Vỡ bong bóng BĐS Hồng Kông 1997: Lịch sử có lặp lại?

Kinh nghiệm của ông Koh cho biết vụ sụp đổ thị trường năm 1997 có thể tái diễn trong tương lai tại khu vực này: “Đấu giá đất yếu hơn dự kiến, các biện pháp siết chặt của chính phủ đối với cho vay thế chấp và nguồn cung đất gia tăng. Những yếu tố rất quen thuộc này đã phản ánh lại vụ sụp đổ thị trường năm 1997”. Theo ông, điểm ngoặt then chốt là ngày 9/6 tại vụ đấu giá lô đất khu nhà ở cao cấp trên đường Borrett. Lô đất trên đường Borrett đã được bán dưới mức dự báo giá thị trường và đối với Koh, đây chính là một dấu hiệu cho những gì sắp tới. Điểm tương đồng với thời điểm bắt đầu suy giảm thị trường ngày 3/6/1997 khi khu nhà Wong Ma Kok, Stanley đã được bán với giá 5,5 tỷ đôla HK (706 triệu USD), thấp hơn dự báo từ 16 - 34% và chỉ cao hơn giá mở cửa có 6%. Trước phiên đấu giá này, doanh số bán thường xuyên lập mức cao kỷ lục, nhưng mọi thứ nhanh chóng trượt xuống, cộng hưởng thêm bởi kế hoạch của chính phủ tăng cung đất để tăng nguồn nhà ở mới lên 85 nghìn căn mỗi năm.

Hiện nay cũng như khi đó, nhà cao cấp bắt đầu bán chậm lại, cho dù giá vẫn ở mức cao. Ngày 10/6, chính quyền thông báo việc mở bán 8 khu đất với kỳ vọng các nhà phát triển sẽ xây trên đó 6 nghìn căn hộ. Động thái này trùng hợp với một qui định từ Cơ quan quản lý tiền tệ HK hạn chế các ngân hàng không được cho vay quá 50% giá trị nhà trên 10 triệu đôla HK (1,3 triệu USD), so với giới hạn 60% trước đó. Cơ quan quản lý đã lần đầu tiên bổ sung các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với người vay mua BĐS không phải để ở. Xu hướng càng được khẳng định là chính quyền sẽ làm sống lại Chương trình Sở hữu nhà ở có trợ cấp đã bị dừng từ 2002. Chuyên gia Koh cho rằng việc tiếp tục chương trình này sẽ rút ngắn chu kỳ, đẩy nhanh sự điều chỉnh diễn ra vào nửa cuối năm nay.

“Mọi chuyện rõ ràng là thể hiện sự chuyển biến chuẩn bị cho điều tồi tệ sẽ đến”, ông Lee Wee Liat - phụ trách nghiên cứu vùng của Samsung Securities (Asia), khẳng định. “Mong muốn của chính quyền khởi động lại chương trình xây nhà có trợ cấp để bán, cùng với các biện pháp nhắm đến nhu cầu đầu tư của người nước ngoài, cho thấy quyết tâm làm nguội thị trường. Một sự điều chỉnh ngắn hạn là hoàn toàn có thể xảy ra”. Số liệu thống kê mới nhất của Samsung cho thấy nhu cầu đã chậm lại, chỉ có 21 căn nhà mới được bán cuối tuần vừa qua, so với 47 căn nhà bán được cuối tuần trước đó. Khối lượng giao dịch thứ cấp cũng giảm xuống mức thấp nhất trong năm nay, chỉ có 21 căn hộ được bán tại 10 khu BĐS nhà ở được theo dõi bởi Midland Realty, so với 24 căn cuối tuần trước. Cty phát triển BĐS Cheung Kong (Holdings) đã hạ giá bán ở khu căn hộ Yuen Long từ 5-8%, đưa giá bán mới về mức trung bình khoảng 490-510 đôla HK (63-66 USD) mỗi m2, Lee ghi nhận trong báo cáo nghiên cứu mới nhất của ông.

Tuy nhiên, trong số những người tiên đoán như vậy, vẫn có số ít chuyên gia lạc quan như ông Nicholas Brooke - Chủ tịch tập đoàn tư vấn Professional Property Services. Ông cho rằng thị trường sẽ có thể đi ngang cho đến giữa 2012 và có thể sẽ có một vài điều chỉnh dựa vào sự quan tâm rộng rãi của nhà đầu tư quốc tế xem BĐS HK như một cách đầu tư dài hạn.