Vẫn nóng chuyện chung cư

Ban quản trị không được sử dụng tiền mặt

Mở đầu buổi đối thoại khá thẳng thắn, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc và Xây dựng S.S.G2, “kêu oan” về dự án Thảo Điền Pearl, do công ty làm chủ đầu tư: “Chúng tôi muốn làm nhanh để làm dự án khác, nhưng thực tế có vấn đề bức xúc, có nỗi oan mà không giải tỏa được”.

Đó là khi dự án hoàn thành, bàn giao nhà cho cư dân, tiến hành họp hội nghị nhà chung cư, ngày 21-2-2018 đã bầu ra ban quản trị (BQT), có quyết định công nhận của UBND quận 2, nhưng rồi, BQT lại không dám nhận nhiệm vụ, phải “chờ thêm thời gian” vì chưa có con dấu của BQT. “Công ty có thắc mắc, tại sao 6 - 7 tháng nay chưa khắc con dấu, bởi vì theo quy định thì hoạt động của BQT hợp pháp khi có con dấu.

Chúng tôi muốn bàn giao số tiền phí bảo trì, nhưng nếu lỡ giao tiền bị thất thoát, khi ra tòa thì chúng tôi có bị liên đới trách nhiệm không? Chúng tôi muốn đặt một câu hỏi khác, BQT quản lý nhiều tiền, nhưng nếu giữ tiền bị thất thoát thì ai sẽ xử lý BQT?”.

Cao ốc xây dựng tại huyện Nhà Bè. Ảnh: Cao Thăng

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở - Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: Pháp luật quy định, về mặt pháp lý BQT được quận công nhận. Nhưng theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, phải có con dấu thì BQT mới hoạt động; tài khoản của BQT mở tại các tổ chức tín dụng, tất nhiên khi mở tài khoản thì phải có con dấu mới chuyển khoản.

Khi Thông tư 02 ban hành, Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội (Công an TPHCM) có văn bản gửi Sở Xây dựng TPHCM và báo cáo với Bộ Công an là sẽ đề nghị có hướng dẫn.

Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng TPHCM cũng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng và được biết là bộ đã có văn bản gửi Bộ Công an. Việc khắc con dấu, hình thù con dấu là lĩnh vực quản lý của ngành công an, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục trao đổi với Công an TPHCM.

Đối với vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì, theo Thông tư 02, BQT không có quyền riêng lẻ nào cả, tất cả các quyền là do Hội nghị nhà chung cư quyết định, sau đó BQT mới thay mặt cho Hội nghị nhà chung cư ký các văn bản. Ví dụ, việc chọn đơn vị quản lý vận hành, trên cơ sở Hội nghị nhà chung cư quyết định chọn đơn vị nào thì BQT mới có quyền ký.

Phí bảo trì cũng quy định rõ, trước khi thành lập BQT thì chủ đầu tư mở tài khoản riêng để giữ, khi có BQT và BQT mở tài khoản ở tổ chức tín dụng rồi, thì chủ đầu tư chuyển phí bảo trì từ tài khoản của chủ đầu tư đã giữ trước đó sang tài khoản BQT, chứ không phải bàn giao tiền mặt, bởi BQT không có tư cách pháp nhân để nhận tiền mặt.

Việc sử dụng phí bảo trì hết sức chặt chẽ. Ví dụ, muốn làm một hạng mục công trình thì phải làm dự toán trước, rồi thông qua Hội nghị nhà chung cư chọn thầu, lúc đó BQT mới ký hợp đồng sửa chữa, khi thanh toán cũng chuyển khoản.

Quy định cũng rất rõ ràng và nghiêm ngặt: Khi thanh toán phải có đầy đủ chữ ký của toàn bộ thành viên BQT mới thanh toán.

Trả lời tiếp câu hỏi, cơ quan nào sẽ “xử lý” BQT, ông Nguyễn Thanh Hải cho biết hiện nay chỉ có Nghị định 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của BQT thực hiện không đúng chức năng, quyền hạn… Vậy ai sẽ “xử” BQT, đó chính là Hội nghị nhà chung cư.

Bởi vì BQT do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, BQT làm sai thì Hội nghị nhà chung cư bãi miễn, bầu người khác. Còn các thành viên BQT có tranh chấp lẫn nhau, sẽ xử theo quy chế hoạt động của BQT, quy chế này do Hội nghị nhà chung cư ban hành. UBND quận chỉ là công nhận kết quả bầu BQT, chứ không thành lập BQT.

Nghi ngại về thất thoát lãi suất kinh phí bảo trì, đại diện Công ty Minh Tâm đặt câu hỏi, trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, ai sẽ hưởng lãi suất của ngân hàng từ tiền gửi này?

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: “Kinh phí bảo trì là đóng góp chung của cư dân khi mua nhà, do đó lãi suất là hưởng chung. Đó không phải là tiền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chỉ giữ hộ, sau khi thành lập BQT thì phải chuyển lại toàn bộ cho BQT”.

Kiến nghị sửa luật về quản lý nhà chung cư

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, 5 năm trở lại đây, tỷ lệ nhà chung cư phát triển tăng mạnh, phù hợp với quy hoạch phát triển chung của TPHCM, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở, chỉnh trang phát triển đô thị, làm cho bộ mặt đô thị TPHCM thay đổi.

Qua kiểm tra hoạt động xây dựng - kinh doanh, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TPHCM, Sở Xây dựng nhận thấy bên cạnh nhiều chủ đầu tư chăm sóc khách hàng rất tốt, từ khâu bán hàng đến chất lượng công trình, thì cũng bộc lộ nhiều bất cập như tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng, giữa BQT và cư dân… Phần lớn các dự án ra đời từ Nghị định 90/2006 của Chính phủ.

Theo đó, dựa trên cơ sở của chủ đầu tư và các hồ sơ pháp lý khác, Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư, giao quyền chủ động cho chủ đầu tư thực hiện theo quy định, rồi thực hiện chức năng hậu kiểm.

Nhưng thực tế cho thấy, tính chuyên nghiệp và tự giác của nhiều chủ đầu tư không đáp ứng; năng lực hậu kiểm, năng lực quản lý cũng không đảm bảo nên mới xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp “lùm xùm” như vừa qua.

Đối với BQT cũng có nhiều vấn đề. Có trường hợp người tham gia BQT nhưng động cơ mục đích không trong sáng; nhận thức không đúng vị trí, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, dẫn đến vi phạm pháp luật.

Có trường hợp BQT không đặt lợi ích cư dân trên hết, có yếu tố kích động gây rối, không vì sự bình yên của cư dân, buộc cơ quan chức năng phải dùng biện pháp khác để xử lý…

Đây là cơ chế tự quản, trong điều kiện pháp luật chưa chặt chẽ, người dân chưa có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này, dẫn đến bị thiệt hại.

Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Trọng Tuấn (bìa phải) trao đổi với doanh nghiệp tại buổi đối thoại. Ảnh: Thành Trí

“Theo kế hoạch chúng tôi đã báo cáo UBND TPHCM, cuối tháng 9 hoặc đầu tháng 10 tới sẽ tổ chức hội nghị công tác quản lý nhà chung cư. Tại hội nghị, bên cạnh đánh giá hoạt động thực trạng nhà chung cư thì sẽ phân tích và đưa ra những kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật, điều chỉnh những lỗ hổng, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật, từ thông tư của các bộ đến nghị định của Chính phủ.

Theo tôi, để xảy ra tình trạng không tốt như vừa qua, chủ yếu là do năng lực quản lý không theo kịp. Trong chỉ đạo điều hành, phải thay đổi cơ chế quản lý cho phù hợp để đáp ứng với yêu cầu của tình hình mới đối với nhà chung cư.

Nếu không sẽ bị động, xảy ra hết chung cư này đến chung cư khác, cứ chạy theo xử lý sự vụ mà không có cơ chế pháp luật để ngăn ngừa vi phạm một cách triệt để, minh bạch thì sẽ ảnh hưởng đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản của TPHCM”, ông Trần Trọng Tuấn nói.