Xô BĐS ra khỏi chuyển dịch quán tính

Yếu lực bẩy, BĐS chuyển dịch quán tính

Theo TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương 2/3 thời gian năm 2012 đã qua, tiền chưa vận hành vào thị trường BĐS thậm chí có xu hướng ra khỏi thị trường.

Nguyên nhân là do bản thân thị trường BĐS và hầu hết các DN hoạt động trong thị trường, sau một thời gian dài, đều bị gặp khó khăn về tài chính cũng như sản xuất. Một lượng vốn đến hạn phải được hoàn trả hệ thống ngân hàng trước khi có thể được giải ngân một nguồn vay mới. Vì vậy, lượng tiền vận hành đến thị trường BĐS nhỏ hơn lượng tiền đến hạn thanh toán.

Cần một lực đẩy đủ lớn để kích cầu cho thị trường BĐS. (Ảnh: PV)

Đặc biệt, mặc dù NHNN đã gỡ bỏ khá nhiều khoản cho vay liên quan đến BĐS ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích; mặt bằng lãi suất cũng đã giảm mạnh. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đóng băng, thanh khoản thấp, các NHTM cũng rất dè dặt khi cho vay đối với BĐS. Bản thân các DN BĐS cũng cần phải có thời gian và năng lực đàm phán mới có thể tiếp cận được vốn khi nguồn tín dụng dài hạn không bị giới hạn bởi trần lãi suất.

Trong khi đó, các nguồn vốn khác chưa có chuyển biến rõ rệt. Nguồn đầu tư công về nguyên tắc là có thể giải ngân lớn trong 6 tháng cuối năm nhưng do nhiều nguyên nhân đã không thật sự lớn. Quỹ đầu tư tín thác đã được có văn bản pháp lý nhưng chỉ đi vào thực tiễn hoạt động từ 15/9. Nguồn đầu tư nước ngoài cũng không có chuyển biến rõ rệt. Các nhà đầu tư tiềm năng chưa có động thái rõ rệt mà còn đang trong trạng thái chờ đợi. Chưa kể, hệ thống ngân hàng và hệ thống BĐS đều đang được điều chỉnh (tái cơ cấu). Vì vậy, cả hai bên, hiện đang có những phòng ngừa trước khi có những động thái tích cực trong việc giải ngân và nhận giải ngân.

Đây cũng chính là lý do diễn biến thị trường BĐS Việt Nam hiện nay chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất là trong tháng 1, 2, 3 và nửa đầu tháng 4 năm 2012. Đây là giai đoạn mà thị trường trầm lắng, các giao dịch không diễn ra hoặc diễn ra nhưng không có giá trị lớn. Giá các giao dịch có xu hướng giảm hoặc đi ngang. Các DN gặp những khó khăn lớn. Một số DN đã lâm vào tình trạng ngừng hoạt động, thậm chí phá sản.

Giai đoạn thứ hai là từ nửa cuối tháng 4 đến nay với rất nhiều giải pháp trợ giúp thị trường BĐS được đưa ra. Giai đoạn này chia thành hai xu hướng tuy không rõ rệt. Chiếm phần lớn trên thị trường là tình trạng khó khăn của các bên liên quan đến thị trường và là diễn tiến của xu hướng trước đó. Xu hướng thứ hai là có một số dự án đi vào hoàn thiện, giao nhà sau rất nhiều lần chậm trễ. Như vậy, dù có những tín hiệu tốt, nhưng xu thế dịch chuyển theo quán tính của thị trường BĐS vẫn là chủ yếu.

Xây thị trường chuyên nghiệp

Thị trường đang chờ những lực đẩy đủ mạnh. Lực đẩy này có thể đến từ chính sách vĩ mô và điều hành kinh tế. Các nhà đầu tư đã có niềm tin trở lại. Khi đó lượng hàng tồn của thị trường chắc chắn sẽ được giải tỏa phần nào và một lượng tiền mới sẽ được tạo ra cho các dự án gối đầu.

Thị trường BĐS đang manh nha bước sang một giai đoạn phát triển mới - tài chính hóa. Quỹ tín thác đã được phép hoạt động. Quản lý thị trường BĐS vì thế không chỉ còn nghiêng về xây dựng mà còn phải bao hàm cả tài chính. Cơ quan quản lý thị trường BĐS cần được đặt ngang tầm với vị trí của thị trường BĐS. Ông Trần Kim Chung cho rằng, cần một cơ quan cấp tổng cục để quản lý BĐS và thị trường BĐS chuyên nghiệp cần phải được ra đời.

Kèm theo đó, tính kỷ luật thông tin thị trường cần phải được nâng cao. Các sàn giao dịch phải được kiện toàn, nâng cao một bước. Để có thể phù hợp với giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS, việc rất quan trọng là phải có một hệ thống thông tin đủ mạnh, được tích hợp hệ thống. Hay nói cách khác phải có một kỷ luật cung cấp thông tin từ các bên hữu quan. Bao gồm các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS; các sàn giao dịch BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (tài chính, ngân hàng, đất đai, xây dựng, kế hoạch đầu tư).

Các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp cần triển khai nghiên cứu, ban hành. Đây là một công cụ quan trọng để tăng luồng tiền đối với thị trường BĐS. Đặc biệt, trong thời điểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấp, trong đó có BĐS. Đồng thời, do các ngân hàng có các hạn mức tín dụng khác nhau và tính thanh khoản cũng khác nhau. Vì vậy, để luân chuyển luồng tiền cũng như các tài sản thế chấp, hệ thống thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) cần được đưa vào thực tiễn. Công cụ này đã được đề cập trong các văn bản phát triển tài chính cho thị trường BĐS từ năm 2007 nhưng vẫn chưa được nghiên cứu triển khai. Đây chính là thời điểm có thể hiện thực hóa công cụ này.