Viện Cấp cao rút kinh nghiệm vụ 'mua nhà 58 tỉ, bán lại 28 tỉ'

VKSND Cấp cao tại TP.HCM vừa ban hành thông báo rút kinh nghiệm đối với việc giải quyết vụ án “Mua nhà 58 tỉ, bán lại 28 tỉ siêu tốc”. Viện Cấp cao thông báo đến các VKS trong khu vực để nghiên cứu, rút kinh nghiệm nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự.

Như PLO nhiều lần thông tin, đây là vụ án được bạn đọc quan tâm bởi tình tiết pháp lý thú vị và số tiền giao dịch trong dân sự khá lớn.

Ông Nguyễn Văn Quyện tại buổi ứng cử viên đại biểu Quốc hội vận động bầu cử ngày 9-5.

Theo nội dung vụ án, ngày 2-10-2014, vợ chồng ông Quyện nộp tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng để lấy giấy tờ nhà đất 335bis Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình ra để công chứng chuyển nhượng cho Trần Vũ Trường.

Ngay hôm sau, Trường đã cập nhật, sang tên xong. Khi ông đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình nộp hồ sơ xóa thế chấp thì mới hay việc xóa thế chấp đã được thực hiện trước đó ba ngày.

Theo hợp đồng thì Trường phải trả 10 tỉ cho ông Quyện ngay sau khi công chứng. Trường phải đủ 48 tỉ còn lại trong vòng 45 ngày kể từ ngày hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên. Nếu không thì hợp đồng không hoàn thành, Trường phải trả chính chủ lại cho vợ chồng ông Quyện. Tuy nhiên, Trường chỉ trả thêm được 1 tỉ, kể cả khi được gia hạn cũng vẫn không trả đủ nên Trường chấp nhận hủy hợp đồng và mất 11 tỉ.

Cùng thời gian đó, chỉ 14 ngày sau khi ký hợp đồng và còn thiếu 48 tỉ thì Trường đã đại hạ giá còn 28 tỉ và chuyển nhượng cho bà Hoàng Ngọc Điệp. Ông Quyện phát hiện nên tháng 11-2014, ông Quyện đi kiện hủy hợp đồng với Trường.

Tuy nhiên, xử sơ thẩm và phúc thẩm, cả TAND quận Tân Bình và TAND TP.HCM đều bác yêu cầu của ông Quyện, buộc gia đình ông phải ra khỏi nhà để trả nhà cho bà Điệp.

Ngay sau đó, VKSND Cấp cao tại TP.HCM đã kháng nghị giám đốc thẩm (GĐT), đề nghị tòa cùng cấp xử theo hướng hủy cả hai bản án. VKS cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất có tài sản gắn liền trên đất nên cần áp dụng Luật Đất đai 2013 để giải quyết.

Xử GĐT, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã chấp nhận kháng nghị, tuyên hủy cả hai bản án phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ cho TAND quận Tân Bình (TP.HCM) xử lại từ đầu.

Qua vụ này, VKSND Cấp cao tại TP.HCM đã chỉ ra những vấn đề cần rút kinh nghiệm như sau:

Thứ nhất: Hai cấp tòa xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không đúng vì hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất. Do đó phải xác định đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất để áp dụng Luật Đất đai 2013 giải quyết.

Thứ hai: Căn cứ Điều 425 BLDS 2005, tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch dân sự thì yêu cầu hủy hợp đồng của ông Quyện là có căn cứ.

TAND quận Tân Bình cho rằng các bên không thỏa thuận về điều kiện hủy bỏ hợp đồng là không phù hợp hồ sơ vụ án.

TAND TP.HCM thì cho rằng tại thời điểm hai bên thống nhất hủy hợp đồng thì nhà đất đã thuộc quyền của bà Điệp. Theo Viện Tối cao, nhận định này là trái pháp luật bởi căn cứ Điều 122 BLDS 2005 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực từ khi đăng ký tại cơ quan thẩm quyền.

Điều 168 BLDS 2005 quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực từ khi đăng ký quyền sở hữu. Trong khi đó, đến nay bà Điệp vẫn chưa đăng bộ sang tên. Do đó, hợp đồng giữa Trường và bà Điệp chưa phát sinh hiệu lực.

Hai cấp tòa áp dụng Luật Nhà ở 2005 để xác định bà Điệp đã được chuyển giao quyền sở hữu là không đúng vì ngoài việc tuân thủ Luật Nhà ở thì còn phải tuân thủ Luật Đất đai.

Thứ ba: Trường khẳng định chỉ cầm cố cho bà Điệp với lãi suất 3%/tháng; đại diện bà Điệp khẳng định tại tòa vẫn đồng ý cho Trường chuộc nhà trong ba tháng; giá chuyển nhượng chênh lệch lớn trong thời gian ngắn; bà Điệp ký hợp đồng, đưa tiền nhưng không làm thủ tục đăng ký, không nhận bàn giao tài sản... Những tình tiết này cho thấy Trường không có ý chí chuyển nhượng cho bà Điệp.

Giải quyết vụ án, hai cấp tòa không cho đối chất dù Trường ra tù từ tháng 5-2017 để làm rõ có hay không việc xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch cầm cố tài sản.

Theo Viện Cấp cao, bản án của hai cấp tòa không phù hợp tình tiết khách quan của vụ án, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của gia đình ông Quyện.