Xa vời “VN-Index” bất động sản

Với mục đích minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, khách hàng có cơ sở, thông tin khi quyết định đầu tư vào từng phân khúc, khu vực, gần hai năm trước, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 20/2010 về việc thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản tại một số thành phố. Tuy nhiên, đến nay tiến trình ra đời của “VN-Index” bất động sản dường như vẫn án binh bất động.

Theo phản ánh của Sở Xây dựng Hà Nội, việc thực hiện xây dựng chỉ số giá theo tinh thần Thông tư 20 của Bộ Xây dựng gần như là điều không tưởng, xuất phát từ những bất cập trên thị trường.

Chẳng hạn như, Bộ Xây dựng yêu cầu việc xây dựng chỉ số giá phải gắn với việc phân loại các sản phẩm bất động sản, song ngay cả đối với phân khúc chung cư, dù trên lý thuyết được phân thành các hạng 1, 2, 3 và 4, nhưng trên thực tế để phân hạng được chung cư lại là chuyện không hề dễ dàng.

Trong khi đó, đối với phân khúc nhà riêng lẻ của dân cư, dù có thể có những tiêu chí và thông số tham khảo để xây dựng chỉ số giá, song việc xử lý các số liệu đó lại là một chuyện hoàn toàn khác.

Bởi lẽ, theo một cán bộ của Sở Xây dựng Hà Nội, các thông tin dù có thu thập được cũng không mang tính đại diện và không phản ánh xu thế giao dịch của phân khúc này. Trong khi đó, đa phần các giao dịch nhà ở riêng lẻ của người dân lại là giao dịch ngầm, tự thỏa thuận với nhau, không qua sàn hoặc không/chưa nộp thuế đã khiến cho việc thu thập số liệu từ phân khúc này càng thêm phần nan giải.

Thậm chí với những khu vực, nhà riêng lẻ, nhà phố của người dân trong nhiều năm liên không có giao dịch thì việc xây dựng chỉ số giá bất động sản cho khu vực đó lại càng khó khăn.

Không phải chỉ cơ quan quản lý kêu, ngay chính những người sống bằng nghề định giá bất động sản cũng phát ngán với những bất cập, bế tắc trong nỗ lực cho ra đời một chỉ số giá.

Tại một cuộc hội thảo về xây dựng chỉ số giá cho bất động sản vào cuối tuần qua, bà Phan Vân Hà, Giám đốc Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt Nam (IVC) than rằng, cái khó nhất hiện nay chính là việc có được giá trị thật của bất động sản. Vì thực tế, giá trị phản ánh trên giấy tờ, sổ sách, hóa đơn trong các giao dịch, mua bán bất động sản hiện nay vẫn khác xa với những giá trị mà bên bán/mua trả, nhận được. Ngay cả khi dựa vào hợp đồng được công chứng hẳn hoi thì cũng không phải đã là giá trị thật.

Trong khi đó, nếu dựa vào dự báo cung - cầu trên thị trường để xây dựng chỉ số giá cũng là một quá khó vì thị trường vẫn tồn tại một tỷ lệ không nhỏ các nhà đầu cơ, họ mua vào nhưng không phải có nhu cầu thật, chỉ sau một thời gian lại bán đi nên giá bán, mua đó cũng không thể là chỉ số giá để phản ánh tình trạng của thị trường khu vực đó được.

Theo ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế (Sở Xây dựng Hà Nội), việc Bộ Xây dựng yêu cầu các chỉ số về giá và lượng giao dịch khi công bố phải kịp thời, đầy đủ, chính xác, phản ánh sát với diễn biến thị trường… là một yêu cầu bất khả thi. Bởi, hiện thị trường bất động sản vẫn chủ yếu là giao dịch ngầm. Ngay cả khi giao dịch qua sàn thì giá giao dịch vừa không đủ độ tin cậy vừa không thể phản ánh kịp thời biến động của thị trường vì luôn có độ trễ trong các giao dịch này.

Ngoài ra, việc ấn định một chỉ số giá cho một địa phương cũng thiếu sự khách quan và phản ánh sát với thực tế. Bởi ngay như Hà Nội, dù là địa phương được xếp vào loại đô thị hạng đặc biệt, song chỉ số giá chung cho toàn thành phố sẽ không thể phản ánh đúng và sát với thị trường vì trên thực tế, thị trường bất động sản Hà Nội cũng được chia thành nhiều khu vực khác nhau, giá đất tại Sóc Sơn, Đông Anh, Ba Vì sẽ khác xa giá đất tại Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa…

Đại diện một đơn vị tư vấn, tiếp thị bất động sản ngoại chia sẻ, dù đã gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam gần 15 năm nay, song do có nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin giá giao dịch thực, khiến họ chỉ còn cách căn cứ trên giá chào của bên bán, dù vẫn biết mức giá này không phản ánh chính xác giá trị giao dịch. Do vậy, dù có rất nhiều đơn đặt hàng, song mong muốn xây dựng một chỉ số giá bất động sản tại các địa phương trên cả nước vẫn chỉ là ước mơ.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, dù biết rất khó khăn, song từ nay đến hết năm 2013, đơn vị này vẫn đề xuất cần phải thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản tại 6 quận, huyện trên địa bàn Thủ đô bao gồm: Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân, Hà Đông và 2 huyện Hoài Đức, Từ Liêm, với hai phân khúc áp dụng công bố là nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án.