Vì sao giá BĐS sẽ tiếp tục giảm?

Trong tương lai giá BĐS sẽ còn giảm bất kể những biện pháp can thiệp hiện tại và những phản ứng của doanh nghiệp. Ảnh: CafeLand.

Theo nguyên tắc kinh tế, dù là hàng hóa nào thì mức giá đều phải do thị trường quyết định. Thị trường là tập hợp những người mua và người bán, điều kiện tiên quyết là có giao dịch xảy ra. Giao dịch xảy ra khi có sự phù hợp giữa mức giá mà người mua sẵn sàng trả và mức giá mà người bán muốn bán (đương nhiên, giá ở đây đã bao hàm những yếu tố khác về sản phẩm như diện tích, tiện ích …).

Thị trường BĐS, xét theo bên mua và bên bán bao gồm các thành phần:

Người mua BĐS bao gồm hai nhóm, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất là người dân có nhu cầu ở thực.

+ Người dân có nhu cầu ở thực: Là thành phần đa số, có mức thu nhập rất hạn chế so với giá nhà, mục đích mua nhà là để ở.

+ Nhà đầu tư – đầu cơ: là thành phần thiểu số nhưng có nguồn lực tài chính, mục đích mua nhà là để cho thuê và bán lại hưởng chênh lệch hoặc xem BĐS như một kênh cất giữ tài sản.

Người bán bao gồm:

+ Nhà đầu tư sơ cấp: Là những cá nhân – tổ chức trực tiếp phát triển BĐS. Đa số doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

+ Nhà đầu tư thứ cấp – đầu cơ: Những người mua BĐS với mục đích cho thuê, bán lại … muốn bán BĐS để thu hồi vốn.

Khi không có sự phù hợp giữa mức giá mà người tiêu dùng sẵn sàng trả và mức giá của người bán đưa ra thì sẽ không có giao dịch xảy ra. Lúc đó thị trường sẽ tự điều chỉnh để hai mức giá trên gặp nhau.

Tóm lại, giá BĐS cũng như giá những sản phẩm khác, phụ thuộc vào sự tương tác giữa bên mua và bên bán. Vì vậy muốn dự báo giá bán BĐS sẽ tăng hay giảm thì cách hữu hiệu nhất là phải đứng trên góc độ thị trường để nhìn nhận cách phản ứng của người mua và người bán.

Cách phản ứng của người mua và người bán

Thời gian gần đây, có rất nhiều phản ứng từ giới doanh nghiệp khẳng định rằng sẽ không tiếp tục giảm giá vì nếu giảm thêm họ sẽ chịu lỗ. Còn về phía người mua, họ đang chờ đợi giá giảm hơn nữa. Minh chứng là từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp. Dường như có một sự giằng co ngầm, bên nào sẽ phải nhượng bộ?

Người mua có nhượng bộ không?

Sự chênh lệch giữa thu nhập và mức giá BĐS ở nước ta hiện tại là quá lớn. Đại đa số người dân có dành dụm cả đời cũng không thể mua nổi nhà thu nhập thấp là sự thật (theo báo cáo Q1/2013 của Knight Frank thì mức giá của căn hộ bình dân là khoảng 650 USD/m2 so với thu nhập bình quân đầu người TP.HCM năm 2012 chỉ gần đạt mức 3.600 USD/năm). Ngay cả một vị lãnh đạo nhà nước cũng đã phải thốt lên, lương cỡ bộ trưởng cũng phải mất 40 năm dành dụm mới có khả năng mua nhà (đó là chưa tính đến 40 năm sau giá nhà sẽ tăng lên đến mức nào).

Bộ phận người mua còn lại, những người có khả năng tài chính thì một phần là mua với mục đích bán và cho thuê. Họ sẽ mua làm gì nếu không nhìn thấy khả năng bán lại kiếm lời? Còn nếu là cho thuê, tiền thu được khi cho thuê nhà quá thấp khi so sánh với khoản đầu tư cộng với rủi ro giảm giá khiến cho việc mua nhà để cho thuê lại không hấp dẫn. Chắc chắn là vẫn có người chấp nhận mua, nhưng số lượng giao dịch sẽ không đủ lớn để giải quyết số BĐS tồn kho hiện tại.

Vì vậy, đại bộ phận người mua không có khả năng, số ít nhà đầu tư-đầu cơ còn lại không có động cơ đủ mạnh để chấp nhận mức giá BĐS hiện tại.

Người bán có hạ giá hay không?

Có thể phía doanh nghiệp đang vịn vào lý do không thể bán lỗ và cũng không thể để doanh nghiệp chết (vì ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế) để khẳng định rằng giá BĐS không thể tiếp tục giảm. Tuy nhiên, sự thật là doanh nghiệp không có nhiều lợi thế đàm phán so với khách hàng. Khách hàng không phải chịu áp lực từ hàng đống chi phí hằng ngày, từ lãi vay cho đến tiền lương công nhân viên, … Vấn đề là doanh nghiệp sẽ chịu đựng được bao lâu trước khi phải chấp nhận bán lỗ. Vì khách hàng sẽ không quan tâm chuyện doanh nghiệp lỗ hay lãi, toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng ra sao hay là những người khác đã lỡ mua nhà sẽ phải mất tiền. Cuối cùng cái họ muốn vẫn là mua được nhà với mức giá mà họ có thể chấp nhận.

Giá BĐS sẽ tiếp tục giảm, bất kể can thiệp của nhà nước

Sự can thiệp theo hướng hiện tại không thể là phao cứu sinh cho doanh nghiệp. Bởi lẽ thứ nhất là theo nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, gói cứu trợ dù quan trọng nhưng quá nhỏ. Thứ hai, dù có nhiều tiền hơn nữa thì biện pháp can thiệp của nhà nước vẫn không giải quyết được vấn đề: giá quá cao so với thu nhập. Dù là được cho vay, nhưng ai dám vay để mua một căn nhà có giá trị quá lớn so với thu nhập của mình (lấy gì để trả nợ khi đáo hạn). Lãi suất thả nổi cũng khiến người dân nghi ngại, nhất là khi nền kinh tế mới vừa trải qua một giai đoạn lãi xuất khủng.

Vì vậy, trong tương lai giá BĐS sẽ còn giảm bất kể những biện pháp can thiệp hiện tại và những phản ứng của doanh nghiệp.