Vỡ mộng vì săn biệt thự “mác ngoại”

Dự án Splendora do Tổng công ty Vinaconex và Công ty Xây dựng Posco E&C (Hàn Quốc) góp vốn hợp tác đầu tư từ năm 2006 - Ảnh: Thùy Linh.

Những tưởng, dự án do nhà đầu tư ngoại thực hiện thì tiến độ và chất lượng sẽ vượt trội, song khách hàng mua biệt thự tại Splendora đang phải “vỡ mộng” vì quan niệm đó.

Không những thế, sau khi phải trả hàng tỷ đồng tiền mua chênh, hiện hàng trăm khách hàng, nhà đầu tư tại dự án Splendora đang bị chủ đầu tư yêu cầu đóng thêm những khoản tiền mà theo họ là “từ trên trời rơi xuống”.

Câu chuyện về khiếu kiện của khách hàng đối với Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị An Khánh (An Khánh JVC) – chủ đầu tư dự án Splendora (Hoài Đức, Hà Nội), có lẽ sẽ còn kéo dài và rất có thể sẽ phải nhờ đến sự can thiệp, phân giải của cơ quan tư pháp nếu chủ đầu tư không đáp ứng những kiến nghị của khách hàng.

Hứa một đường, thu một nẻo

Như VnEconomy đã thông tin, sau khi nhận được kiến nghị của khách hàng mua biệt thự, ngày 10/10 vừa qua, Công ty An Khánh JVC đã có văn bản phúc đáp gửi tới các khách hàng, trong đó doanh nghiệp này cho rằng “mình đã làm đúng những gì pháp luật cho phép”.

Tuy nhiên, tại hội nghị khách hàng ngày 14/10, hầu hết các nhà đầu tư, khách hàng đều tỏ ra bức xúc trước giải trình của Công ty An Khánh JVC liên quan đến vấn đề tăng giá, chất lượng công trình cũng như các khoản thu thiếu minh bạch, không có hóa đơn.

Theo một khách hàng có tên T.T.N, chị mua một biệt thự tại Splendora có diện tích 210m2 với mức giá 2.000 USD/m2. Với bản hợp đồng góp vốn, hơn 2 năm trước, chủ đầu tư yêu cầu chị (cùng hàng chục khách hàng mua lô tương tự) phải đóng 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc. Sau khi thanh lý hợp đồng góp vốn để ký hợp đồng mua bán và trừ đi các khoản tiền đặt cọc, tiền lãi (5%), mỗi khách hàng như chị T.T.N phải đóng cho chủ đầu tư 296.500 USD.

Vào thời điểm đầu năm 2011, số tiền trên được quy đổi ra tiền Việt là 5.781.750 đồng (với tỷ giá là 19.500 đồng/USD), trong khi trước đó theo hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư “hứa” rằng, nếu quy đổi ra tiền Việt, khách hàng sẽ được tính với tỷ giá là 17.800 đồng/USD.

Như vậy, theo chị T.T.N, số tiền trên cộng với 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc và 10% thuế VAT, tổng số tiền mà chị phải trả cho căn biệt thự 210 m2 tại Splendora là xấp xỉ 7,8 tỷ đồng. Hiện sau 3 lần đóng tiền, số tiền mà chị đã nộp cho chủ đầu tư là hơn 4,8 tỷ đồng.

Thế nhưng, theo chị T.T.N, không biết vì lý do gì, gần đây chủ đầu tư đã gửi thông báo đến chị và hàng loạt khách hàng kèm yêu cầu tổng số tiền mà chị (cũng như tất cả khách hàng mua biệt thự có diện tích 210m2) phải nộp là 8,6 tỷ đồng/căn, tức tăng thêm 800 triệu đồng. Còn những khách hàng mua biệt thự có diện tích lớn hơn thì số tiền phải đóng thêm dao động từ 1 - 1,8 tỷ đồng. Ngay cả một số khách hàng mua nhà liền kề (125 m2) cũng được chủ đầu tư thông báo phải nộp thêm một khoản lên tới 550 triệu đồng.

Theo ước tính của khách hàng, trung bình mỗi căn biệt thự, nhà liền kề tại Splendora sẽ phải đóng thêm 10,3% tổng giá trị căn nhà mà họ đang đóng tiền để mua.

Điều đáng nói ở đây, trong văn bản gửi các khách hàng mới đây, Công ty An Khánh JVC đã cho rằng, số tiền “vượt thu” trên là do Công ty tính theo tỷ giá tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và có tính thêm yếu tố biến động giá. Điều này, vào thời điểm đó đã được khách hàng chấp thuận (!?)

Tuy nhiên, theo phản ánh của các khách hàng, trong hợp đồng mua bán hoàn toàn “không có điều khoản cho phép chủ đầu tư tăng giá nếu có biến động giá”. Ngay cả có điều khoản đó thì chắc chắn khách hàng cũng không bao giờ chấp thuận, vì khi tính toán giá bán, chủ đầu tư đã phải dự toán đến tất cả các biến động của thị trường.

“Trước khi ký hợp đồng góp vốn, vì tin tưởng vào sự quảng bá của chủ đầu tư, rằng đây là dự án ngoại, do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư nên chất lượng, tiến độ cũng như các vấn đề về thủ tục pháp lý, hồ sơ giấy tờ đều đảm bảo, song thực tế thì những gì đang diễn ra tại dự án Splendora lại đang tồi tệ hơn nhiều lần so với các dự án do nhà đầu tư trong nước triển khai”, một đại diện khách hàng bức xúc

Chủ đầu tư mắc nhiều lỗi?

Theo quan sát của VnEconomy, thoạt tiên thì các khách hàng mua biệt thự tại dự án Splendora vào thời điểm này dường như đang lép vế trước những lý lẽ mà chủ đầu tư đưa ra trong văn bản giải trình. Tuy nhiên, thực tế, nếu đối chiếu với các quy định về mua bán, giao dịch bất động sản hiện hành, chủ đầu tư mới chính là người yếu thế, sau khi tự ý đưa ra các điều khoản mà khách hàng cho là vô cớ nhằm có lợi cho mình. Trong trường hợp vụ việc được đưa ra phân xử trước tòa, bất lợi sẽ thuộc về Công ty An Khánh JVC.

Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 4, Nghị định 53/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì “chủ đầu tư dự án bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, nhưng phải đảm rằng khách hàng ứng trước tiền được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác”.

Như vậy, chỉ cần đối chiếu với quy định trên, việc nâng giá bán biệt thự của Công ty An Khánh JVC đối với khách hàng cho thấy, công ty này đã vi phạm quy định của pháp luật của Việt Nam về kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, theo nhóm khách hàng, trước khi ký hợp đồng mua bán, hai bên hoàn toàn không có thỏa thuận nào khác liên quan đến vấn đề giá bán.

Ngay cả chuyện Công ty An Khánh JVC cho rằng, mọi chuyện đã chấm dứt sau khi khách hàng và công ty ký bản thanh lý hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, thực tế việc thanh lý hợp đồng góp vốn thực chất chỉ là một khâu bắt buộc trước khi hai bên ký hợp đồng mua bán, còn ai cũng biết rằng, chẳng khách hàng nào dại gì lại “đưa” cho công ty một khoản tiền hàng tỷ đồng chỉ để hưởng lãi suất 5%, mà không mua biệt thự với các ưu đãi đi kèm.

Ngoài ra, một chi tiết đáng chú ý theo khách hàng cung cấp cho thấy, Công ty An Khánh JVC đã sử dụng “kỹ thuật tài chính” để trốn hàng trăm tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất tại dự án này khi giá trị tiền đất trong các hợp đồng mua bán chỉ từ 500 - 800 triệu đồng đối với mỗi căn biệt thự có giá bán hàng chục tỷ đồng. Với một công ty liên doanh, có yếu tố nước ngoài, đây được xem là một hành vi “chuyển giá” mà có thể các cơ quan chức năng cũng không quá khó để “tìm hiểu”.

Còn nữa, hầu hết các khách hàng hiện đang nắm giữ suất biệt thự tại Speledora đều là những người phải mua “qua tay” từ 1 - 2 chủ trước đó với tiền chênh thấp nhất cũng từ 2 tỷ đồng/căn. Bởi lẽ, tại thời điểm hơn hai năm trước, do chưa đáp ứng về tiến độ, nên khi đó theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chưa được phép bán rộng rãi công khai biệt thự ra thị trường. Song, Công ty An Khánh đã kết nối với một vài cá nhân, tổ chức đứng ra bán sản phẩm của mình thông qua một bản gọi là “ủy quyền công chứng”.

Theo đó, các khách hàng muốn mua biệt thự tại Splendora đều phải qua tay một hoặc một nhóm người, trong đó những người này luôn giữ hồ sơ gốc của căn biệt thự, còn khách hàng mua chỉ được nhận một “giấy viết tay”, có chứng nhận chuyển nhượng của một sàn giao dịch đứng ra làm chứng.

Thế nên, theo các khách hàng, tại thời điểm 2010, khi nhà đất vẫn đang sốt nóng, nhiều căn biệt thự tại đây được chào mua với mức chênh lên tới hàng chục tỷ đồng, song các khách hàng này vẫn không thể bán được, vì “tay trùm” phân phối nhất định không ký vào bản hồ sơ gốc chuyển nhượng cho khách hàng.

Một sai phạm khác của chủ đầu tư Splendora cũng được khách hàng đề cập, đó chính là khoản thu “phí chuyển nhượng” khi mua biệt thự tại đây, song lại được Công ty này giới thiệu sang Sàn Giao dịch Bất động sản Simco (Tổng công ty Sông Đà) và Công ty EMIS làm thủ tục với phí chuyển nhượng dao động từ 50 - 80 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, tất cả các khoản thu này khách hàng đều không nhận được hóa đơn chứng nhận giao dịch. Tổng số tiền “phí chuyển nhượng” này, theo khách hàng cũng lên tới hàng chục tỷ đồng.

Hiện Công ty An Khánh JVC cho rằng, mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng góp vốn là do tại thời điểm đó “pháp luật chưa rõ ràng”. Thậm chí Công ty này phủ nhận mình liên quan đến các khoản thu này vì cho rằng, đó là giao dịch của khách hàng với bên thứ 3. Tuy nhiên, theo đại diện khách hàng, họ có đầy đủ bằng chứng để khẳng định đã được 3 nhân viên phòng kinh doanh của Công ty (tên T, H và T) giới thiệu và yêu cầu khách hàng phải sang Simco và EMIS làm thủ tục chuyển nhượng.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của khách hàng tại Chi cục Thuế huyện Hoài Đức (Hà Nội), trong số gần 600 căn biệt thự, liền kề tại Splendora đã được bán hết cho khách hàng, song đến thời điểm này mới chỉ có 170 căn đã đóng thuế cho nhà nước.