Các hình thức đầu tư bất động sản thông qua các quỹ niêm yết và tư nhân

Quan niệm sai lầm này có thể xuất phát từ vô số thông tin thương mại, quảng cáo biểu ngữ và nguồn dữ liệu trên mạng xã hội, đến từ các khóa học trực tuyến từ các chuyên gia bất động sản hoặc các hội thảo về đầu tư - thường liên quan nhiều đến việc chuyển nhượng nhanh/lướt sóng hoặc cho thuê nhà.

Trên thực tế, đầu tư bất động sản bao gồm một vũ trụ rộng lớn với các công cụ đa dạng, mang lại cơ hội thông qua một loạt các loại bất động sản và chiến lược đầu tư. Nhiều công cụ trong số này không yêu cầu vốn và thời gian như khi chuyển nhượng hoặc cho thuê lại bất động sản mà bạn sở hữu.

Trước hết, các khoản đầu tư thụ động có thể tới từ bất động sản thương mại (CRE) và trong thị trường CRE có nhiều loại bất động sản khác nhau như chung cư, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ, hay khách sạn. Các nhà đầu tư có thể tùy chọn đầu tư dựa vào vị trí và điều kiện của dự án, cũng như chiến lược riêng của bản thân thông qua các hình thức dưới đây.

Các quỹ đầu tư đã niêm yết

REITs: Quỹ tín thác bất động sản là các công ty đầu tư trực tiếp vào bất động sản và theo luật định (như tại Mỹ) phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông hàng năm dưới hình thức cổ tức.

Ưu điểm: Được giao dịch trên thị trường chứng khoán, REIT có tính thanh khoản cao với rào cản gia nhập thấp. Tại Mỹ, các nhà đầu tư có thể mua ít nhất một cổ phiếu của cổ phiếu REIT.

Nhược điểm: Tính thanh khoản của REIT cũng là điểm yếu của nó vì chúng có thể chịu sự biến động thị trường giống nhau mà tất cả các cổ phiếu đều phải chịu. Ngoài ra, quy tắc 90% dựa trên thu nhập chịu thuế chứ không phải thu nhập gộp, điều đó có nghĩa là việc quản lý không cẩn thận có thể làm cạn kiệt thu nhập chịu thuế thông qua mức lương cao và phí quản lý bất động sản sản quá cao, khiến cổ tức được chia cho các nhà đầu tư không nhiều.

REOC: REOC là các công ty đầu tư và vận hành CRE. Giống như các công ty phát hành cổ phiếu phổ thông nhất, REOC không bắt buộc phải phân phối cổ tức theo luật định như REIT và lợi nhuận thu được cho các nhà đầu tư dưới dạng tăng giá trị cổ phiếu.

Ưu điểm: Được giao dịch trên thị trường chứng khoán, REOC có tính thanh khoản cao với rào cản gia nhập thấp. Tại Mỹ, các nhà đầu tư có thể mua ít nhất một cổ phiếu của cổ phiếu REOC.

Nhược điểm: Không có sự phân phối đảm bảo, lợi nhuận thu được chỉ phụ thuộc vào sự tăng giá và giá cổ phiếu dễ bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường chứng khoán và định giá tùy tiện.

Các quỹ tư nhân

PERE: Đây là các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân - không nên nhầm lẫn với quỹ cổ phần tư nhân chuyên về mua lại có sử dụng đòn bẩy tài chính - là một quỹ mở đầu tư trực tiếp vào CRE hoặc các công ty tư nhân khác đầu tư vào CRE. Các quỹ PERE bù đắp cho các nhà đầu tư dưới dạng dòng tiền từ vận hành, và lợi nhuận từ việc tăng giá khi phân phối cổ phần.

Ưu điểm: Với sự quản lý dày dạn và từ các chuyên gia, các quỹ PERE có tiềm năng mang lại lợi nhuận trên thị trường thông qua dòng tiền và sự tăng giá chịu ảnh hưởng thấp của thị trường chứng khoán.

Nhược điểm: Quỹ PERE không có tính thanh khoản với thời gian đầu tư cố định tối thiểu thường là năm năm. Nếu quản lý sai, các quỹ này có thể gặp rủi ro cao.

Hợp doanh bất động sản: Đây là một công ty tư nhân - thường được cấu trúc như một công ty hợp danh - đầu tư vào một hoặc nhiều CRE cụ thể. Lợi nhuận được phân phối thông qua mô hình kiểu thác nước với các nhà đầu tư – thường là các đối tác hạn chế hoặc không có quyền biểu quyết của một công ty - nhận được lợi tức ưu tiên. Họ cũng nhận được các quyền đầu tiên đối với lợi nhuận dựa trên tỷ lệ phần trăm trong số dư tài khoản vốn chưa thanh toán của mỗi cá nhân, cho đến khi đạt được lợi nhuận mục tiêu cụ thể.

Sau khi các đối tác hạn chế (LP) nhận được lợi nhuận ưu tiên của họ, lợi nhuận từ vận hành được chia sẻ tiếp giữa LP và đối tác chung (GP) dựa trên mức phân chia lợi nhuận được xác định trước.

Ưu điểm: Với các thuộc tính cụ thể được nhắm mục tiêu, các nhà đầu tư có thể đánh giá tốt hơn triển vọng thành công trong chiến lược của một quỹ cụ thể. Dưới bàn tay của đội ngũ quản lý dày dạn và từ các chuyên gia, các tổ chức hợp vốn có tiềm năng mang lại lợi nhuận trên thị trường thông qua dòng tiền và sự tăng giá ít chịu ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán.

Nhược điểm: Các hợp đồng không thanh khoản với thời gian đầu tư tối thiểu thường là năm năm. Nếu quản lý sai, các quỹ này có thể gặp rủi ro cao.