Xây “lụi” dự án: Doanh nghiệp đang cố đấm ăn xôi?

The Arena do Công ty cổ phần Trần Thái Cam Ranh làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2017 với quy mô hơn 5.000 căn condotel. Thời gian gần đây, cái tên The Arena được nhắc tới khi triển khai xây dựng dự án trước khi chưa hoàn thiện thủ tục. Chủ đầu tư cho rằng, họ đang là nạn nhân của sự ách tắc thủ tục tại Khánh Hòa, rằng họ đã nhiều lần kêu cứu về việc này.

Trong văn bản giải trình, chủ đầu tư dự án cho rằng, dự án có tên cũ là Khu du lịch nghỉ dưỡng Trần Thái Cam Ranh. Dự án đã hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư và được cấp Giấy phép xây dựng lần đầu vào năm 2013.

Sau khi tiếp quản dự án từ chủ cũ, nhóm nhà đầu tư mới đã triển khai điều chỉnh lại quy hoạch và xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh tên gọi The Arena. Sau khi hoàn thiện các thủ tục về điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch 1/500 và điều chỉnh thủ tục về xin thuê đất, giao đất, chủ đầu tư đã triển khai việc xin phê duyệt các bước thiết kế để xin cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.

Đại diện chủ đầu tư cho biết, cho tới thời điểm này, toàn bộ hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án đã được Bộ Xây dựng thẩm định. Ngoài ra, dự án cũng đã hoàn tất công tác thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy từ Bộ Công an, chấp thuận độ cao tĩnh không công trình từ Bộ Quốc phòng.

“Như vậy, Công ty Trần Thái Cam Ranh đã hoàn tất mọi điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, từ tháng 4/2018, UBND và Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đơn phương dừng tiếp nhận hồ sơ hành chính các dự án, trong đó có dự án The Arena. Vì vậy, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng của dự án vẫn chưa thể thực hiện được”, văn bản phản hồi có đoạn viết.

Theo như giải trình của chủ đầu tư, các hồ sơ xin phép mới của dự án đã nộp cho cơ quan quản lý, và đang chờ phê duyệt. Thế nhưng thời gian qua, các căn condotel thuộc dự án vẫn được thi công và rao bán rầm rộ.

Đem câu hỏi dù chưa có giấy phép xây dựng, thậm chí chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa nộp tiền sử dụng đất vì sao công ty lại tiến hành xây dựng dự án gửi đến chủ đầu tư, nhưng chúng tôi không nhận được phản hồi. Khi hỏi về quyền lợi của khách hàng đã mua căn hộ tại dự án này được giải quyết như thế nào, đại diện Trần Thái Cam Ranh chỉ cho biết, công ty đã có thông báo với khách hàng về tình hình, những khó khăn chủ đầu tư.

The Arena Cam Ranh không phải là dự án duy nhất bị phát hiện xây “lụi” khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Trước đó, dự án Green Star Sky Garden tại quận 7, TP.HCM do Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư cũng bị đình chỉ thi công. Lý do dù chưa được UBND thành phố giao đất, chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chủ đầu tư đã xây dựng 110 căn biệt thự.

Hay như dự án Laimain City, nằm trong trung tâm khu đô thị An Phú - An Khánh, quận 2, xây dựng rầm rộ phần móng công trình của dự án 13.000 căn hộ, nhưng không có giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư khẳng định trên báo chí rằng, dự án có đầy đủ hồ sơ thủ tục như quy hoạch 1/500, đã đóng tiền sử dụng đất, có quyết định đầu tư, hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng. Hồ sơ để thẩm định thiết kế thi công thì đã nộp và có biên lai tiếp nhận của Bộ Xây dựng. Nên nói doanh nghiệp xây không phép là sai, mà doanh nghiệp chỉ chưa đáp ứng các điều kiện.

Theo Phó giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nộp hồ sơ thủ tục, song song đó là tiến hành xây dựng là cách mà nhiều doanh nghiệp vẫn làm. Vì chờ đợi hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án mất rất nhiều thời gian, trong khi doanh nghiệp chịu sức ép lớn của việc phải trả lãi vay ngân hàng. Nên nhiều doanh nghiệp nhắm mắt làm liều, chấp nhận chịu phạt nếu bị phát hiện sai phạm.

Trong văn bản đề xuất tháo gỡ ách tắc thị trường bất động sản TP.HCM mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng hiện nay có rất nhiều dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Sự ách tắc này cũng mang đến nhiều rủi ro cho doanh nghiệp khi họ đã chi rất nhiều để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Tuy nhiên, họ vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án.

Cũng theo chủ tịch HoREA, các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới năm năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Trong đó khoảng trên dưới ba năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án; Mất khoảng hai năm để lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư và khoảng ba năm nữa để triển khai thực hiện, xây dựng các công trình trong dự án.

Theo luật sư Đàm Bảo Hoàng, Đoàn Luật sư TP.HCM, sẽ rất rủi ro khi mua nhà chưa hoàn thiện cơ sở pháp lý. Chẳng hạn như người mua nhà không thể thực hiện được đầy đủ quyền của chủ sở hữu, họ không thể mang nhà đó đi thế chấp, bán lại, hoặc tặng cho. Nếu sau này các tranh chấp xảy ra hoặc Nhà nước thu hồi phát mãi chẳng hạn thì người mua nhà cũng rất khó để bảo vệ quyền lợi cho mình.