Trung tâm thương mại: Thừa vẫn đua nhau xây thêm

Bao giờ cho đến... ngày xưa

Đã qua thời doanh nghiệp tiếc hùi hụi khi chậm chân gia tăng sự có mặt của mình trong trong trung tâm thương mại nội đô như Việt Tower, Grand Plaza, The Gadern. Giờ đây các trung tâm thương mại tiềm năng, vị trí đẹp cách mấy cũng vẫn còn tỷ lệ trống cao. Đến khi đi vào hoạt động vận hành thì tình trạng khách thuê đóng cửa, nghỉ bán, tìm cách sang nhượng lại càng làm bức tranh bán lẻ hiện đại của Thủ đô thêm sa sút.

Trung tâm thương mại Indochina Plaza Hà Nội (đường Xuân Thủy, Cầu Giấy) vừa khai trương hôm 31/8 - một điểm đến được thiết kế khá đẹp có quy mô 5 tầng, tổng diện tích 18.000m2, nhưng cố gắng lắm mới lấp đầy được 77%. Tuy vậy, không phải gian hàng nào cũng đã mở bán ngay dịp khai trương, mà thực tế mới chỉ có khoảng trên 80% số khách thuê đang hoàn thiện phần diện tích thuê của mình.

Nhìn lại tròn một năm trước, trung tâm thương mại PicoMall (đường Tây Sơn, Đống Đa) cũng đi vào hoạt động, chậm 5 tháng so với ngày khai trương dự kiến ban đầu là tháng 4/2011, song tỷ lệ lấp đầy theo thông tin đưa ra từ đơn vị quản lý khi ấy cũng chỉ đạt trên 80% trong tổng số 30.000m2 của 5 tầng đế trung tâm thương mại.

Ngày 23/9/2011, khu chợ dân sinh xập xệ là Hàng Da trước kia chính thức đi vào hoạt động với diện mạo và cái tên mới rất "tây" là Hàng Da Galleria. Cũng có quy mô 5 tầng nổi, cung cấp gần 7.000m2 diện tích bán lẻ tại ba tầng (tầng 2, 3 và 4) nhưng đơn vị cho thuê và quản lý, tiếp thị là CBRE trước đó cả năm trười đã chật vật tìm kiếm khách thuê.

Cũng phải nói thêm, điểm khác của Hàng Da Galleria là hình thức bán đứt dài hạn mặt sàn cho khách thuê, chứ không phải hình thức cho thuê ngắn hạn nên giá trị đầu tư ban đầu đòi hỏi cao. Kết thúc đợt bán hàng thứ nhất hồi tháng 9/2010, CBRE cho biết mặc dù đạt 120% kế hoạch bán hàng nhưng tỷ lệ lấp đầy tại riêng tầng 4 của trung tâm mới đạt 75%.

Tương tự, trung tâm thương mại Grand Plaza (Trần Duy Hưng, Cầu Giấy) ngay từ năm 2009 đã tiên phong, gây sốt trong trào lưu bán dài hạn mặt sàn tới từng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thời điểm khai trương tháng 11/2010, các gian hàng trong diện chào bán dài hạn với tầm tiền từ 4.000-5.000 USD/m2 đã hết veo. Nhiều nhà đầu tư cá nhân và người có nhu cầu kinh doanh muốn mua cũng không còn. Ấy vậy mà ngày khai trương cuối năm 2010, tỷ lệ lấp đầy các gian hàng mới đạt 70%.

Đáng nói là, sau khoảng 1-2 năm đi vào hoạt động, số khách hàng đã mua và/hoặc đang thuê gian hàng kinh doanh tại các trung tâm thương mại đắc địa nói trên đều rơi rụng dần với việc đóng quầy, bỏ kinh doanh, sang nhượng lại mặt bằng với giá "cắt lỗ". Chỉ qua quan sát thực tế, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm nói trên hiện không còn được như các thông tin công bố hồi đầu khai trương. Khách thuê vắng, người mua cũng vắng, nhiều trung tâm kêu gào miễn phí tiền thuê mặt bằng từ 3-6 tháng, kèm nhiều ưu đãi khác cũng không ăn thua.

Tình cảnh eo xèo cũng diễn ra tại các chợ - trung tâm thương mại như Ô chợ dừa, Cửa Nam. Chợ dân sinh vốn tấp nập khách vào ra gần như "mất linh" khi được "đóng hộp" trong một diện mạo lãnh đạm của "trung tâm thương mại". Các tiểu thương của nhiều khu chợ đang trong quá trình nâng cấp, cải tạo như chợ Ngã Tư Sở, Nghĩa Tân, Cầu Diễn... cũng sợ hãi, ra sức phản đối việc vào trung tâm thương mại khiến nhiều năm nay các công trình này án binh bất động.

Trong các trung tâm thương mại mới mở cửa gần đây, có lẽ thành công nhất là điểm Keangnam Landmark 72 (Phạm Hùng, Từ Liêm). Với diện tích khá lớn, lên đến 35.600m2 nhưng được quản lý điều hành bởi Tập đoàn Parkson nên thời điểm khai trương tháng 12/2011, tỷ lệ lấp đầy đã khá tốt. Sau một năm đi vào sử dụng, hiện con số này đã đạt khoảng 90% nhưng đó mới cho thấy chiều rộng, độ phủ chứ không đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh thu được của các gian hàng tại đây.

Chưa thừa trung tâm thương mại?

Theo báo cáo của Sở Công Thương, Hà Nội hiện có khoảng 20 trung tâm thương mại lớn nhỏ (chiếm khoảng 15% con số này của cả nước) và khoảng 110 siêu thị (chiếm khoảng 19% cả nước). Diện tích đất trung tâm thương mại trên đầu người chỉ đạt 0,077m2, con số của siêu thị là 0,019 m2. Đây là mức thấp so với yêu cầu phát triển thương mại của một đô thị lớn. Hơn nữa, loại hình bán lẻ hiện đại vẫn chiếm tỷ trọng quá ít ỏi, khoảng chưa đến 20% so với các loại hình bán lẻ truyền thống là các chợ, cửa hàng nhỏ lẻ...

Trao đổi với phóng viên VietNamNet, ông Nguyễn Văn Đồng - Phó Giám đốc Sở Công Thương Hà Nội cho rằng, các trung tâm thương mại trong nội đô ế khách, không hiệu quả, mô hình chợ - trung tâm thương mại thất thế chủ yếu do yếu tố khách quan là kinh tế khó khăn.

Ông cắt nghĩa: câu chuyện bán hàng hiện nay rất nhiều doanh nghiệp sản xuất tồn đọng hàng, trong luân chuyển và phân phối thương mại, mặc dù mua đâu bán đấy nhưng cũng chậm bán. Khi tình hình kinh tế suy giảm đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến bán lẻ.

Năm nay tổng mức bán lẻ của thành phố khả năng không đạt chỉ tiêu đặt ra. Theo kế hoạch, năm nay phải tăng 30% so với tổng mức bán lẻ xấp xỉ 230.000 tỷ đồng của năm ngoái, nhưng hiện 6 tháng đầu năm, mức tăng chỉ được 20%. Số dân nhiều hơn, thu nhập tăng lên nhưng mua sắm lại ít đi nghĩa là phản ảnh đời sống, tình hình kinh tế, mua sắm của người dân giảm đi.

"Số siêu thị, trung tâm thương mại nói trên của Hà Nội chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của mấy triệu dân thành phố nên nói việc phát triển đã quá nhu cầu khiến không bán được hàng là không phải. Hiện nay ngay cả những siêu thị tại vị trí sầm uất nhất cũng bán chậm. Người dân thắt chặt chi tiêu, sức mua giảm, không bán được hàng thì giới kinh doanh tại các trung tâm phải tính đến chuyện ngừng kinh doanh, chuyển sang lĩnh vực khác. Đó chỉ là câu chuyện nhất thời lúc này" - vị này khẳng định.

Bà Đinh Thị Mỹ Loan từ Hiệp hội bán lẻ cũng chia sẻ, mặc dù bị ảnh hưởng bởi lạm phát và suy thoái kinh tế nhưng phân khúc trung tâm thương mại vẫn có tương lai sáng bởi chúng ta vẫn chưa phát triển đủ nhu cầu cho nền kinh tế cũng như người dân.

Theo quy hoạch của UBND TP. Hà Nội, từ nay đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 thành phố sẽ thúc đẩy, tạo sự đột phát mạnh mẽ trong phát triển, hiện đại hóa ngành thương mại. Trong đó sẽ xây thêm 946 siêu thị, 35 trung tâm thương mại, 45 trung tâm mua sắm tại các khu vực trên địa bàn.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của giới nghiên cứu bất động sản thì bên cạnh các nguyên nhân khách quan, còn có những yếu tố chủ quan trong nội tại việc thiết kế, quản lý, vận hành mỗi trung tâm thương mại chưa thực sự tiện ích, lôi cuốn, hiệu quả đối với các bên. Nguy cơ thừa trung tâm thương mại là hiện hữu.

Bằng chứng hình ảnh thiếu tích cực từ việc thừa ế, tháo chạy khỏi loại hình bán lẻ này của giới kinh doanh hiện tại càng khiến cho người ta quan ngại khi nhìn về tương lai. Bởi từ nay đến cuối năm, một loạt nguồn cung mới tại nhiều dự án như Mê Linh Plaza Hà Đông, Tràng Tiền Plaza và một vài năm nữa là các dự án "khủng" ... sẽ tiếp tục gia nhập thị trường.