Vốn cho thị trường bất động sản: Điều tiết theo cung – cầu

Việc loại bỏ thêm đối tượng ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất cần đảm bảo phù hợp với từng phân khúc thị trường. Ảnh: Hải Linh

Tuy nhiên, vấn đề kiểm soát dòng vốn vào thị trường BĐS như thế nào đang được nhiều người quan tâm.

Theo các thống kê của các tổ chức tư vấn BĐS quốc tế, các phân khúc BĐS như văn phòng cho thuê, nhà chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP. HCM có nguồn cung quá lớn, đồng thời khả năng hấp thụ (nguồn cầu) rất thấp. Cụ thể, tại Hà Nội, dự báo trong 3 năm tới có khoảng 1,2 triệu mét vuông văn phòng được cung ứng cho thị trường trong khi giá cho thuê liên tục giảm (từ năm 2009 - 2010 giảm khoảng 30%) và khả năng lấp đầy không cao. Thị trường chung cư, phân khúc trung và cao cấp đang chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nhà ở bình dân có khoảng 99.000 căn hộ (chiếm 15% tổng cộng nguồn hàng cung ứng cho thị trường).

Tại TP. HCM, dù theo dự báo trong 3 năm tới có khoảng 780.000m2 văn phòng được cung ứng cho thị trường, nhưng giá cho thuê lại liên tục giảm. Tính từ năm 2009 đến nay, giá cho thuê đối với tất cả các loại văn phòng cao cấp hay trung bình đều giảm khoảng 50% và tỷ lệ trống 40%. Còn thị trường chung cư, dự kiến trong 2 năm tới, có khoảng 13 dự án căn hộ chào bán mới, cung cấp trên 3.400 căn hộ. Trong khi khả năng tiêu thụ của thị trường tại quý III/2011 chỉ khoảng 15%.

"Việc tiếp tục rót nguồn vốn vào một số phân khúc BĐS mà không phù hợp nguyên tắc cung - cầu của thị trường sẽ càng làm ảnh hưởng lớn đến tính bền vững của thị trường BĐS. Điều này cho thấy, Chính phủ cần căn cứ nguồn cung và cầu của thị trường để điều tiết. Những thị phần này không nên tiếp tục tập trung nguồn vốn" - ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.

Cho vay theo đúng thị phần

Việc nới lỏng các quy định tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cho các đối tượng nhà thu nhập thấp, cho cá nhân vay mua nhà để sử dụng, các dự án nhà ở cho thuê, sẽ có thể trong ngắn hạn kích thích được nguồn cầu. Bên cạnh đó, cho vay đối với trường hợp mua nhà thương mại trả góp để sử dụng, các dự án nhà thu nhập thấp, cũng như thị phần nhà cho thuê, là một hướng đi mới phát triển cho chiến lược nhà ở. Thị trường BĐS cần nhiều hơn thế đối với trung và dài hạn.

Dự báo, nguồn vốn cho thị trường BĐS vào năm tới vẫn còn hạn chế. Bởi dự kiến năm 2012, nhằm tiếp tục thực hiện chủ trương kiềm chế lạm phát, tổng tăng trưởng tín dụng là 15 - 17%/năm, trong khi đó, năm 2011, tỷ lệ này là 20%/năm nhưng thị trường BĐS vẫn thực sự thiếu hụt nguồn vốn. Như vậy, quan trọng ở đây là sự thay đổi riêng phần tỷ trọng cho vay BĐS, bao gồm cả tốc độ giảm và giữ giá trị tuyệt đối của tổng tỷ trọng phần này là yếu tố quan trọng cho thị trường BĐS. Đơn cử, 9 tháng năm 2011, dư nợ cho BĐS giảm 31.000 tỷ đồng so với năm 2010, đã góp phần làm thị trường đóng băng. Đồng thời, việc cho vay theo đúng thị phần để kích thích đầu cầu rất quan trọng như mua nhà trả góp để sử dụng, vay xây nhà, sửa nhà cần tăng lên.

Thêm vào đó, dù Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo nới lỏng tín dụng cho BĐS, nhưng trên thực tế, mỗi ngân hàng thương mại có quyết định cho vay BĐS theo quy định của hội đồng tín dụng ngân hàng đó, nên việc cho vay vẫn phải dựa vào từng trường hợp cụ thể.