Nét đặc trưng của sự bất ổn và bao trùm với hệ thống bất ổn xếp hàng đằng sau đó là “thiếu minh bạch” và quá kém hiệu quả trong quản lý ở cả hai thị trường này.
Thứ nhất: “Tù mù giữa thực tế và quy định” - Riêng vấn đề này đã có thể nói rằng chúng ta chưa có một thị trường chứng khoán hay bất động sản đúng nghĩa thực của nó vì:
Theo quy định về thị trường và đúng luật thị trường thì mọi sản phẩm hay gọi là hàng hóa được đưa ra thị trường phải rõ nguồn gốc, xuất xứ và đặc biệt là phải có giá theo tiêu chuẩn hay tiêu chí cụ thể, nhưng cả hai điều này đều không có hoặc có nhưng không rõ ràng ở từng loại sản phẩm và cũng chẳng có cơ quan nào thẩm định được đúng giá thực tế của nó. Do vậy, nhận định bao trùm vẫn là một thị trường, chứng khoán và BĐS thiếu minh bạch và hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hai thị trường này là rất kém.
Thứ hai : Quy định để cho ra đời các chủ thể “pháp nhân” để xuất hiện các sản phẩm trên hai thị trường này cũng bất ổn “rất ảo” không thực. Do vậy, mọi sản phẩm được tung ra sàn giao dịch cũng chứa đựng đầy tính ảo “không có thực”, nếu có thì chỉ có trên văn bản giấy tờ thôi do vậy nhà đầu tư đã đang và sẽ phải đón nhận luồng thông tin của các sản phẩm này với tính chất mang nặng tính “tù mù“, may rủi và không định hướng được phương án đầu tư chiến lược.
Thứ ba:Cả hai thị trường này đều “bấp bênh “ không ổn định chính vì cái không minh bạch và thiếu thực tế đẫn đến (đặc biệt là quy định về quyền sở hữu tài sản hay các loại sản phẩm của nó ) không rõ ràng ngay từ khâu định nghĩa dẫn đến những thông tin cần được rõ ràng trên sàn giao dịch thì đều mang trong mình một cái gì đó không ổn định và đầy bấp bênh.
- Cả hai loại thị trường này luôn trong tình trạng đói vốn và phụ thuộc vì:
Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế và bản thân cá nhân tôi cũng nhận định thị trường chứng khoán và BĐS Việt Nam đang còn ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Hay nói một cách khác nếu đem tiêu chuẩn về thị trường kinh tế ra để áp đặt thì chúng ta chưa thể có hai loại thị trường này đúng nghĩa và đúng tiêu chuẩn.
Nguồn vốn đầu tư vào hai loại thị trường này chủ yếu là đi vay và phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống NHTM theo vòng kinh doanh luẩn quẩn.
Hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường chứng khoán đặc biệt là BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ thống tài chính cần thiết cho hai loại thị trường này như các văn bản pháp quy về quỹ đầu tư chứng khoán, BĐS; trái phiếu; hệ thống thế chấp thư cấp; quỹ tiết kiệm .. vẫn chưa có. Vì vậy, hai thị trường này luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống NHTM không giảm cung cấp tín dụng.
Do nguồn vốn đầu tư chủ yếu là đi vay và tính thiếu minh bạch trong quản lý nên trên thị trường giá các sản phẩm đều do một bên (bán) chi phối vì tính chất đầu tư và đầu cơ nên giá của sản phẩm luôn được cộng hoặc tăng theo cấp số cộng hoặc nhân do vậy khi thị trường ảm đạm thì giá thực của nó cũng không xác định được (toàn ảo).
Vì thông tin về hai loại thị trường này nói chung rất kém minh bạch. Dẫn đến người mua thường bị thua thiệt và không có niềm tin cũng chẳng thể nào hoạch định được chiến lược đầu tư mà hầu hết theo phương thức tính may rủi vì thực tế đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hình thức và loại hình sản phẩm, đã,đang,sẽ được bán ra và bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào.
Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS và luật đầu tư chứng khoán đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh phải giao dịch thông qua sàn giao dịch, nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Nhà nước vẫn chưa quản lý được. Trong thực tế, các bên vẫn giao dịch vẫn vi phạm các quy định được cho là hiếm hoi này để tìm nguồn vốn kinh doanh và lãi không chính thức.
Mặt khác, đặc thù rất cơ bản của hai loại thị trường này cũng như các hình thức kinh doanh khác ở Việt Nam là chi phí không chính thức cao (Ví như nạn trúng thầu hay thắng thầu nhưng nếu triển khai thực hiện nghiêm theo quy chuẩn thì vẫn lỗ).
Cụ thể quy trình đầu tư một sản phẩm ra thị trường chứng khoán hoặc dự án BĐS rất phức tạp, chi phí không chính thức đã làm tốn kém về vật chất và thời gian. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận để hình thành và phát triển dự án thường gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng.
Một phần cũng xuất phát từ suy nghĩ thiếu minh bạch của các chủ đầu tư cứ nói đến dự án hoặc chuẩn bị lên sàn là lo các thủ tục đầu tiên là "rải chi phí ", chi phí đen không trong quy định. Vì vậy, có thể khẳng định hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống hay nói cách khác có văn bản cũng như không vì những phức tạp của trình tự thủ tục đã làm chi phí đầu vào của sản phẩm đội lên theo cấp số nhân. Đặc biệt, khoản chi phí vô hình về do bị kéo dài rất lâu bởi một lý do thứ cấp là các văn bản pháp quy của nhà nước thì chưa phân định rõ ràng và việc áp dụng theo hình thức “chẳng giống ai” của các chủ đầu tư.
Một nét điển hình nữa mà có lẽ chỉ có ở thị trường kinh tế việt Nam là lấy sự thay đổi thường xuyên nếu không muốn nói là liên tục của chính sách hành chính điều tiết nền kinh tế vĩ mô mà không để nó phát triển theo quy luật tự nhiên. Do vậy hai thị trường này cũng chịu chung số phận ấy vì vậy càng nảy sinh thêm rất nhiều bất cập.
Thực tế trong những năm qua, hệ thống chính sách phát triển thị trường rất hay thay đổi, nhiều khi thay đổi đột ngột làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường do vậy “giới kinh doanh thường nói gặp thời thì nhà nông thành triệu phú, tỷ phú “ gặp sự cố hết thời hay chính sách thay đổi thì tá điền thành “tội phạm” hay trong kinh doanh chưa kiểm tra thì là anh hùng. Khi kiểm toán kiểm tra thì anh hùng cũng thành “tội phạm“.
Thực tế, để biết được chính xác về chỉ số giá trị của hai loại thị trường này đều đang mờ ảo. Nếu có thể tính toán các chỉ số liên quan đến thị trường chứng khoán, BĐS thì một trong những chỉ tiêu cơ bản là số lượng diện tích xây dựng, hay những con số biểu diễn trên sàn giao dịch có chính xác không? Rồi số lượng vốn đầu tư vào thị trường. số lượng giao dịch và giá trị giao dịch thật sự hiện vẫn chưa có câu trả lời đích thực. Hệ thống thống kê hiện tại vẫn chỉ đang dừng ở thống kê vật chất chứ chưa thể có thống kê về giá trị, hướng tới tín hiệu đúng của thị trường. Vấn đề này thể hiện rất rõ trong việc đối tượng đầu tư vào hai loại thị trường này (có thời điểm kim hoàng thì nhà nhà,người người đều tham gia vừa đóng vai khách hàng vừa là chủ hàng và làm rối loạn thị trường gây nhiệu hệ lụy cho kinh tế vi mô và vĩ mô).
Những bất cập trong luật và các văn bản quy định về quyền sở hữu đất đai còn chồng chéo không rõ ràng dẫn đến thị trường hỗn loạn về giá và các chính cái chưa rõ ràng minh bạch này đã làm kẽ hở để gây tham nhũng và đầu cơ trong bất động sản tăng nhanh và có lẽ sẽ trở thành vấn đề xung đột giữa kinh doanh và tích tụ đất đai, phát triển kinh tế hàng hóa còn mang nét tự phát và chưa có lời giải.
Chính vì những bất cập về chính sách và cái tự phát phát triển kiểu thị trường tự do nên việc quản lý và hiệu quả quản lý còn rất nhiều hạn chế ví như trên thực tế theo thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự án BĐS đang triển khai.Rồi số lượng các tổng công ty, tập đoàn, doanh nghiệp lên sàn cứ cộng thêm vào danh sách. Tuy nhiên, số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều, hoặc dự án treo không ít mà khả năng thu hồi lại còn rất nhỏ vì cơ chế “xin cho” và chi phí không chính thức quá lớn. Dẫn đến hiệu quả quản lý kém và hiệu quả kính doanh cũng thua thiệt đủ bề, vì thực chất hiệu quả đặt trên nền tảng không vững chắc mà rối như đám tơ vò của hai thị trường còn yếu và thiếu những điều kiện cơ bản nhất “thực sự như xây nhà mà không có móng” ví như nền kinh tế của ta chưa đủ điều kiện cần thiết đã ra nhập WTO dẫn đến hiệu quả đã biến những yếu tố đặc thù có lợi thành bất lợi.
Tôi lấy một ví dụ đơn giản cụ thể ở thị trường BĐS Hà Nội thôi gần đây đã đưa ra con số hơn 700 dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng đến thời điểm này có tới 300 dự án này đã và đang bị đình lại để chờ xem xét vì có thể thay đổi quy hoạch và phải đối chiếu quy hoạch để tiếp tục triển khai hay dừng hẳn. Vì vậy, có thể thấy chính chúng ta đã đặt ra những tồn tại, hạn chế cho phát triển thị trường BĐS thông qua sự không rõ ràng trong chính sách, trong điều hành” và quy hoạch,chính sách và quy hoạch chưa có tầm nhìn cho sự phát triển bền vững mà vẫn mang tính lợi ích nhóm hay kiểu quy hoạch theo ”nhiệm kỳ “ làm thị trường khi thổi bùng lên như bong bóng rồi lại xẹp xuống như bóng xì hơi. Nhìn chung vấn đề này đã lan tỏa trên toàn bộ nền kinh tế vì thế khắp nơi trên đất nước này các dự án (A,B,C) cứ mọc lên rồi nằm đó và có khi triển khai không được bỏ hoang rất lâu làm thiệt hại vô cùng lớn đến nền kinh tế (vì phần lớn các khu dự án này đều là đất nông nghiệp hoặc ven đô) làm người cày mất ruộng và kéo theo là hệ lụy tệ nạn xã hội nảy sinh và phát triển khi người dân không có việc làm.... Ôi thôi còn bao nhiêu chuyện sảy ra khi dân nghèo đem tiền đi chơi chứng khoán...vv)
Thực chất là chính sách đã tạo ra tính không minh bạch và sự bất bình thường của cả hai loại thị trường này. Có thể nói các chỉ số và con số trên thị trường là ảo và không có thực cho nên tính mù mờ đã bao trùm khắp hệ thống kinh doanh của hai thị trường này và đương nhiên là sẽ không có kết quả bình thường khi đầu tư vào nó.
Tóm lại cái gì nó cũng có nguyên nhân của nó, quy luật nhân quả là điều không tránh khỏi vì vậy sự bất ổn của hai loại thị trường này đều xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân cơ bản và sâu xa nhất là thị trường không có thực vì vậy nó cũng thiếu luôn phần minh bạch.
Giải quyết bài toán này quả là quá khó nếu chúng ta không xác định lại và hoạch định lại chính sách điều phối nó theo đúng nghĩa của hai chữ “thị trường” là tự do vừa công khai, minh bạch.
Theo Mai Huy (Tầm Nhìn)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
