CafeLand - “Tôi xin nhấn mạnh là: Giá BĐS ở TP.HCM không thể xuống 50%. Ví dụ HAGL đang bán 14 triệu đồng/m2 tại khu vực An Tiến, nếu xuống 50% thì chỉ còn 7 triệu đồng/m2 – không bao giờ đủ vốn. Doanh nghiệp VN không thể bỏ tiền ra để rồi chịu lỗ” Trên đây là một trong số những ý kiến của người trong cuộc về giá BĐS hiện nay. Tuy nhiên, nếu xét theo những nguyên tắc kinh tế thì có đúng như vậy hay không?

 Trong tương lai giá BĐS sẽ còn giảm bất kể những biện pháp can thiệp hiện tại và những phản ứng của doanh nghiệp. Ảnh: CafeLand.

Theo nguyên tắc kinh tế, dù là hàng hóa nào thì mức giá đều phải do thị trường quyết định. Thị trường là tập hợp những người mua và người bán, điều kiện tiên quyết là có giao dịch xảy ra. Giao dịch xảy ra khi có sự phù hợp giữa mức giá mà người mua sẵn sàng trả và mức giá mà người bán muốn bán (đương nhiên, giá ở đây đã bao hàm những yếu tố khác về sản phẩm như diện tích, tiện ích …).

Thị trường BĐS, xét theo bên mua và bên bán bao gồm các thành phần:

Người mua BĐS bao gồm hai nhóm, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất là người dân có nhu cầu ở thực.

+ Người dân có nhu cầu ở thực: Là thành phần đa số, có mức thu nhập rất hạn chế so với giá nhà, mục đích mua nhà là để ở.

+ Nhà đầu tư – đầu cơ: là thành phần thiểu số nhưng có nguồn lực tài chính, mục đích mua nhà là để cho thuê và bán lại hưởng chênh lệch hoặc xem BĐS như một kênh cất giữ tài sản.

Người bán bao gồm:

+ Nhà đầu tư sơ cấp: Là những cá nhân – tổ chức trực tiếp phát triển BĐS. Đa số doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

+ Nhà đầu tư thứ cấp – đầu cơ: Những người mua BĐS với mục đích cho thuê, bán lại … muốn bán BĐS để thu hồi vốn.

Khi không có sự phù hợp giữa mức giá mà người tiêu dùng sẵn sàng trả và mức giá của người bán đưa ra thì sẽ không có giao dịch xảy ra. Lúc đó thị trường sẽ tự điều chỉnh để hai mức giá trên gặp nhau.

Tóm lại, giá BĐS cũng như giá những sản phẩm khác, phụ thuộc vào sự tương tác giữa bên mua và bên bán. Vì vậy muốn dự báo giá bán BĐS sẽ tăng hay giảm thì cách hữu hiệu nhất là phải đứng trên góc độ thị trường để nhìn nhận cách phản ứng của người mua và người bán.

Cách phản ứng của người mua và người bán

Thời gian gần đây, có rất nhiều phản ứng từ giới doanh nghiệp khẳng định rằng sẽ không tiếp tục giảm giá vì nếu giảm thêm họ sẽ chịu lỗ. Còn về phía người mua, họ đang chờ đợi giá giảm hơn nữa. Minh chứng là từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp. Dường như có một sự giằng co ngầm, bên nào sẽ phải nhượng bộ?

Người mua có nhượng bộ không?

Sự chênh lệch giữa thu nhập và mức giá BĐS ở nước ta hiện tại là quá lớn. Đại đa số người dân có dành dụm cả đời cũng không thể mua nổi nhà thu nhập thấp là sự thật (theo báo cáo Q1/2013 của Knight Frank thì mức giá của căn hộ bình dân là khoảng 650 USD/m2 so với thu nhập bình quân đầu người TP.HCM năm 2012 chỉ gần đạt mức 3.600 USD/năm). Ngay cả một vị lãnh đạo nhà nước cũng đã phải thốt lên, lương cỡ bộ trưởng cũng phải mất 40 năm dành dụm mới có khả năng mua nhà (đó là chưa tính đến 40 năm sau giá nhà sẽ tăng lên đến mức nào).

Bộ phận người mua còn lại, những người có khả năng tài chính thì một phần là mua với mục đích bán và cho thuê. Họ sẽ mua làm gì nếu không nhìn thấy khả năng bán lại kiếm lời? Còn nếu là cho thuê, tiền thu được khi cho thuê nhà quá thấp khi so sánh với khoản đầu tư cộng với rủi ro giảm giá khiến cho việc mua nhà để cho thuê lại không hấp dẫn. Chắc chắn là vẫn có người chấp nhận mua, nhưng số lượng giao dịch sẽ không đủ lớn để giải quyết số BĐS tồn kho hiện tại.

Vì vậy, đại bộ phận người mua không có khả năng, số ít nhà đầu tư-đầu cơ còn lại không có động cơ đủ mạnh để chấp nhận mức giá BĐS hiện tại.

Người bán có hạ giá hay không?

Có thể phía doanh nghiệp đang vịn vào lý do không thể bán lỗ và cũng không thể để doanh nghiệp chết (vì ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế) để khẳng định rằng giá BĐS không thể tiếp tục giảm. Tuy nhiên, sự thật là doanh nghiệp không có nhiều lợi thế đàm phán so với khách hàng. Khách hàng không phải chịu áp lực từ hàng đống chi phí hằng ngày, từ lãi vay cho đến tiền lương công nhân viên, … Vấn đề là doanh nghiệp sẽ chịu đựng được bao lâu trước khi phải chấp nhận bán lỗ. Vì khách hàng sẽ không quan tâm chuyện doanh nghiệp lỗ hay lãi, toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng ra sao hay là những người khác đã lỡ mua nhà sẽ phải mất tiền. Cuối cùng cái họ muốn vẫn là mua được nhà với mức giá mà họ có thể chấp nhận.

Giá BĐS sẽ tiếp tục giảm, bất kể can thiệp của nhà nước

Sự can thiệp theo hướng hiện tại không thể là phao cứu sinh cho doanh nghiệp. Bởi lẽ thứ nhất là theo nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, gói cứu trợ dù quan trọng nhưng quá nhỏ. Thứ hai, dù có nhiều tiền hơn nữa thì biện pháp can thiệp của nhà nước vẫn không giải quyết được vấn đề: giá quá cao so với thu nhập. Dù là được cho vay, nhưng ai dám vay để mua một căn nhà có giá trị quá lớn so với thu nhập của mình (lấy gì để trả nợ khi đáo hạn). Lãi suất thả nổi cũng khiến người dân nghi ngại, nhất là khi nền kinh tế mới vừa trải qua một giai đoạn lãi xuất khủng.

Vì vậy, trong tương lai giá BĐS sẽ còn giảm bất kể những biện pháp can thiệp hiện tại và những phản ứng của doanh nghiệp.

Nguyên Khôi
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Chuẩn Xác     Thanh - 16/05/2013 12:53 PM     Trả lời

Rất đồng tình với bài viết, biến động giá hàng hóa phải tuân theo qui luật cung cầu (đặc biệt trong thị trường hoàn hảo, ít có sự can thiệp chính sách), chứ không theo chi phí đầu tư XD. Giá nhà do tăng cầu ảo (mà chủ yếu là đầu cơ) trong những năm trước cũng thể hiện rõ qui luật này. Tại những thời điểm đó, chi phí đầu tư XD cũng không chênh lệch với thời điểm này là mấy mà giá nhiều nơi chênh với giá hiện tại tới trên 50%. Với phát biểu như vậy, ông Bầu này hoặc không biết gì về lý thuyết cơ bản của kinh tế hoặc đang cố tình lôi kéo người mua quay trở lại thị trường. Thị trường nhà đất ở Mỹ là ví dụ rõ nét những đều này. Mọi người có thể tham khảo giá nhà Mỹ ở đây: http://www.homepath.com/listing/search?q=Indianapolis%2C+IN&src_ref=&mlsid=&pi=&pa=100000&bdi=&bhi=&pt=mf&ms=&xs=&x=65&y=24 Có thể thấy giá nhà Mỹ tính trên đất và cả diện tích XD rẻ hơn cả giá nhà ở VN. Tất nhiên giá XD nhà ở Mỹ cao hơn VN (giá XD mới bình quân $150/sqft, trong khi giá bán hiện tại theo link trên bình quân chỉ khoảng $20/sqft đã bao gồm đất). Ví dụ này nhằm cho thấy giá thị trường không tuân theo giá cả đầu tư XD. Vấn đề hiện nay là các nhà đầu cơ, DNXD đã và đang ôm nhà đất mua giá cao từ nhiều năm trước bằng tiền vay NH; vì thế trong tình hình thị trường ảm đạm hiện nay, càng ôm lâu họ càng chết nặng. Đến một lúc các nhà đầu cơ, DNXD và NH sẽ ồ ạt bán tháo để cắt lỗ như thị trường Mỹ vài năm trước. Đó sẽ là thời điểm cho những người dân lao động chân chính có mái nhà cho mình.

 (0 (0)

Trả lời
Giảm Giá !     Lug - 27/04/2013 9:03 AM     Trả lời

Vấn đề không phải nằm ở chỗ cách phản ứng của một hai người, mà đây là vấn đề của cả thị trường. Mặc kệ là mua bây giờ đúng hay không đúng, cách phản ứng của đại đa số vẫn là không bỏ tiền ra. Con người thường hay có những hành vi "phi lý trí" mang tính bầy đàn. Bạn Tien Thanh ơi, chất lượng và vị trí của BĐS đều đã phản ánh qua mức giá rồi, mỗi khu vực có mỗi mức giá, căn hộ hạng nào giá đó là điều đương nhiên. Vấn đề vẫn là ở chỗ sự lựa chọn của người mua. Ngoài ra, những căn hộ đáp ứng tốt nhu cầu thị trường như Nhất Lan, Ehome, Era đều bán rất tốt, đâu phải là khách hàng không lựa chọn. Chẳng qua là số lượng dự án như thế quá ít ỏi không đáp ứng được nhu cầu thị trường !

 (0 (0)

Trả lời
Thị Trường Sẽ Không Thể Giảm Hơn Nữa     Tien Thanh - 26/04/2013 5:01 PM     Trả lời

Tôi cũng nhận thấy rằng bài viết phản ánh đúng các thành phần cấu thành thị trường BĐS. Nhưng theo tôi bài viết còn nhiều vấn đề chủ quan quá. Nhớ lại năm 2007 khi sóng thị trường BĐS lên rất mạnh, đã có ai dám đứng ra nói thị trường sẽ có lúc đóng băng như hiện tại hay chỉ khi hiện tại đã như vậy rồi mới đưa ra những bài phân tích như trên. Những gì ảnh hưởng đến giá của thị trường BĐS? Bài viết chủ yếu nói về nhu cầu của người mua và người bán. Nhưng còn những yếu tố khác như chất lượng BĐS, vị trí BĐS? Người dân có thu nhập thấp hoàn toàn có thể mua được BĐS tại vị trí ngoại thành, tại sao lại cứ phải chờ giá BĐS nội thành giảm. Sẽ không có chuyện giảm giá đâu vì đa số những sản phẩm BĐS hiện nay đã phản ánh đúng thực tế giá trị của BĐS rồi. Số tiền anh có như thế nào anh sẽ mua được BĐS có giá trị như vậy. Anh chờ đợi giá giảm đến khi khủng hoảng được phục hồi thì những BĐS hiện tại anh kỳ vọng cũng sẽ có người mua mất rồi. Lúc đó lại đổ xô đi mua những sản phẩm có giá trị ảo và lại tạo ra quả bong bóng thị trường mới thôi!

 (0 (0)

Trả lời
Nhiều Vấn Đề     Vt - 20/04/2013 5:44 AM     Trả lời

1. Giá BĐS cao 1 cách phi lý do nhiều nguyên nhân 2. Sản phẩm không phù hợp. 3. Thu nhập đa số người dân còn thấp 4. Với HN & TP HCM, thu nhập ở mức nào thì mới nói đến chuyện mua nhà, không phải ai cũng có khả năng mua nhà là điều bình thường ở bất cứ đâu trên thế giới. Có những thứ mà giá cả gần như chung toàn cầu thì không phải do thu nhập mình thấp mà đòi mua giá thấp được ....

 (0 (0)

Trả lời
Giá Rơi... Thì Lãi Hay Lỗ?     Nguyễn Mậu Dao - 19/04/2013 10:15 AM     Trả lời

Quận 2 là 1 quận "Hot" của Tp.HCM, nhưng ở đây người dân chỉ được đền bù khoảng 1trđ/m2 theo diện tích có chủ quyền (thường đất ruộng thì diện tích thực tế nhiều hơn chủ quyền). Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hưởng thêm các diện tích khác như: kênh, rạch, đường... phần này không phải đền bù. Cộng các khoản khác vào, thì giá thành thực sự là bao nhiêu 1m2? Trong lúc đó giá đất bán khu vực này trung bình khoảng 30trđ/m2, thậm chí có chổ bán hơn 100trđ/m2.

 (0 (0)

Trả lời
Giảm Giá ?     Thành - 19/04/2013 8:58 AM     Trả lời

Giảm hay không là quyền của người bán, mua hay không là quyền của người mua.Tuy nhiên tiền nhân có câu " ăn nhiều chứ ở bao nhiêu " thời gian sẽ trả lời có giảm hay không !

 (0 (0)

Trả lời
Cứu Bđs Bây Giờ Chính Là Đi Tìm Sự Giao Thoa Giữa Cung Và Cầu     Nguyễn Thị Thùy Dương - 18/04/2013 11:44 PM     Trả lời

Bài viết hay, phản ánh đúng thực tại ........ + Người bán: Không chấp nhận bán lỗ + Người mua: Không chấp nhận mua BĐS với mức giá vượt quá thu nhập của họ => Khi cả 2 vẫn cứ dậm chân tại chỗ, việc cốt lõi là đi tìm sự gặp gỡ của cung và cầu. Để làm được điều đó, đâu là mức giá người mua chấp nhận được, làm cách nào để BĐS đạt được mức giá đó ??? *** Giá BĐS được cấu thành từ yếu tố nào? Trong các yếu tố đó doanh nghiệp tự vận hành, xây dựng chính sách lợi nhuận, .... làm sao để có giá tốt nhất, nhà nước cần hỗ trợ gì để doanh nghiệp thuận lợi đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp thu nhập, nhu cầu đại đa số người dân. => Có lẽ đây là bài toán của chính nội tại doanh nghiệp BĐS, của chính phủ. Mong là BĐS sẽ vực dậy và đi lên !!!

 (0 (0)

Trả lời
Tôi Ủng Hộ Nhiệt Liệt     Luatbaohung - 18/04/2013 5:35 PM     Trả lời

Phân tích chuẩn, ngắn gọn, dễ hiểu, tôi nghĩ chúng ta (những nld với thu nhập trung bình và có nhu cầu nhà ở thực sự)hãy cứ tạm quên sở hữu BĐS đi một vài năm nữa để tập trung cầy cuốc đã, cũng chỉ là chưa mua đc nhà vì giá cao quá chứ có chết đâu mà sợ.Phân khúc nhà ở XH bây giờ mới được quan tâm và rục rịch triển khai. Hãy cứ để cho điệp khúc "Đã chạm đáy" hay "không thể giảm thêm"...của "Một bộ phận rất nhỏ như bác HAGL" diễn lại vài chục lần nữa rồi hãy tính

 (0 (0)

Trả lời
Chờ Ổn Định Nền Kinh Tế Là Chủ Đạo .     Lưu Quang Đức - 18/04/2013 11:22 AM     Trả lời

Tôi nói ngắn gọn thế này về vấn đề giảm hay không giảm giá bất động sản tồn kho : Thứ nhất : Anh sản xuất ra hàng hóa là để anh bán chứa không phải để đấy mà ăn vã dần trừ bữa được, nhất lại là hàng bất động sản khi tồn kho. Để mau bán được nhiều hàng, thì số khách mua phải đông , nói như dân gian thì phải : (( Đắt hàng tôi thì mới trôi hàng bà )). Để có số khách mua đông , và đắt hàng tôi,... thì số có nhu cầu đông đang cần mua nhà ở kia là cái cần, nhưng chưa đủ . Mà căn bản hơn thế nhiều phải là : Vừa với túi tiền của họ có . Mà cái này thì lại đang xung đột cực mạnh với giá hàng hóa bất động sản đang tồn kho. Để giải quyết xung đột cực mạnh này thì chỉ có hai cách : Hoặc là giảm giá xuống cho vừa với túi tiền họ có, của cái số đông đang có nhu cầu thực , hoặc là phải chờ đợi cho đến khi nào cái túi tiền của số đông này phồng lên vừa đủ để mua . Cũng còn biện pháp trung hòa là cùng tiến đến bên nhau giữa bên mua và bên bán . Nhưng cái này thì cũng rất mất thời gian dài, vì nền kinh tế Việt chưa mấy khi ổn định cả về tăng trưởng lẫn lạm phát . Nhìn về tương lai còn đang bị rất nhiều hạn chế, bởi quá lắm sương mù đang che phủ tầm nhìn . Cho nên sự chờ đợi chủ đạo ở đây phải là : Sự chờ đợi sự ấm lên, sáng sủa lên của cả nền kinh tế, và nó phải được ổn định trong một khoảng thời gian nhất định nào đó , đủ để cho số đông kia có cơ hội tích lũy túi tiền . Chứ nhất định không chỉ đơn thuần là tâm lý : Chờ cho giá xuống nữa đến bao nhiêu phần trăm họ mới mua đâu . Đừng nhầm thế mà nằng nặc này nọ... là tai họa sẽ ập vào thân bất cứ lúc nào .

 (0 (0)

Trả lời
Bđs Giảm     Nongdancamau - 18/04/2013 9:26 AM     Trả lời

Một bài viết hay, đánh giá đúng thực tại

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.