Văn phòng và mặt bằng bán lẻ đang bội cung

Văn phòng cho thuê: Đà giảm chậm lại

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong quý IV/2013 chỉ giảm nhẹ so với quý III. Cụ thể, giá văn phòng hạng A giảm 0,5%, còn 31,2 USD/m2/tháng; hạng B giảm 1%, còn 18,6 USD/m2/tháng.

Trong khi giá thuê giảm nhẹ, tỷ lệ lấp đầy đã tăng khoảng 1%, lần lượt đạt 78% với văn phòng hạng A và 75% với văn phòng hạng B.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng dự báo, đến năm 2015, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 675.000 m2 văn phòng gia nhập thị trường, trong đó 97% sẽ nằm ngoài khu trung tâm và giá thuê được kỳ vọng tiếp tục giảm.

Trước đó, báo cáo thị trường quý IV/2013 được Savills Việt Nam công bố cho thấy, công suất thuê không có nhiều thay đổi so với quý trước đó, đạt khoảng 74%. Tuy nhiên, giá thuê lại giảm khoảng 2,6% theo quý và 10% theo năm.

Mặc dù công suất thuê không có nhiều thay đổi trong quý IV, nhưng diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường trong quý này theo thống kê lên đến 30.500 m2, nên sự cạnh tranh trong phân khúc này diễn ra khá gay gắt và hậu quả là diện tích văn phòng trống tại Hà Nội còn khá lớn.

Theo khảo sát mới nhất của Đầu tư Bất động sản, nhiều khối nhà văn phòng tại Hà Nội hiện nay có tỷ lệ trống rất cao. Tại tòa nhà hỗn hợp Licogi 13 trên đường Khuất Duy Tiến, dự án vẫn còn nhiều tầng diện tích văn phòng trống chưa có người thuê, dù tòa nhà đã chính thức hoạt động từ 3 năm nay.

Hàng loạt dự án hỗn hợp khác đã đi vào hoạt động ổn định, như: NO5 Hoàng Đạo Thúy, Tòa nhà Hà Thành Plaza Thái Thịnh, Tổ hợp Star Tower trên đường Dương Đình Nghệ…, phần diện tích văn phòng trống cũng chiếm tỷ lệ lớn, nếu không muốn nói là đa số. Bên cạnh đó, tại các tòa nhà văn phòng như Chamvit trên đường Trần Duy Hưng, PVI Tower Trần Thái Tông, Tháp EVN phố Cửa Bắc... diện tích văn phòng cho thuê còn trống là rất lớn.

Mặt bằng bán lẻ: Cung vượt cầu

Đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ, báo cáo nghiên cứu thị trường quý IV của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng đưa ra những số liệu không mấy lạc quan.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2013, giá chào thuê của phân khúc trung tâm thương mại tại Hà Nội giảm 9% so với quý trước đó. Đối với khối đế bán lẻ tại các tòa nhà, mức giảm giá còn lớn hơn, lên đến 10%. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy diện tích bán lẻ tại khối đế tòa nhà giảm tới 18% so với quý III/2013.

Một báo cáo của Savills Việt Nam mới đây cũng cho thấy, giá thuê trung bình và công suất thuê của mặt bằng bán lẻ quý IV/2013 tại Hà Nội tiếp tục giảm 2% theo quý, với giá thuê đạt 1,1 triệu đồng/m2/tháng và công suất thuê đạt 83%.

Do gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh của khách thuê, nên tình trạng đóng cửa hàng cũng diễn ra khá phổ biến. Vì thế, để giữ chân khách thuê, việc tính giá thuê của chủ đầu tư cũng linh hoạt hơn, khi nhiều chủ đầu tư áp dụng phổ biến cách tính dựa trên phần trăm doanh thu, thay vì áp giá thuê cố định.

Bên cạnh đó, theo thống kê của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE mới đây, riêng trong quý IV/2013, có tới 140 khách thuê tại các trung tâm thương mại ở khu vực Hà Nội chấm dứt hợp đồng. Đặc biệt, tại các trung tâm thương mại hiện hữu, số lượng cửa hàng mới mở ít hơn cửa hàng đóng cửa. Thị trường bán lẻ gặp khó khăn đã khiến nhiều trung tâm thương mại lớn như Hàng Da, Mipec Tower, Grand Plaza luôn trong tình trạng báo động khách hàng hủy hợp đồng thuê. Trong đó, Trung tâm thương mại Grand Plaza thậm chí phải đóng cửa từ gần một năm nay.

Mặc dù mặt bằng bán lẻ còn gặp nhiều khó khăn, nhưng theo thống kê của Cushman & Wakefield, từ nay đến cuối năm 2015, thị trường Hà Nội vẫn tiếp tục đón nhận thêm 1,5 triệu m2 mặt bằng bán lẻ. Do nguồn cung tiếp tục tăng lớn hơn cầu, nên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội được Cushman & Wakefield dự báo tiếp tục chịu áp lực và tiếp tục sụt giảm.