Bán “giá gốc” đại gia bất động sản vẫn lỗ chỏng vó

Mới đây, Công ty CTCP Đầu tư - Kinh doanh Nhà (Intresco - ITC) đã chính thức thừa nhận bán một khu đất ở ngay trung tâm TP Hồ Chí Minh lỗ hơn 50% so với giá trị sổ sách trong thời điểm hiện tại. Đó là dường như là bằng chứng “sống” về sự sụt giảm mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên, thực tế thì lại không hẳn như vậy?

Vào trung tuần tháng 8 vừa qua, Nghị quyết HĐQT Intresco thông qua việc nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của khu đất 146 Nguyễn Văn Trỗi và 223 Hoàng Văn Thụ (Q. Phú Nhuận, Tp.HCM) theo hiện trạng thực tế với giá 260 tỷ đồng. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2014, đại diện ITC cho biết công ty chỉ mới thu được 40 tỷ đồng của đối tác nhận chuyển nhượng dự án Intresco Tower.

Dự án Intresco Tower so với “giá gốc” Công ty đã phải chịu lỗ 55,75%

Trước đó, trong thuyết minh Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm của Intresco cho biết giá trị hàng tồn kho của dự án này là 556 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty đã phải trích lập dự phòng giảm giá cho riêng khu đất này lên tới 310 tỷ đồng. Như vậy, so với “giá gốc” Công ty đã phải chịu lỗ 55,75%.

Trước đó năm 2013, Công ty đã trích lập dự phòng giảm giá dự án này lên đến 240 tỷ đồng, còn vào trước thời điểm 31/12/2012 công ty đã trích lập dự phòng 69 tỷ đồng. Chính khoản lỗ lớn này đã làm cho Intresco thua lỗ 297 tỷ đồng trong năm 2013. Tính đến thời điểm ngày 30/06/2014, Công ty đã lỗ lũy kế 253 tỷ đồng.

Như vậy, về hình thức thì Intresco đã gặp “nạn” ở một dự án mảnh đất vàng ở giữa thành phố sôi động nhất cả nước. Tuy nhiên, xét về bản chất thì thua lỗ này không phải do công ty đã bán thấp hơn với giá mua ban đầu.

Trở về thời điểm năm 2007, đây là thời điểm mà thị trường chứng khoán sôi động nhất. Giá bất động sản được thổi lên đến mức không tưởng. Cùng với chứng khoán thì đây là kênh sinh lời nhiều nhất khiến cho các dòng tiền nóng liên tục đổ vào thị trường này. Không muốn bỏ lỡ thời cơ đó Intresco đã đầu tư vào khu đất 146 Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận có diện tích 2.516 m2 với giá 261 tỷ đồng. Như vậy, giá trung bình mỗi m2 ở đây có giá khoảng 104 triệu đồng. Đây là một mức giá không cao so với mảnh đất đẹp vào thời điểm đó.

Mục đích của Intresco là xây dựng tòa tháp Intresco Tower gồm khu phức hợp trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng và căn hộ. Tổng diện tích của dự án này dự kiến khoảng 20.000 m2, với tòa nhà 18 tầng. Dự án này hứa hẹn sẽ mang lại cho Công ty khoản lợi nhuận lớn khi giá nhà đang ở mức rất cao. Giá thuê văn phòng hạng A tại thời điểm đó có thể lên tới hơn 100 USD/m2/tháng, hạng B cũng lên tới 40-70 USD, còn giá căn hộ trung tâm thì lên tới 2.000 đến 3.000 USD/m2. Tuy nhiên, “trời không chiều lòng người” khi giá nhà đất sụt giảm mạnh từ đầu năm 2008 đến nay. Giá cho thuê văn phòng, giá chung cư đều giảm rất mạnh. Vì vậy, đã có rất nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng thi công, “đắp chiếu”. Intresco Tower là một trong những “nạn nhân” như vậy.

Intresco đã mang khu đất tại dự án này để thế chấp vay 209 tỷ đồng tại Ngân hàng Sacombank. Theo hợp đồng 2 bên thì khoản vay này sẽ đáo hạn vào năm 2027, lãi suất hàng năm là lãi suất kỳ hạn 13 tháng +0,45%. Việc giá vốn từ 261 tăng vọt lên 556 đồng chủ yếu là do nợ vay để mua khu đất này được vốn hóa vào giá đất. Chính vì vậy, dù bán bằng giá mua ban đầu thì Intresco vẫn lỗ hơn 55,6%.

Trên thực tế, Intresco không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều đại gia bất động sản hiện nay thua lỗ lớn nhưng không phải do giá bán thấp hơn giá ban đầu mà do gánh nặng lãi suất vay trong những năm trước đó. Tuy nhiên, trường hợp trích lập dự phòng hơn 50% giảm giá như Intresco thì lại không nhiều. Đi một vòng báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản cho thấy hiện nay có hàng loạt công ty có hàng tồn kho rất cao và liên tục tăng do chi phí lãi vay được vốn hóa. Những doanh nghiệp này chưa trích lập dự phòng nhưng giá thật còn lại chắc cũng đã giảm như trường hợp của Intresco.