Xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ

Đại biểu cho biết, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

Ông Khải nêu rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Đại biểu Trần Văn Khải, đoàn Hà Nam. Ảnh: Quochoi

Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, cần giải quyết tốt hai vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất.

Về nguyên tắc xác định giá đất, đại biểu cho rằng quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế.

Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác, nhưng sang 2024 lại khác. Xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó”, ông nói.

Ông đề nghị có thể xây dựng một cách tính giá đất, tránh lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay vì nếu áp dụng 4 phương pháp cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 đáp án khác nhau.

“Mặt khác, cần làm thế nào để việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu theo phương án an toàn, tiền bồi thường sẽ quá lớn khó thu hút nhà đầu tư”, vị đại biểu nhìn nhận.

Ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

“Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể”, đại biểu nêu quan điểm.

Phân loại để định giá

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.

Thực tế trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Ông Trần Đình Gia (đoàn Hà Tĩnh) đề nghị phân loại đất đai thành hai loại trong quá trình định giá. Loại thứ nhất, đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai là tư liệu sản xuất.

Với đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa cần tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Với đất đai là tư liệu sản xuất, nên tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất. Không định giá đất theo quy mô, diện tích đầu tư.