“Dựa vào kỳ vọng lạm phát của năm 2013, có lẽ Ngân hàng Nhà nước vẫn còn có không gian để cắt giảm lãi suất”, TS. Lê Anh Tuấn, Giám đốc Nghiên cứu của Dragon Capital nêu quan điểm khi trao đổi với VnEconomy.

Tín dụng của Việt Nam trong năm 2011 tăng chỉ gần bằng 1/3 so với trước đây, còn tín dụng 2012 thì thấp hơn rất nhiều, bất chấp việc bơm thêm cung tiền (tăng trưởng M2).

Cũng theo TS. Lê Anh Tuấn, nền kinh tế thực của Việt Nam không thể chịu đựng một mức lãi suất cho vay cao trong một thời gian dài. Do đó, việc giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước vừa qua là hết sức đúng đắn

Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định giảm 1% các lãi suất điều hành, việc này theo ông có hợp lý không?

Theo tôi, lạm phát là một kim chỉ nam quan trọng trong việc định hướng đi cho lãi suất. Có khá nhiều nhà kinh tế đồng ý với nhận định tại Việt Nam chính sách tiền tệ và lạm phát có độ trễ khoảng 6-9 tháng. Tuy nhiên, tín dụng của Việt Nam trong năm 2011 tăng chỉ gần bằng 1/3 so với trước đây, còn tín dụng 2012 thì thấp hơn rất nhiều, bất chấp việc bơm thêm cung tiền (tăng trưởng M2).

Rõ ràng một phần khá lớn cấu thành trong lạm phát của 2 năm vừa qua (2011-2012) đến từ những yếu tố không bắt nguồn từ chính sách tiền tệ.

Trong những năm 1995-2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 8-11%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay trong giai đoạn 2008-2012 dao động mạnh trong biên độ 15-24%/năm (ngoại trừ nửa cuối năm 2009).

Ở một góc nhìn của nhà làm chính sách, chúng ta có thể cho đó là kết quả của lạm phát cao. Còn ở một góc nhìn khác, bất chấp lãi suất cho vay ở mức cao như vậy, tín dụng vẫn tăng rất mạnh trong giai đoạn này.

Điều này được tạo ra bởi giới đầu cơ, những người có kỳ vọng lợi nhuận cao và nhanh từ các khoản đầu tư trong nhiều lĩnh vực của họ, trong đó có bất động sản.

Điều tôi muốn nói ở đây là nền kinh tế thực của Việt Nam không thể chịu đựng một mức lãi suất cho vay cao như vậy trong một thời gian dài. Do đó, việc giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước là hết sức đúng đắn.

“Vẫn còn không gian để tiếp tục cắt giảm lãi suất” 1Lãi suất cho vay bình quân hiện tại vẫn còn cao, vẫn có thể giảm thêm 300 thậm chí 400 điểm trong năm 2013. TS. Lê Anh Tuấn, Giám đốc Nghiên cứu của Dragon Capital


Vậy theo ông lãi suất có thể giảm tiếp?

Dựa vào kỳ vọng lạm phát của năm 2013, có lẽ  Ngân hàng Nhà nước vẫn còn có không gian để cắt giảm lãi suất thêm 1% nữa, và thậm chí 1,5% nếu Chính phủ kiểm soát lạm phát tốt.

Nhìn vào đó thì rõ ràng không gian của chính sách tiền tệ không còn quá lớn cho năm 2013, tuy nhiên nhìn vào khía cạnh lãi suất thật thì dư địa cho chính sách tiền tệ vẫn còn kha khá.

Lãi suất cho vay bình quân hiện tại vẫn còn cao, vẫn có thể giảm thêm 300 thậm chí 400 điểm trong năm 2013.

Để thực hiện được điều này, theo tôi, việc tái cấu trúc ngân hàng cũng như nợ xấu cần được đẩy nhanh, mạnh và quyết liệt.
 

Gần đây, thông điệp“giải cứu” thị trường bất động sản được nêu lên mạnh mẽ, ông nghĩ sao về việc này?

Tôi nhận thấy những nội dung, tín hiệu đăng tải trên báo chí gần đây về các đề xuất, kế hoạch của Chính phủ trong việc xử lý tình hình bất động sản là khá trọn vẹn, bao gồm: kích vào người tiêu dùng cuối cùng, kích vào ngân hàng để tăng thanh khoản, giảm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản, giảm giá thành sản phẩm (giảm VAT).

Chúng ta cần có nội dung chi tiết hơn để có những nhận định khách quan. Tuy nhiên, tôi kỳ vọng Chính phủ có thể mạnh dạn hơn, kích mạnh hơn vào tiêu dùng cuối cùng với những chế tài hợp lý nhằm tránh bị lợi dụng.

Vậy theo ông, cần có những nguyên tắc nào để gói chính sách nêu trên không để lại những hệ quả về sau?

Mục tiêu chính của “giải cứu” thị trường bất động sản là đưa nền kinh tế thoát ra khỏi tình trạng như hiện nay và xã hội đang quan tâm đến cuộc “giải cứu” này. Tuy vậy, cần có những nguyên tắc phải tuân theo đối với các gói chính sách để tránh những hậu quả về sau.

Thứ nhất, không tạo một bong bong bất động sản lần nữa.

Thứ hai là không làm cho thị trường bất động sản xấu hơn, như tăng thêm nhiều dư nợ cho vay bất động sản hoặc làm cho doanh nghiệp cho đây là cơ hội nên tăng thêm nguồn cung bất động sản. Điều này đòi hỏi việc rót vốn phải có tiêu chí, đúng đối tượng và được kiểm soát chặt, tuyệt đối không để bị lợi dụng.

Nguyên tắc chung là không bơm thêm vốn cho các công ty bất động sản mà chỉ đưa vốn cho người có nhu cầu mua nhà để họ thanh toán cho công ty bất động sản và sau đó ngân hàng thu nợ cho vay.

Việc này giống như thay vì cho vay một công ty bất động sản với rủi ro rất cao như hiện nay, thì ngân hàng chuyển khoản vay này thành một trăm khoản vay mới khác nhau cho người mua nhà. Đương nhiên rủi ro được giảm đi đáng kể đối với việc thu hồi vốn của ngân hàng.

“Vẫn còn không gian để tiếp tục cắt giảm lãi suất” 2Nguyên tắc chung là không bơm thêm vốn cho các công ty bất động sản mà chỉ đưa vốn cho người có nhu cầu mua nhà để họ thanh toán cho công ty bất động sản và sau đó ngân hàng thu nợ cho vay.  TS. Lê Anh Tuấn, Giám đốc Nghiên cứu của Dragon Capital

Đối tượng được vay vốn ưu đãi cũng sẽ là vấn đề gây tranh cãi. Nhiều ý kiến cho rằng đối tượng nên là người có thu nhập thấp. Đúng là nhà ở cho người thu nhập thấp là việc phải làm, nhưng đây là chiến lược dài hạn của cả quốc gia. Thêm vào đó việc định nghĩa thu nhập thấp cũng không phải là đơn giản, đặc biệt hàng tồn kho, cũng như nguồn cung lớn của bất động sản là ở hai thành phố Tp.HCM và Hà Nội.

Vì vậy, theo tôi, hãy để tất cả mọi người có nhu cầu mua nhà ở thực sự (có thể chế tài bằng cách, mua nhà nhưng không được bán trong thời gian 3-5 năm, nếu bán trước thời hạn thì phải trả lại hết phần lãi suất ưu đãi cộng thêm phí phạt) được vay vốn ưu đãi mua nhà.

Thị trường cho vay thế chấp ở Việt Nam hoạt động khá yếu. Người mua nhà để ở thực sự rất sợ việc lãi suất sau 1-2 năm lại lên đến 18-22%/năm. Do đó, nếu cố định được lãi suất ưu đãi ở mức 7-8%/năm trong thời hạn 10-15 năm, thì tôi tin rằng sẽ tạo được nhu cầu thật.
 
Ở góc cạnh ngân hàng, điều này cũng giúp ngân hàng thay vì hạch toán một khoản nợ xấu ngay lập tức và giá trị tài sản thế chấp ngày càng đi xuống (khấu hao, giảm giá…), thì lại có thể bán được tài sản này với giá hợp lý hơn (có thể thấp hơn so với giá trị sổ sách của khoản nợ) và thu tiền trong một thời gian dài.

Chưa cần sự tác động của Ngân hàng Nhà nước, tôi ngạc nhiên tại sao các ngân hàng vẫn chưa triển khai phương pháp này cho một vài dự án là tài sản thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ đầu tư không có khả năng trả nợ.

Theo Duy Cường (VnEconomy)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.