Xây nhà sai phép mòn mỏi chờ cấp giấy

Bà Nguyễn Thị Ngọc Tuyền có căn nhà 501/2D Kha Vạn Cân, phường Linh Đông, quận Thủ Đức (TP.HCM) được cấp phép xây dựng vào năm 2009. Trong quá trình thi công, bà có xây thêm một phần bán kiên cố. Tới năm 2013, bà nộp hồ sơ xin hợp thức hóa căn nhà trên.

Ách vì “chờ chủ trương chung”

Trong hồ sơ, bà Tuyền làm cam kết không yêu cầu cấp giấy chứng nhận (GCN) cho phần xây sai phép. Đồng thời sẽ tự nguyện tháo dỡ không đòi bồi thường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức trả hồ sơ với lý do chưa có chủ trương xử lý vi phạm xây dựng với công trình xây dựng sai phép sau ngày 1-5-2009 (ngày Nghị định 23/2009 về xử lý vi phạm hành chính có hiệu lực).

Sát nhà bà Tuyền, công trình 501/2C cũng xây dựng sai phép vào tháng 8-2009 nên giờ phải chờ hướng dẫn xử lý vi phạm trước khi xét cấp GCN.

Được biết quận Thủ Đức có hàng chục trường hợp như trên và bị ách tắc từ đó đến nay. Theo giải thích của quận, hướng dẫn của liên sở Xây dựng - TN&MT năm 2010, trường hợp xây dựng sai phép từ ngày 1-7-2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến ngày 1-5-2009 mà chưa xử lý dứt điểm thì được thực hiện theo Điều 15 Thông tư 24/2009 của Bộ Xây dựng. Cụ thể, công trình vi phạm nằm trong quy hoạch dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình. Cơ quan cấp giấy chỉ cấp cho phần phù hợp quy hoạch và giấy phép xây dựng. Trên GCN sẽ ghi chú việc chủ đầu tư phải tháo dỡ phần công trình sai phép mà không được bồi thường khi thực hiện quy hoạch. “Trường hợp xây dựng sai phép tăng diện tích sau ngày 1-5-2009 không thuộc đối tượng của quy định này. Do đó chưa có cơ sở cấp GCN mà phải tạm thời chờ chủ trương chung” - quận Thủ Đức thông báo.

Trường hợp oái oăm là căn nhà thuộc dự án khu dân cư Bình Hòa, phường 13, quận Bình Thạnh của bà Nguyễn Thị Lành hoàn thành năm 2012. Theo dự án, nhà bà Lành có khoảng lùi trước là 1,5 m và ban công liền do nhà giáp hai đường. Thấy thiết kế như vậy chưa đẹp, bà cho xây lùi thành 1,7 m để tạo khoảng sân rộng hơn và chia thành hai ban công thay vì dính liền. Do vậy tổng diện tích xây dựng căn nhà nhỏ hơn so với thiết kế được duyệt. Thế nhưng công trình cũng không được hoàn công, cấp giấy vì xây dựng sai phép. “Nếu xây tăng diện tích thì không nói, tôi xây ít hơn cũng không được, giờ không biết xử lý ra sao” - bà rầu rĩ.

Nghị định, thông tư có vẫn chưa thể làm

Không chỉ quận Thủ Đức, gần như toàn TP đều chưa giải quyết cho nhà xây sai phép sau năm 2009 với lý do chưa có hướng dẫn. Dù thực tế Nghị định 121/2013 và Thông tư 02/2014 của Bộ Xây dựng đã có quy định vấn đề này nhưng nhiều nơi cho rằng chưa thể thực hiện được.

Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121 quy định: Công trình vi phạm xây dựng không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng công trình lân cận, không tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì nộp số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm xây dựng mà có. Số tiền phải nộp là 40% giá trị phần diện tích sai phép với nhà ở riêng lẻ và 50% với dự án đầu tư. Thông tư 02 bổ sung thêm điều kiện công trình vi phạm được nộp tiền phạt thay cho tháo dỡ là “trong quy hoạch đất này được phép xây dựng”.

Thông tư 02 cũng hướng dẫn cách tính số tiền phải nộp cho phần “lợi bất hợp pháp” do vi phạm xây dựng. Nhưng các địa phương cho hay có nhiều thắc mắc trong việc xác định số tiền nộp cho phần vi phạm chưa được tháo gỡ. Chẳng hạn như nộp ở đâu, cơ quan nào thu? Giá trị nhà dựa theo giá thị trường hay suất vốn đầu tư? Nếu tính luôn giá trị đất để tính tiền phạt thì liệu có hợp lý không hay quá cao?... Hàng loạt câu hỏi trên chưa được làm rõ, do đó Sở Xây dựng đề nghị các quận, huyện khoan thực hiện để chờ Bộ hướng dẫn.

Được biết hiện Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghị định mới, trong đó quy định rõ về trường hợp xây dựng sai phép. Theo dự thảo, giá trị công trình sẽ căn cứ vào suất đầu tư hằng năm do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt. Ngoài các điều kiện cũ tại Nghị định 121 và Thông tư 02, dự thảo còn thêm một số yêu cầu sau: Xây dựng trên đất phù hợp chức năng sử dụng đất theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Chiều cao công trình không vượt quá chiều cao tối đa theo quy hoạch được duyệt. Sau khi nộp phạt hành chính và nộp tiền cho phần vi phạm, công trình sẽ được xem xét cấp giấy. Tuy nhiên, đến nay chưa rõ khi nào nghị định này được ban hành, do vậy các địa phương vẫn tiếp tục dừng cấp GCN cho người dân.