Vốn chưa là giải pháp lâu dài cho bất động sản

Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng đã được mở đối với thị trường bất động sản. Các ngân hàng đã đưa ra các gói cho vay hàng nghìn tỉ đồng trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, “bơm” tiền vào thị trường chỉ giải quyết khó khăn trước mắt, vấn đề cơ bản nhất của thị trường bất động sản phải là tăng tính thanh khoản của các sản phẩm nhà ở.

Nhiều cơ hội về vốn

Mới đây, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) đã ký kết với Bộ Xây dựng cho vay 2.000 tỷ đồng cho 6 đến 8 dự án nhà thu nhập thấp trên cả nước. Ngân hàng BIDV cũng có một kế hoạch tăng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản, tiêu dùng, 2.000 tỷ đồng dành cho vay xây dựng và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê. Thời hạn bắt đầu từ ngày 1/5 vừa qua và thời gian vay có thể đến 15 năm.

Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank) thông báo dành 1.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua, xây sửa chữa nhà và miễn trả lãi 1 tháng đầu tiên của kỳ hạn vay. Trong khi đó, Ngân hàng An Bình cũng đang đẩy mạnh triển khai chương trình “Mua nhà an cư” cho các khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, đất, xây và sửa chữa, nâng cấp nhà với tổng nguồn vốn lên đến gần 1.000 tỷ đồng cho chương trình này.

Như vậy, tín dụng ngân hàng đã được nới lỏng cho thị trường bất động sản cả từ hướng khách hàng và chủ đầu tư. Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho rằng: Việc nới lỏng tín dụng từ phía các ngân hàng sẽ tác động rất là tốt đến thị trường bất động sản, trước hết là tác động tâm lý. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc các ngân hàng thương mại có cơ chế được phép cơ cấu lại nợ cũ, doanh nghiệp sẽ thoát khỏi sức ép bán tháo, bán rẻ. Các nhà thầu có thể vay tiền, tiến độ thi công sẽ tốt hơn.

“Nếu như một doanh nghiệp nào đó bị nợ quá hạn, hoặc là không trả được lãi, không trả được gốc, thì rất khó có điều kiện tiếp cận với nguồn vốn khá. Hiện bây giờ cơ cấu đảo nợ đối với khoản vay cũ làm hình ảnh doanh nghiệp, lối thoát tốt hơn rất nhiều. Thị trường bất động sản thuận lợi cho người mua để ở khi giá đã xuống, thuận lợi cho tầm nhìn trung hạn vì sẽ có những hoạt động mua bán lại dự án”- ông Việt phân tích.

Vẫn vướng ở lãi suất

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, xu hướng giảm lãi suất, chi phí huy động vốn đầu tư sẽ thấp đi, khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản đã nhìn thấy lối ra, niềm tin vào thị trường sẽ tốt hơn. Khi niềm tin trở lại với thị trường thì khả năng huy động vốn từ nguồn tiền nhàn rỗi trong dân đầu tư vào bất động sản cũng sẽ thuận lợi hơn. Nới lỏng tín dụng, 50% dự án có thể tiếp cận được nguồn vốn. Tuy nhiên, lãi suất tiền vay vẫn ở mức quá cao, dẫn đến giá bất động sản cao. Các sản phẩm sẽ không có tính thanh khoản và đây vẫn là khó khăn của thị trường. Đây cũng chưa là giải pháp cho thị trường bất động sản.

Giáo sư Đặng Hùng Võ giải thích: “Phân khúc nhà giá rẻ, giá trung bình mới là phân khúc được mọi người chấp nhận hiện nay, còn chi phí huy động vốn mà quá cao dẫn tới giá bất động sản lên cao mà giá lên cao thì thị trường không chấp nhận, tức là lại không có giao dịch. Chính vì vậy nới lỏng tín dụng của ngân hàng giải quyết được non nửa vấn đề tức là quyền tiếp cận nguồn vốn chứ chưa giải quyết được già nửa còn lại tức là tiếp cận đó có lợi cho thị trường hay không, hữu ích hay không”.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành thì cho rằng: Bất động sản hiện tại chia thành 2 loại, một là bất động sản có khả năng bán được với giá trên dưới 1 tỷ đồng, hai là bất động sản không có khả năng bán được, sản phẩm có giá trị 2 - 3 tỷ đồng. Các ngân hàng có đổ tiền vào sản phẩm bất động sản giá trị lớn thì như muối đổ bể, không giúp doanh nghiệp bớt khó khăn mà chỉ khiến doanh nghiệp nợ nhiều hơn.

Với lãi suất như hiện tại, các doanh nghiệp không có tiền buộc lòng phải cắn răng uống thuốc đắng mà vay tồn tại. Doanh nghiệp chắc chắn không lãi, chỉ có lỗ ít, lỗ nhiều. Nhiều doanh nghiệp tìm cách thoát ra khỏi thị trường bất động sản bằng cách bán được giá nào cũng bán đưa đến tình trạng giảm giá 20-30%.

Với lãi suất cho vay 16-19% năm, người dân cũng không dám vay mua nhà. Ông Nguyễn Văn Đực đề nghị: để có một giải pháp lâu dài cho thị trường, cần tăng thêm tính thanh khoản cho thị trường bất động sản bằng những căn hộ loại nhỏ. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng có chính sách phù hợp chia nhỏ các căn hộ loại lớn để phù hợp với nhu cầu và túi tiền của người dân:

“Đặc biệt nhìn nhận loại hình căn hộ nhỏ 25, 30m2 sớm ban hành để doanh nghiệp đầu tư vào. Thị trường hiện tại có hàng trăm nghìn căn hộ lớn không bán được là do diện tích lớn, cần có chính sách chia nhỏ căn hộ lại phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân. Việc làm các căn hộ nhỏ sẽ cứu thoát toàn bộ khối bất động sản”- ông Đực cho biết.

Bơm tiền vào thị trường bất động sản chỉ là giải pháp tạm thời giải quyết khó khăn cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững thì việc cơ cấu lại nguồn hàng trên thị trường, hướng vào những nhu cầu thực của người dân mới là giải pháp lâu dài./.