Từ La Hay nghĩ về bất động sản Việt Nam

Năm nay, tôi đón Tết tại La Hay (Hà Lan). Tiết trời thật đẹp. Xứ sở hoa Tulip khiến tôi cảm thấy thật yên bình, thư thái.

Em gái tôi công tác tại đây vừa hết nhiệm kỳ và chuẩn bị về nước. Căn nhà của gia đình em tôi ở La Hay rộng 150 m2, cảnh quan bên ngoài rất đẹp, thoáng đãng với hồ nước bên hông, vườn hoa cách đó không xa, cây xanh rợp bóng mát. Sau 1 tháng rao bán, cô tìm được người mua với giá 220.000 Euro (gần 9 tỷ đồng). Ngạc nhiên là không ít người gọi điện chúc mừng, bởi căn nhà bán được giá hời.

Giá nhà đất của họ dễ chịu như thế, trong khi thu nhập của người dân thì sao? Lương của em gái tôi mỗi tháng 15.000 USD, không bị trừ thuế. Trước đó, tôi có dịp qua Pháp, tại quận 13, trung tâm của Thủ đô Paris, biệt thự diện tích 400 - 500 m2, có bể bơi, vườn cảnh mà bán có 750.000 Euro. Tôi thường dành thời gian đọc những bảng quảng cáo bán nhà trên báo, xem giá chào bán, chào thuê của các công ty địa ốc, thấy giá cả bất động sản của họ rất dễ chịu.

Ngẫm về thị trường bất động sản Việt Nam, dường như cơn địa chấn hiện nay là lẽ thường tình. Người ta tính toán rằng, một căn hộ diện tích nhỏ 40 m2 được bán với đơn giá 12 triệu đồng/m2 dành cho người có thu nhập thấp thì chỉ những người có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng mới có thể mua được, trong khi người có thu nhập trung bình hoặc thấp thì thu nhập hàng tháng không đến 12 triệu đồng. Có những căn hộ, chủ đầu tư treo mác “đẳng cấp” để hét giá trên triệu USD.

Tôi cũng đang thấm thía nỗi xót xa từ sự tuột dốc của thị trường. Năm 2010, cuốn theo cơn lốc của những lời lẽ hoa mỹ “đẳng cấp là mãi mãi”, gia đình tôi đã bỏ ra hơn 20 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ tại quận 1, TP. HCM, với mức giá xấp xỉ 5.000 USD/m2. Nay căn hộ chưa hoàn thiện, chủ đầu tư đã gửi thư thông báo mức phí hàng tháng là 20.000 đồng/m2, giá điện tính 3.100 đồng/kWh. Như vậy là căn hộ 200 m2 của tôi mỗi tháng sẽ mất 4 triệu đồng tiền phí, còn tiền điện thì cao gấp 3 lần so với thông thường…, vô hình trung tôi trở thành người thuê nhà trong chính căn hộ mình bỏ tiền ra mua.

Theo các chuyên gia, suất vốn đầu tư cấu thành nên một mét vuông căn hộ chung cư cơ bản dựa trên 3 yếu tố: giá đất, giá thành xây dựng và chi phí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của cả tòa nhà, bao gồm hạ tầng, bể bơi, sân chơi, tầng hầm, cảnh quan cây xanh... Giá đất thường chiếm 10 - 15% chi phí của suất đầu tư. Không hiểu doanh nghiệp tính thế nào mà giá mỗi mét vuông căn hộ trên 20 triệu đồng vẫn kêu lỗ!

Còn nhớ, năm 2008, giá cả vật liệu xây dựng cũng vào loại “đỉnh”, tôi mua một căn nhà phố, mỗi mét vuông đất khi đó là 130 triệu đồng, chi phí xây dựng cộng cả các loại phí, thuế, thang máy loại tốt…, tính ra ngôi nhà 6 tầng chỉ có giá thành 20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đối với nhà chung cư, càng làm cao tầng thì giá thành càng thấp. Có nhà thầu xây dựng còn khẳng định, giá xây dựng chung cư cao cấp chưa hoàn thiện nội thất trung bình chỉ ở mức 14 - 15 triệu đồng/m2.

Tìm một không gian sống lý tưởng có lẽ là mơ ước của tất cả mọi người. Cuộc sống nơi thiên đường ở một ốc đảo sang trọng, trong những căn biệt thự hoặc căn hộ rộng rãi, tiện nghi… đã có những người bỏ ra hàng triệu USD để sở hữu một bất động sản với mong ước như thế. Cô bạn tôi là người như vậy, nhưng cô đang phải hối tiếc bởi không gian sống thiếu sự giao thoa với hạ tầng và tiện ích xung quanh. Nơi ở sang trọng của gia đình cô tọa lạc trên một hòn đảo, nhưng nó chỉ đẹp trong hàng rào mà thôi, còn xung quanh cư dân vẫn đang sống khổ sở, trường học không, nơi giải trí không. Mỗi sáng, chật vật hàng tiếng đồng hồ, vợ chồng cô mới đến được nơi làm việc trong nội đô. Đó không hẳn là môi trường sống tôi mơ ước, với tôi, vị trí vẫn là quan tâm số 1.

Không dám nhận mình là dân đầu tư bất động sản giỏi nghề, song tôi rất có duyên với biệt thự, nhà phố. Gia sản của tôi là 5 căn nhà cho thuê, có căn chỉ mất 6 năm đã hòa vốn. Cũng có căn tôi nhẩm tính phải tới 10 - 11 năm sau mới hòa vốn, nhưng nguyên tắc quan trọng của tôi là bất động sản không được là đất chết, bất động sản phải đẻ ra tiền.

Bất động sản Việt Nam đang trong những ngày bĩ cực, nhưng tôi vẫn cho rằng, hãy cứ để thị trường vận động về lại quỹ đạo của nó. Về đáy thị trường, bất động sản sẽ lại bật lên, bởi rất nhiều người vẫn đang có nhu cầu về nơi ăn chốn ở.