Văn phòng cho thuê: Cung vượt cầu

Văn phòng cho thuê đang thừa nguồn cung. Images: Tuấn Ah

Vì thế, nếu các chủ đầu tư không có chính sách ưu đãi để cạnh tranh thu hút khách hàng, tỷ lệ trống sẽ ngày càng cao.

Nhiều chương trình khuyến mại

Ông Ngô Minh Sơn, chuyên viên Công ty CBRE cho biết, quý IV/2011, phân khúc văn phòng cho thuê chào đón 4 dự án đi vào hoạt động, đáng kể nhất là Lanmark 72 với 89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B là VA Tower, Detech Tower và Mipec Tower. Tổng nguồn cung mới đạt 143.000m2, với 80% diện tích của các dự án phía Tây thành phố. Trong những tháng cuối năm 2011, diện tích cho thuê thêm đạt 25.000m2, nhưng nguồn cung lớn đã đẩy tỷ lệ trống trên toàn thị trường lên tới 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ trống hạng B: 24,4%. Để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều hình thức ưu đãi như miễn phí treo biển hiệu, gia tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Thậm chí, tại khu vực trung tâm, khách thuê có thể được miễn thuê trong thời gian 3 - 6 tháng (với hợp đồng từ 3 năm trở lên) và 8 tháng (với hợp đồng 5 năm trở lên).

Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại Savico Mega Mall, Vincom Center Long Biên và Parkson Keangnam đi vào hoạt động đã bổ sung thêm 109.500m2. Đáng chú ý, Vincom Center Long Biên với diện tích gần 80.000m2 là một trong những dự án có tầm cỡ trong khu vực và lớn nhất Việt Nam có tỷ lệ lấp đầy 85%. Ông Ngô Minh Sơn cho rằng, việc tỷ lệ lấp đầy cao là do trung tâm này có thiết kế đẹp, mặt hàng trưng bày phong phú, đặc biệt, tại đây có 4 khách thuê chủ chốt như BigC, Trần Anh, Seafood One, khu vui chơi giải trí gia đình. Ngoài ra, Vincom còn có chính sách ưu đãi cho các khách thuê trong vòng 1 năm đầu nhằm lấp đầy tỷ lệ trống.

Tuy nhiên, theo đánh giá của CBRE, mức thuê của phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn còn ở mức cao. Tại khu vực trung tâm có giá gần 60 USD/m2, ngoại thành 32 USD/m2. Do giá thuê cao, nhiều diện tích tại Hàng Da, Pico Mall tỷ lệ lấp đầy mới được bổ sung nhờ việc đưa khu ẩm thực vào hoạt động. Như vậy, thị trường trung tâm thương mại chỉ được lấp đầy khi quy hoạch các mặt hàng phong phú, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người tiêu dùng và có giá thuê hợp lý.

Nguồn cung dồi dào

Các chuyên gia dự báo, năm 2012 tiếp tục khó khăn đối với thị trường bất động sản, do lãi suất và vốn dành cho thị trường này vẫn là một rào cản. Tuy nhiên, tại phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, một số dự án như Western Bank (1A Láng Hạ), Licogi 13, Vicem Tower, Indochina Plaza Hanoi… vẫn đảm bảo tiến độ triển khai. Các chủ đầu tư đã có chính sách cho thuê linh hoạt nhằm lấp đầy diện tích trống. Với những diễn biến này, nguồn cung sẽ vượt tốc độ tăng nhu cầu, sẽ đẩy tỷ lệ trống toàn thị trường vốn đã cao lên cao hơn.

Ông Ngô Minh Sơn cho rằng, những thách thức hiện có sẽ ngày càng tăng cao do số lượng khách hàng thuê không tăng và văn phòng cho thuê cùng mặt bằng bán lẻ có khả năng chịu áp lực trong thời gian tới. Sự phân tích này có lý do, bởi năm 2012, ước tính có tới 181.000m2 diện tích sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường trung tâm thương mại. Khách thuê sẽ tập trung củng cố hoạt động của những cửa hàng hiện có hơn là mở rộng quy mô kinh doanh.

Với những đánh giá của chuyên gia CBRE cho thấy, thị trường bất động sản cho thuê không tránh khỏi tình trạng ảm đạm chung khi nguồn cung vượt quá cầu. Bên cạnh đó, các phân khúc hạng A, các dự án cao cấp đang có nguy cơ trống khi nền kinh tế vẫn còn đang trong giai đoạn khó khăn. Thay vì mở rộng diện tích thuê, thay vì đầu tư vào những phân khúc hạng sang, thì hiện tại khách hàng đang hướng tới phân khúc hạng B, cùng giá thuê căn hộ dịch vụ dưới 2.000 USD.