Vì sao giá nhà đất tại Hà Nội lại cao ngất?

Theo các chuyên gia tài chính-tiền tệ của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, trong khi vàng đang ở giai đoạn chao đảo giá cả, đầu tư vào vàng thực sự sẽ là mạo hiểm cho những NĐT không chuyên nghiệp; chứng khoán đang trong thời điểm sụt giảm và bao giờ mới tăng trở lại thì vẫn chưa có câu trả lời nên bất động sản (BĐS) đang trở thành kênh đầu tư được nhiều NĐT hướng đến. Mặc dù từ đầu năm 2011 đến nay, giá BĐS có giảm ở miền Nam do cung đã vượt quá cầu nhưng lại đang tăng lên ở miền Bắc. Đặc biệt ở Hà Nội, giá nhà đất vẫn còn cao ngất ngưởng, thậm chí có nơi còn cao hơn cả Hồng Kông và Singapore.

Ai cũng muốn có nhà ở Hà Nội?!

Hiện nay, bất động sản ở tỉnh thành nào cũng có xu hướng tăng giá hơn trước nhưng thường là những mảnh đất, ngôi nhà có mặt tiền đẹp, còn ở những vị trí khác như trong ngõ, ngách thì so với mặt bằng chung cũng không biến động nhiều. Ấy vậy mà, tại Hà Nội, bất kể vị trí nào trong quận nội thành đều có mức giá trên giời. Ở thời điểm hiện tại, nếu có khoảng 1 tỷ đồng khó có thể mua nổi một mảnh đất hoặc căn nhà có diện tích đất khoảng 35m² trong những quận nội thành ở Hà Nội. Trong khi đó, nếu cũng với chừng đó tiền thì có thể mua được mảnh đất khoảng 45-55m² tại TP HCM (trừ quận 1, quận 3).

Lý giải về việc tại sao giá nhà đất ở Hà Nội lại cao ngất ngưởng, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng: Nguyên nhân khiến cho mặt bằng giá nhà đất ở Hà Nội hiện nay cao hơn TP HCM và nhiều nước khác trong khu vực là do cung ít, cầu nhiều. Tại Hà Nội, bình quân diện tích đất trên đầu người rất thấp.

Trong khi đó, dân số của Hà Nội lại có mức tăng trung bình 5% mỗi năm. Việc đất ít, người tăng nhanh cộng với tình trạng một diện tích không nhỏ đang bị bỏ hoang phí (chủ yếu là đầu cơ) đã đẩy giá nhà, đất Hà Nội lên cao hơn so với thực tế. Hơn nữa, Hà Nội là Thủ đô nên rất nhiều người có tâm lý muốn sở hữu một cái nhà hay mảnh đất để sau này cho con cháu.

Rất ít người dân Hà Nội mua được căn hộ chung cư với giá gốc. (Ảnh minh họa)

Mặc dù chưa có con số thống kê cụ thể về vấn đề này, tuy nhiên theo Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, có một thực tế là làn sóng nhập cư về Hà Nội ngày càng lớn. Trong đó, nhiều người có điều kiện kinh tế ở các tỉnh đều về Hà Nội để mua nhà, đất. Người mua để cho con đi học đại học, người mua để đầu cơ và cũng có người mua vì muốn "chạy theo mốt".

Mặt khác, người dân Việt Nam nói chung, người dân sống ở Hà Nội nói riêng đều xem nhà ở là tài sản thừa kế quan trọng nhất cho con cháu. Tư tưởng đó khiến tâm lý của số đông người Việt Nam chỉ chăm chăm vào cái nhà, xem đó là mục đích tối thượng của cuộc đời. Trong khi đó, người nước ngoài có quan điểm rất rõ ràng về nhà cửa, họ chỉ coi tài sản là những thứ sinh lợi hàng ngày. Ví dụ, có 4 tỷ họ chỉ dành 2 tỷ mua nhà, số còn lại họ đem gửi tiết kiệm hoặc đầu tư bởi với họ, những thứ không sinh lợi mà còn tiêu thêm thì gọi là tiêu sản chứ không phải là tài sản.

Chưa có dấu hiệu giá nhà, đất sẽ "hạ nhiệt"

Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa phân tích: Thu nhập của người dân Việt Nam đang tăng nhanh, trong đó, tầng lớp trung lưu, doanh nghiệp vừa hiện có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất. Đây chính là tầng lớp tạo ra nhu cầu thực sự về nhà ở. Và trên thực tế, số lượng người tham gia vào thị trường BĐS đang tăng mạnh, thanh khoản tăng dần lên, tín dụng ngân hàng cho vay BĐS cũng tăng dần.

Cụ thể, tại TP HCM, tín dụng ngân hàng cho vay BĐS là 50%, con số này ở Hà Nội là 20%, số còn lại thuộc về các tỉnh. Nhìn vào con số tín dụng cho vay BĐS của các ngân hàng ở TP HCM cho thấy, cung nhà ở khu vực này tăng quá mạnh và đã có hiện tượng cung vượt quá xa cầu.

Vì thế, giá nhà đất ở TP HCM từ đầu năm 2011 đến nay đang có xu hướng giảm. Trong khi đó, tại Hà Nội cung còn nhỏ hơn cầu, tín dụng cho vay BĐS của các ngân hàng ở Hà Nội mới chỉ chiếm 20%. Mặt khác, làn sóng đầu cơ cá nhân lớn. Điều này khiến cho giá BĐS ở Hà Nội luôn cao hơn TP HCM và còn có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Báo cáo của công ty chuyên về phân tích, đánh giá và quản lý bất động sản quốc tế CBRE về thị trường BĐS Hà Nội cũng cho thấy: Đối với thị trường căn hộ, trong quý 1 năm 2011 đã có tổng số 8.200 căn hộ chung cư được đưa ra thị trường, bằng một nửa số lượng được mở bán trong năm 2010 và tăng 70% so với cùng kỳ năm 2010. Tuy nhiên, trái với dự đoán cho rằng, với các dự án BĐS đang mọc lên như nấm ở Hà Nội sẽ làm hạ nhiệt cơn sốt nhà đất. Nhưng thực tế là giá bán các căn hộ cao cấp vẫn giữ ở mức cao; phân khúc nhà ở "trung cấp" đã tăng 8,5%, song để mua được các căn hộ này người dân hầu như vẫn chưa thể tiếp cận được với giá gốc, khoản tiền chênh lệch khi mua một căn hộ vẫn nằm ở mức cao, từ mấy chục triệu cho đến mấy trăm triệu.

Còn với thị trường đất nền tại Hà Nội hiện nay, các dự án có cơ sở hạ tầng tốt bao giờ cũng có tốc độ tăng cao. Giá nhà và đất trong khu vực nội thị đang có xu hướng tăng chậm hơn so với nhà ngoại thị bởi với cơ sở hạ tầng ngày càng xuống cấp, yếu kém, việc mở cửa hàng kinh doanh trong phố càng gặp khó, hiệu quả kinh doanh thấp. Mặt khác, cuộc sống phát triển, nhu cầu đi lại bằng ôtô của người dân tăng cao, trong khi đó, việc tìm được một chỗ đỗ xe trong nội thị hiện nay là cực khó, và nếu có thì giá cả cũng rất cao. Đây chính là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư BĐS đã quyết định bán nhà trong nội thị đi mua nhà ngoại thị