thấp thường giá nhà thấp hơn những nước có mật độ dân số cao, những nước khu vực Đông Á thương có chỉ số cao so với các khu vực khác.

Một chỉ số khác để đo lường giá nhà cao hay thấp là tính số tiền thu được từ cho thuê so với giá bán. Nếu tỷ suất sinh lời càng thấp thì giá nhà càng cao, điều này đồng nghĩa với việc một người sở hữu sẽ mất nhiều thời gian hơn để hoàn vốn đầu tư. Tuy nhiên, chỉ số này có nhược điểm chưa tính đến mức độ trượt giá của đồng tiền và lạm phát. Theo số liệu của Numbeo thì ở các quốc gia có giá nhà cao thường có tỷ lệ lợi nhuận cho thuê rất thấp như Đài Loan 1,8%/năm, Hồng Kông 2,77%/năm, Trung Quốc 3%/năm.

Việt Nam thuộc một trong những nước có lợi nhuận cho thuê là 5,17%/năm. Mức sinh lời này là tương đối cao so với nhiều nước nhưng nếu so với mức lạm phát trung bình của Việt Nam trong những năm qua thì đây lại là con số khá thấp. Người đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận thu được không đáng kể mà chỉ trông chờ vào việc giá nhà tăng trong tương lai.

Tại Hà Nội, chỉ số giá nhà trung bình trên thu nhập vào khoảng 26 lần và ở trong nhóm 20 thành phố có chỉ số này cao nhất. Tỷ số thu nhập trên lợi nhuận cho thuê tại Hà Nội chỉ có 3,28% một mức rất thấp. Tại pP.HCM tình hình có vẻ khả quan hơn khi giá nhà so với thu nhập xấp xỉ 20 lần và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hơn 5%.

Trở lại với nhận định của ông Nguyễn Xuân Quang liệu rằng có việc “giá nhà Việt Nam đang rẻ nhất thế giới" hay không? Số liệu “tuyệt đối” mà ông đưa ra làm dẫn chứng là giá nhà tại Tp.HCM chỉ khoảng 30.000-40.000 USD không mấy thuyết phục. Thực tế hiện nay một căn hộ khoảng 60m2 tại khu vực trung tâm Tp.HCM cũng có giá tương đương với 2 tỷ đồng, còn tại các quận xa trung tâm cũng có giá hơn 1 tỷ đồng/căn. Nếu so sánh mức giá nhà so với thu nhập của một hộ gia đình tại thành phố này thì cũng lên tới 20-30 lần. Như vậy, mức giá nhà tại Tp.HCM cũng không hề rẻ như nhận định và dẫn chứng của ông Quang.

Theo ước tính hiện nay dân số Tp.HCM khoảng 10 triệu người (gồm chính thức và tạm trú), phần lớn lượng dân này tập trung ở vùng trung tâm có diện tích khoảng 400-500 km2 trên tổng diện tích hơn 2.000 km2 của toàn thành phố. Tp.HCM là một trong 15 thành phố có số lượng và mật độ dân số cao nhất thế giới. Vì vậy, giá nhà cửa đắt đỏ cũng là một điều dễ hiểu. Tương tự như vậy, đối với Hà Nội thì giá nhà càng đắt đỏ khi mà phần lớn dân số ở đây cũng chỉ tập trung ở một số quận nội thành.

Tại Việt Nam, nếu chỉ dùng con số thu nhập chính thức sẽ không thể lý giải được giá nhà đất. Một đất nước thu nhập bình quân đầu người chỉ 2.000 USD/người/năm, còn tại thành phố lớn chỉ 3.000-5.000 USD/người/năm nhưng giá nhà phổ biến là 1.500 USD đến 2.000 USD/m2. Rất nhiều dự án nhà đất có giá hàng chục tỷ đồng vẫn bán rất chạy.

Tóm lại, nếu xét theo con số thu nhập chính thức thì giá nhà đất ở Việt Nam không hề rẻ. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê so với giá nhà cũng rất thấp. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn là điều “bí ẩn” vì dòng tiền không chính thức thường rất lớn nên có thể đẩy thị trường nhà đất bùng nổ bất kỳ lúc nào. Tuy vậy, về dài hạn thì giá nhà đất vẫn không thể xa rời những yếu tố cơ bản là khả năng chi trả hay thu nhập thực sự của người dân.